Nhà phố thương mại chịu sức ép

Nhà phố thương mại (hay còn gọi là shophouse) là loại hình bất động sản được nhiều chủ đầu tư xây dựng, quảng cáo với nhiều mỹ từ để thu hút khách hàng trong những năm gần đây.

Theo đó, nhà phố thương mại được thiết kế từ 4-5 tầng, trong đó tầng 1 được dùng để kinh doanh, từ tầng 2 - 5 dùng để ở.

Sau thời gian phát triển, nhiều nhà đầu tư đã hy vọng vào những quảng bá về sự đa năng của shophouse nên đã xuống tiền để sở hữu. Nhưng hiện tại, một số chuyên gia trong ngành cho rằng, phân khúc shophouse đang gặp lực cản từ sự phát triển của thương mại điện tử.

Theo TS. Phạm Hùng Thắng, giảng viên Khoa Quản trị kinh doanh (Trường đại học Tài chính Maketing TP. Hồ Chí Minh), Việt Nam có nhiều dư địa để phát triển thương mại điện tử nhờ vào nền tảng sản xuất, mức độ phổ cập Internet cao.

Dự báo, số người sử dụng Internet tại Việt Nam sẽ đạt gần 60 triệu người trong 4 năm tới và thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ tăng trưởng 30 - 50% mỗi năm. Đặc biệt, sự phát triển của điện thoại thông minh, ví điện tử đã đẩy nhanh sự phát triển thương mại điện tử.

Trong khi đó, sự giảm tốc của các trung tâm thương mại hiện nay đã khiến các chuyên gia lo ngại cho sự phát triển của phân khúc này. Bởi với sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, xu hướng mua - bán trực tuyến đang ngày càng tăng sẽ tạo ra khó khăn nhất định cho các trung tâm thương mại, nhà phố thương mại…

Đơn cử, tại Trung tâm trương mại Pearl Plaza (đường Điện Biên Phủ, TP. Hồ Chí Minh), diện tích cho thuê thương mại vẫn còn trống khá nhiều; Trung tâm thương mại Vạn Hạnh Mall (quận 10, TP. Hồ Chí Minh) còn cả lầu 5 chưa sử dụng; Tại Trung tâm trương mại Lotte (quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh), khu mua sắm, ăn uống của lầu 4 vắng bóng các cửa hàng. Còn tại các khu nhà phố thương mại, đơn cử như Dự án Phúc An City tại Đức Hòa (Long An), hoạt động kinh doanh chủ yếu là bán cà phê mang đi, đồ ăn sáng… 

Văn phòng cho thuê hưởng lợi

Trái ngược với shophouse và các trung tâm thương mại, với sự tăng trưởng mạnh mẽ của kinh doanh trực tuyến sẽ cú huých cho thị trường văn phòng cho thuê.

Theo báo cáo thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh trong quý III của CBRE Việt Nam, giá thuê các cao ốc tại khu vực lõi trung tâm đô thị này vẫn không ngừng leo thang. Giá chào thuê văn phòng hạng A và B đều đi lên so với quý trước và năm trước.

Hạng A tăng 7% so với quý trước và tăng đến 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân là các toà nhà mới nhanh chóng được lấp đầy và nguồn cung khan hiếm. Tương tự, giá chào thuê của các tòa tháp hạng B cũng cao hơn 7,3% so với năm trước.

Cụ thể, giá thuê của văn phòng hạng A hiện nay đang ở mức 43 USD/m2/tháng, trong khi cùng kỳ năm ngoái thì con số này chỉ dừng lại ở mức 35 - 38 USD/m2/tháng.

Còn giá thuê văn phòng hạng B hiện dao động khoảng 23 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống trên toàn thị trường của văn phòng vẫn giữ ở mức dưới 5%.

Hiện tại, theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, phần lớn đối tượng thuê văn phòng là các công ty công nghệ. Dự báo các tập đoàn công nghệ sẽ tiếp tục tìm thuê văn phòng và sẽ lấp đầy 15 -25% tổng sàn văn phòng hàng năm trong thập kỷ tới, so với mức 5 - 10% của ba năm trước.

Cách đây 5 năm, TP. Hồ Chí Minh mới chỉ có lượng công ty công nghệ thuê văn phòng cao thứ 3 khu vực, kém xa TP. Manila, Philipine và đảo quốc Singapore.

Tuy nhiên, 3 năm gần đây, cục diện đã hoàn toàn thay đổi. Đô thị trên 10 triệu dân của Việt Nam đã vượt qua Bang Kok, Jakarta, Kuala Lumpur, Manila và Singapore giành vị trí dẫn đầu trong nhóm các thành phố thu hút các công ty công nghệ và giữ vững vị thế của mình cho đến hiện tại.

“Không có nơi nào tốt hơn để chứng kiến sức nóng về nhu cầu văn phòng của các công ty công nghệ và co-working tại Việt Nam. Đất nước đang bắt kịp tốc độ phát triển nhanh chóng với các thị trường khác trong khu vực, nhờ vào tầng lớp doanh nhân trẻ, năng động, am hiểu về công nghệ cao.

Chúng tôi ghi nhận sự gia tăng đáng kể nhu cầu từ các công ty công nghệ và co-working trong ba năm qua và dự đoán xu hướng này sẽ tiếp tục mạnh mẽ trong năm năm tới”, Stephen Wyatt, Tổng giám đốc tại JLL Việt Nam chia sẻ.

Đơn vị này cũng xác nhận, vừa tư vấn thành công cho một đại gia thương mại điện tử thuê văn phòng 10.000 m2 tại TP. Hồ Chí Minh.

Cụ thể, theo JLL, ban đầu khách hàng tìm thuê 9.200 m2 sàn văn phòng tại cao ốc hạng A vừa đưa vào hoạt động năm ngoái trên đường Lê Lợi, quận 1. Sau đó, đơn vị này lại đặt thêm 800 m2 sàn cũng tại cao ốc trên, nâng tổng diện tích sàn thực thuê lên 10.000 m2. Đại diện JLL cho rằng, đây là giao dịch thuê văn phòng lớn nhất trong 10 năm qua tại thị trường văn phòng cho thuê TP. Hồ Chí Minh.

Được biết, trước đó, đại gia thương mại điện tử này cũng từng thuê một lượng lớn diện tích sàn văn phòng tại Indonesia để phục vụ cho chiến lược bành trướng tại khu vực Đông Nam Á.

Đại diện JLL cho biết thêm, tiêu chí chọn vị trí văn phòng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như nguồn nhân lực tiềm năng, chính sách hỗ trợ của chính phủ và sự thuận lợi trong việc tiếp cận với khách hàng.

Ba yếu tố này cấu thành một hệ sinh thái thuận lợi cho việc phát triển các thương vụ hợp tác và khởi nghiệp. Ở các thành phố lớn, các công ty công nghệ luôn chú trọng chọn những tòa nhà có uy thế nổi bật, nằm gần mạng lưới giao thông công cộng và có tích hợp với mục tiêu sống, vui chơi và làm việc nhằm khai phá sự sáng tạo của nhân viên.

Hơn nữa, do nhu cầu mở rộng và thay đổi công nghệ liên tục nên các công ty này thường là người đầu tiên đăng ký thuê những tòa nhà mới nhất.

“Các công ty công nghệ đã trở thành nhóm khách thuê chính, và thời điểm này là thời cơ dành cho các nhà đầu tư và chủ đầu tư có thể xây dựng văn phòng để bắt kịp nhu cầu.

Tuy nhiên, các công ty công nghệ luôn muốn tìm kiếm không gian văn phòng chất lượng cao nhằm thu hút tài năng. Vì vậy, các chủ đầu tư cần phải cân nhắc đến những nhu cầu mà nhóm khách hàng này mong muốn”, bà Regina Lim, Giám đốc Nghiên cứu thị trường vốn Đông Nam Á của JLL chia sẻ.

Bên cạnh đó, không gian linh hoạt và văn phòng chia sẻ cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu gia tăng.

Cụ thể, không gian làm việc linh hoạt đã tăng 40% mỗi năm trong ba năm qua và hiện đang chiếm 2% tỷ lệ hấp thụ sàn văn phòng trong khu vực, so với mức 0,5% thời điểm 2015. Bởi sự xuất hiện của không gian linh hoạt giúp khách hàng thuê tiết kiệm chi phí hơn so với không gian văn phòng truyền thống.

"Trong thập kỷ tới, thương mại điện tử cùng với không gian linh hoạt và co-working sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. Chưa kể, khi các công ty thương mại điện tử bành trướng thương mại, chúng tôi dự báo lĩnh vực trò chơi trực tuyến và thể thao điện tử sẽ là nhóm khách thuê tiếp theo lấp đầy văn phòng tại Jakarta, Bangkok, Manila và TP. Hồ Chí Minh.

Nguyên nhân bởi các tập đoàn công nghệ luôn nhắm đến môi trường kinh doanh bền vững và được hỗ trợ bởi các xu hứng kinh tế xã hội mạnh mẽ”, Giám đốc Nghiên cứu thị trường vốn Đông Nam Á của JLL nhấn mạnh.