Tình trạng các chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng là chuyện không mới. Do đã được đưa vào sử dụng nhiều năm với lượng cư dân tăng mạnh, chất lượng của các chung cư này đã suy giảm nghiêm trọng, đến mức có khả năng đe dọa đến cuộc sống của dân sống tại đây. Thậm chí, một số chung cư còn bị sửa chữa, mở rộng đến biến dạng khác xa so với quy hoạch gốc. Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cũng đã cho triển khai chương trình cải tạo và xây dựng mới những chung cư này.

Tuy nhiên, qua hơn 10 năm triển khai, việc thực hiện chương trình này vẫn thực sự chưa chuyển biến, tiến độ rất chậm, chỉ ở mức siêu nhỏ là 2%, chưa đáp ứng được nhu cầu của dân. Chẳng hạn, là địa phương có số chung cư cũ cao nhất cả nước, Hà Nội hiện mới chỉ cải tạo, xây dựng lại được 14/1.516 chung cư cũ.

Có thể thấy, nguyên nhân chủ yếu là vẫn chưa giải quyết được vấn đề bảo đảm hài hòa lợi ích trong đền bù. Phần lớn các chung cư cũ đều nằm ở những vị trí trung tâm, thuận lợi để khai thác kinh doanh, mang lại lợi ích kinh tế lớn. Do vậy, nhiều hộ dân không ủng hộ việc tái thiết, không đồng ý di dời dù chung cư đã quá xuống cấp do vướng mắc về lợi ích, nhất là các hộ dân có diện tích nhà hiện tại lớn hơn nhiều so với diện tích được phân bổ ban đầu, và lo ngại sẽ không được về nơi cũ sinh sống nên thường viện dẫn nhiều lý do như hệ số đền bù thấp, bố trí tạm cư xa, lo ngại giao nhà chậm tiến độ…

Bên cạnh đó, các chung cư cũ chủ yếu do người dân tự quản lý nên tranh chấp, khiếu nại lợi ích thường kéo dài khi bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cho các hộ dân. Có đến 80% khó khăn của các doanh nghiệp tập trung ở khâu này. Điều này làm giảm hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp và thậm chí làm nản lòng nhiều nhà đầu tư có ý định tham gia vào các dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ. Ngoài ra, các cơ chế chính sách hiện vẫn chưa thực sự tạo động lực khuyến khích các doanh nghiệp tích cực tham gia, cũng như chưa thỏa mãn nhu cầu thực tế của người dân.

Nói cách khác, các chính sách hiện chưa hài hòa được lợi ích ba bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Các doanh nghiệp để bảo đảm tiết kiệm chi phí sẽ buộc phải thuê quỹ nhà tạm cư xa, chọn phương án đền bù tối ưu nhất cho mình. Các khu chung cư cũ lại thường nằm ở những khu vực quy định hạn chế số tầng. Trong khi ngoài số tầng phải xây cho cư dân cũ, doanh nghiệp phải xây thêm một lượng tầng nhất định mới có thể bảo đảm có lãi. Do đó, ở khâu này, lợi ích cho doanh nghiệp khó có thể cân bằng.

Trong dự thảo Nghị định về việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại chung cư mà Bộ Xây dựng đang khẩn trương lấy ý kiến, người dân và doanh nghiệp đang kỳ vọng vào một quy định mới tại Điều 8 sẽ gỡ vướng trong việc cải tạo chung cư cũ hiện nay.

Theo đó, căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án, phân quyền cho chính quyền tỉnh, thành phố quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Tuy nhiên, một số chuyên gia quy hoạch phát triển đô thị cũng cảnh báo, cần thận trọng, nghiên cứu kỹ trong việc cho phép tăng chiều cao, hệ số sử dụng đất, hay nói cách khác là tăng diện tích sử dụng; để không tạo áp lực về hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, giao thông và bảo đảm hài hòa với yêu cầu giảm dân số nội đô. Theo đó, việc không khống chế chiều cao công trình vẫn cần được bảo đảm kiểm soát chặt chẽ trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc.