VN-Index
HNX-Index
Nasdaq
USD
Vàng

Thuế bất động sản - Thách thức và cơ hội cho Việt Nam

Hiện nay, Việt Nam mới đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở mức thuế suất 0,03% đối với diện tích trong hạn mức sử dụng. Nguồn: Internet

Thuế bất động sản - Thách thức và cơ hội cho Việt Nam

Vấn đề đánh thuế đất, nhà ở và các tài sản gắn liền là một câu chuyện rất phức tạp, bao gồm cả lý luận, thực tiễn, lịch sử và mối quan hệ trong toàn bộ hệ thống thuế. Nước ta có lộ trình quy định về sắc thuế này khá chậm, gắn với quá trình chuyển đổi kinh tế từ bao cấp sang thị trường, cũng là quá trình thay đổi tư duy quản lý.

"Cơn khát" chung cư hạng sang lan khắp toàn cầu

2 bước đơn giản để quản lý tài chính an toàn

Giải pháp kinh tế để bảo vệ môi trường của Nhật Bản: Khuyến khích bằng thuế

Nước Úc tính thuế bất động sản như thế nào?

Các nước sử dụng công cụ thuế để tránh tình trạng đầu cơ bất động sản như thế nào?

Thuế trong cơ chế kinh tế bao cấp chỉ đơn thuần là tạo nguồn thu cho NSNN, vì mệnh lệnh hành chính là công cụ chủ yếu tác động vào mọi hoạt động kinh tế, xã hội. Ngược lại, trong kinh tế thị trường, thuế còn là công cụ tài chính rất mạnh để điều tiết nhiều hoạt động thị trường. 
Vừa qua, Bộ Tài chính mới đưa ra đề xuất về nhiệm vụ hoàn thiện sắc thuế đánh vào tài sản gồm bất động sản (BĐS) và các phương tiện giao thông. Một sắc thuế mới luôn bắt người dân phải nộp thêm, bởi thế việc có đa số ý kiến phản đối là điều đương nhiên, mang tính quy luật. Quan trọng nhất ở đây là mọi việc cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, chuẩn bị dư luận kỹ càng để đổi mới toàn bộ hệ thống thu cho ngân sách nói chung, thu từ đất nói riêng sao cho tiến bộ, phù hợp và có lý.
Đổi mới hệ thống thuế là giải pháp khắc phục tình trạng hụt nguồn thu ngân sách hiện nay, nhất là khi phải bãi bỏ hầu hết thuế xuất nhập khẩu trong quá trình tham gia vào các cộng đồng thương mại tự do. Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội để Việt Nam trở thành một nước công nghiệp phát triển, có thu nhập cao, thoát khỏi bẫy thu nhập trung bình.

Thuế đánh vào đất đai - nhìn từ góc độ lý luận

Lý luận kinh tế - chính trị học về thuế đất được phân tích trong tác phẩm nổi tiếng “Những nguyên lý của kinh tế - chính trị học và thuế” (1817) của David Ricardo, đại diện cho trường phái kinh tế học cổ điển.
Lý luận này dựa trên một lý thuyết trước đó 50 năm của Adam Smith nói về sự thịnh vượng ở mỗi quốc gia đều bắt nguồn từ đất đai, trong đó đất công và thuế đất đóng vai trò quan trọng nhất. Từ đây, nguồn lực đất đai được tận dụng như nguồn vốn ban đầu trong quá trình tích lũy vốn tại hầu hết các nước Tây Âu và Bắc Mỹ để trở thành các nước công nghiệp phát triển.

Khoảng 50 năm sau, tại Hoa Kỳ, Henry George đã đưa ra nhiều cải cách về lý luận kinh tế - chính trị học đối với thuế đất trong tác phẩm rất nổi tiếng “Sự tiến bộ và nghèo đói” (1879), trong đó có nguyên lý thuế đất đánh trên giá trị đất đai và đánh một loại thuế vào đất thay cho tất cả các loại thuế khác.
Ví dụ như đánh thuế vào đất ở mức độ phù hợp thì không đánh bất cứ loại thuế nào khác về kinh doanh, kết quả kinh doanh, thu nhập trên đất đó. Đây là sắc thuế đơn giản và loại bỏ được tình trạng thuế chồng thuế, đồng thời mang lại hiệu quả về sử dụng đất tiết kiệm.
Trong giai đoạn hiện tại, viết sâu sắc về vấn đề này phải kể tới tác phẩm “Sự bí ẩn của vốn” (2000) của Hernando De Soto. Tác phẩm đã khuyến nghị các nước đang phát triển phải tận dụng vốn tiềm ẩn trong đất đai để đầu tư trở thành nước phát triển, trong đó thuế đất là một hình thức tạo vốn từ giá trị đất đai.
Thực tế, tác phẩm này như một sự tổng kết việc áp dụng thành công lý thuyết của Adam Smith và David Ricardo tại các nước công nghiệp phát triển, các nước công nghiệp mới; cũng như việc không áp dụng lý thuyết đó đã làm cho một số nước chưa phát triển thành công. 

Thực tiễn về thuế đối với đất đai và tài sản đầu tư trên đất tại các nước

Từ góc độ thực tiễn, câu chuyện thuế đất và tài sản gắn liền có biểu hiện phức tạp hơn. Nhìn vào lý luận, nhà quản lý có thể thấy đúng, thấy hợp lý nhưng chưa dám thay đổi trên thực tế. Trước hết, do thuế là lĩnh vực nhạy cảm, tăng thuế sẽ dễ làm mất lòng dân. Thứ nữa, do thói quen quản lý, ít lãnh đạo dám thay đổi những gì đã ổn định từ lịch sử. 

Đến nay, về lý luận thì ai cũng biết rằng việc đánh thuế đất dựa trên giá trị đất đai mang lại hiệu quả cao hơn nhiều so với dựa trên diện tích đất, kể cả hiệu quả thu lẫn hành chính thuế. Tuy nhiên, nhìn vào các số liệu ở hộp bên, có tới 44 nước vẫn đánh thuế theo diện tích mà chỉ có 16 nước đánh thuế theo giá trị.

Tương tự, ai cũng biết rằng cần đánh thuế riêng biệt đối với đất và tài sản đầu tư trên đất vì đây là 2 nguyên tắc đánh thuế hoàn toàn khác nhau.
Thuế đất là trách nhiệm của người sử dụng đất đối với tài nguyên của chung toàn dân tộc, còn thuế đánh vào tài sản đầu tư trên đất lại phải bảo đảm khuyến khích đầu tư. Nói thì như vậy, nhưng hiện vẫn có tới 52 nước đánh thuế theo đơn vị BĐS, gồm cả đất đai và tài sản, chỉ có 8 nước đánh thuế riêng biệt.

Xét về hiệu quả thuế BĐS, hầu hết các nước công nghiệp phát triển đều đạt mức thu trên 2% GDP, trong đó đứng đầu là Anh, Canada, Hoa Kỳ đạt mức xấp xỉ 3% GDP, tiếp theo là các nước Australia, Nhật Bản, Israel, Pháp đạt xấp xỉ 2,5% GDP.
Các nước gần với nước ta như Trung Hoa, Thái Lan, Philippines cũng đạt xấp xỉ 0,3% GDP. So với tổng nguồn thu từ thuế, các nước có thuế BĐS chiếm trên 90% gồm Anh, Ireland, New Zealand; chiếm khoảng 50% gồm Pháp, Hàn Quốc, Hà Lan, Bồ Đào Nha; đa số các nước công nghiệp phát triển còn lại cũng có mức thu chiếm khoảng 30%. 

Nước ta thuộc nhóm nước thuế BĐS quá thấp, chỉ đạt khoảng 0,1% tổng thu ngân sách và thuộc nhóm đạt dưới 0,05% GDP. Về phương pháp, Việt Nam đang đánh thuế đất dựa trên giá trị đất, chỉ có điều tỷ suất thuế quá thấp và chưa đánh thuế vào tài sản đầu tư trên đất.

Những thành tựu nghiên cứu mới về thuế đất và tài sản đầu tư trên đất

Sự phát triển thành công tại các nước công nghiệp phát triển, các nước công nghiệp mới luôn gắn với vai trò quan trọng của sắc thuế đánh vào đất đai và tài sản đầu tư trên đất. Nhiều quốc gia đã áp dụng giải pháp đánh thuế nhất thể vào đất và tài sản trên đất của Henry George, không đánh thuế vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác như Anh và Ireland. Các nước khác cũng giữ nguồn thu từ thuế đất chiếm từ 30% tới trên 50% nguồn thu từ thuế.

Đến nay, thế giới đang trong quá trình toàn cầu hóa gắn với tự do hóa thương mại, các nguồn thu từ thuế cũng cần thay đổi theo cho phù hợp. Các nhà khoa học đã thống nhất được cách tiếp cận về loại thuế đánh vào BĐS bao gồm các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, thuế đánh vào đất đai và tài sản trên đất phải là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách, đồng thời phải trở thành công cụ tài chính để điều tiết thị trường và để điều chỉnh quá trình phát triển với chức năng chủ yếu gồm: (a) bảo đảm công bằng về quyền tiếp cận đất đai; (b) bảo đảm chống được đầu cơ, tích trữ đất đai; (c) bảo đảm nhiệm vụ điều tiết quá trình đô thị hóa và phân bố dân cư đô thị; (d) bảo đảm nguồn thu chính cho địa phương để phục vụ trực tiếp việc nâng cấp các đô thị; (đ) thuế đánh vào tài sản đầu tư trên đất không kìm hãm đầu tư, hơn nữa phải khuyến khích đầu tư.

Thứ hai, tách riêng sắc thuế đất, sắc thuế nhà ở và sắc thuế đối với tài sản khác sử dụng vào mục đích kinh doanh, trong đó: (a) sắc thuế đất đánh trên giá trị đất đai, (b) sắc thuế nhà ở đánh trên diện tích để ở nhằm tạo nguồn thu từ các cư dân đang sử dụng mọi tiện ích công cộng để có nguồn lực nội tại cho nâng cấp hạ tầng và dịch vụ công cộng tại đô thị; (c) sắc thuế đối với các tài sản trên đất sử dụng vào sản xuất, kinh doanh phải cân nhắc để không rơi vào cảnh thuế chồng thuế. 

Dựa trên những thành tựu nghiên cứu này, nước ta hoàn toàn có cơ hội để xây dựng sắc thuế mới về đất đai và tài sản gắn liền như một công cụ trọng yếu dẫn đường cho việc trở thành quốc gia phát triển, có thu nhập cao.

Bình luận về đề xuất của Bộ Tài chính đối với sắc thuế tài sản

Hiện nay, Việt Nam mới đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở mức thuế suất 0,03% đối với diện tích trong hạn mức sử dụng, có lũy tiến 2 mức với thuế suất 0,07% đối với diện tích trên hạn mức sử dụng nhưng không vượt quá 3 lần hạn mức và thuế suất 0,15% đối với diện tích vượt quá 3 lần hạn mức sử dụng; chưa đánh thuế vào nhà ở và tài sản khác đầu tư trên đất.
Trên thực tế, nước ta mới chỉ đánh thuế được với tỷ suất 0,03% cho mọi diện tích đất, chưa đánh được lũy tiến khi sử dụng đất vượt hạn mức, do việc quản lý đất đai chưa xác định diện tích sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau.

Bộ Tài chính vừa qua đã họp báo công bố đề xuất luật thuế tài sản, bao gồm: nâng cao tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lên mức 0,4% đối với đất ở, từ 0,3% tới 0,52% đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, 1% đối với đất không đưa vào sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích và 2% đối với đất lấn chiếm; đánh thêm thuế nhà ở, tài sản khác đầu tư trên đất để kinh doanh và phương tiện giao thông theo giá trị với tỷ suất 0,3% hoặc 0,4% (2 phương án) đối với tài sản trên đất có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên hoặc 1 tỷ đồng trở lên (2 phương án), đối với phương tiện giao thông có giá trị từ 1,5 tỷ đồng trở lên; không đánh thuế lũy tiến.

Đối với đề xuất này, theo xu hướng cải cách thuế BĐS trên thế giới, có thể đưa ra một số bình luận cơ bản như sau:

Một là, đề xuất nâng cao tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lên mức trên 10 lần so với hiện nay là hợp lý, tương ứng với thu nhập hiện tại và phù hợp với thông lệ tốt trên thế giới, nhưng cần bổ sung thêm cơ chế đánh thuế lũy tiến theo diện tích sử dụng như hiện hành.

Hai là, đề xuất việc đánh thuế nhà ở theo giá trị nhà ở là không hợp lý. Cách đánh thuế này sẽ dẫn tới hệ quả tốt là tạo điều kiện phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhưng lại tạo nên hệ quả rất xấu là phát triển tràn lan nhà ở phân khúc này, khó phát triển các đô thị hiện đại, nhất là các đô thị thông minh trong tương lai gần.
Không nên đánh trên giá trị nhà mà cần chuyển sang đánh thuế theo diện tích, ngưỡng tính thuế để miễn thuế cho người nghèo cần tính theo mật độ người ở trên một diện tích nhà.

Ngưỡng tính thuế này cũng chỉ áp dụng trong một thời gian nhất định như một giai đoạn chuyển tiếp, sau đó phải loại bỏ vì mọi cư dân đều phải có trách nhiệm đóng góp để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.
Để ngăn chặn đầu cơ, tích trữ về nhà ở, cơ chế đánh thuế lũy tiến theo diện tích cũng phải được áp dụng trong sắc thuế nhà ở. Thuế nhà ở cũng chỉ áp dụng tại đô thị, khu ngoại vi đô thị và khu dân cư nông thôn phát triển được quy hoạch thành đô thị, không áp dụng tại nông thôn chưa phát triển. 

Ba là,
việc đánh thuế vào tài sản đầu tư trên đất sử dụng vào mục đích kinh doanh cần xác định rõ một loại thuế, hoặc thuế liên quan đến kinh doanh hoặc thuế đánh vào đất.
Theo kinh nghiệm nhiều nước, đánh một loại thuế đất vào đất sử dụng cho mục đích kinh doanh có ưu điểm hơn là đánh thuế thu nhập từ kinh doanh. Ưu điểm này là vừa tạo nguồn thu ổn định, vừa gây áp lực để DN phải kinh doanh có lãi, vừa tạo cơ chế điều tiết để DN phải sử dụng đất tiết kiệm.

Bốn là, sắc thuế tài sản được đề xuất chỉ nên khoanh lại phạm vi điều chỉnh gồm tài sản là BĐS (tài sản theo nghĩa hẹp), không bao gồm phương tiện giao thông. Nếu xem xét tài sản theo nghĩa rộng gồm mọi loại tài sản thì còn tiền gửi ngân hàng, tiền mua các loại cổ phiếu, trái phiếu và tiền cất trữ tại nhà, sao lại không đánh thuế? Như vậy, nếu cần thiết thì tách riêng ra một sắc thuế đánh vào các phương tiện giao thông có giá trị cao.

Vài lời kết  

Việc cải cách sắc thuế đánh vào đất đai và tài sản đầu tư trên đất không chỉ đơn giản là giải pháp tìm nguồn thu cho ngân sách khi các nguồn thu cũ đã cạn dần trong quá trình phát triển thương mại toàn cầu, mà phải coi là cuộc cải cách lớn về hệ thống thuế.
Đặt ra thuế này phải gắn với đổi mới các loại thuế khác nhằm mục tiêu thu hợp lý, thu công bằng, thu hiệu quả, thu bền vững, thu có lý và phải khuyến khích đầu tư phát triển.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, thuế đất và tài sản trên đất đã là nguồn lực chính để tạo nên các nước công nghiệp phát triển và các nước công nghiệp mới.
Bên cạnh đó, sắc thuế này còn là công cụ tài chính hữu hiệu để điều tiết quá trình phát triển. Hình thành sắc thuế tốt về đất đai và tài sản gắn liền là câu chuyện chính mà Việt Nam phải vượt qua nếu muốn sớm trở thành quốc gia công nghiệp phát triển, quốc gia có thu nhập cao.

Theo Đặc san Kiểm toán số 71 ra tháng 5/2018

Có thể bạn quan tâm