Ngân hàng nắm đằng chuôi

Ông Lê Đình Vinh - Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn FLC đánh giá cao gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng với những ưu điểm được coi là đánh trúng căn bệnh của thị trường thông qua khơi thông dòng cầu chủ chốt vốn bị tắc nghẽn từ lâu. "Gói 30 nghìn tỷ đồng với chính sách hỗ trợ về lãi suất vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp là hoàn toàn đúng đắn của Chính phủ trong giai đoạn hiện nay. Nó sẽ hỗ trợ cả về mặt kinh tế cho thị trường bất động sản, cũng như về mặt xã hội cho những người có nhu cầu về nhà ở hiện nay".

Chủ trương đã được thông qua và cũng đã có những văn bản hướng dẫn cụ thể, các ngân hàng đều tỏ ra sốt sắng đối với gói cho vay này. Nhưng theo phản ánh của nhiều khách hàng cá nhân thì việc tiếp cận nguồn vốn vay là rất khó. Nguyên nhân chính ở các quy định từ phía văn bản luật: Thủ tục vay chưa rõ ràng và tài sản đảm bảo cũng như chứng minh thu nhập.

Điển hình một trường hợp là chị Son, một công chức trong ngành kế toán đang làm việc tại Hà Nội, đã mòn chân tới gõ cửa vay tiền mua nhà ở tại một số chi nhánh ngân hàng của Vietcombank, BIDV… mà không được. Theo chị, thực tế đã cho thấy mọi việc trái ngược với thái độ sốt sắng như các ngân hàng tuyên bố hứa hẹn, thay vào đó thủ tục cho vay mua nhà với lãi suất 6%/năm rất ngặt nghèo.

"Các ngân hàng đều yêu cầu người vay phải ký kết được hợp đồng với chủ đầu tư và sử dụng chính tài sản đó để thế chấp. Khó khăn nữa ở đây là hiện nay có quá ít nhà ở xã hội và người đi vay muốn tìm được nhà ở hợp lý với khả năng và nhu cầu cũng rất khó. Khi đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư rồi thì xuất hiện vấn đề nữa là: Ngân hàng sẽ phải có quá trình thẩm định dự án và căn cứ vào thu nhập của người đi vay rồi mới quyết định ký cam kết 3 bên. Như vậy, khác nào đặt người đi vay vào thế bị động vì liệu rằng sau khi họ đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư rồi thì ngân hàng có cho vay hay không? Nếu ngân hàng không cho vay thì lúc ấy người đi vay chẳng có nguồn tiền nào để trả cho chủ đầu tư" - chị Son bức xúc.

Về điều này, một chuyên gia tài chính độc lập cho rằng: Phải hình thành thỏa thuận 3 bên giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà. Tâm lý chủ đầu tư thì không hợp tác lắm nếu phải đứng vào thỏa thuận kéo dài 10 - 15 năm như vậy. Chủ đầu tư phần lớn chỉ quan tâm tới việc bán được sản phẩm hay không.

Quy định hiện nay về mức thu nhập hàng tháng bao nhiêu để được vay gói hỗ trợ này cũng đang gây tranh cãi. Theo quy định, người thu nhập thấp là đối tượng được hưởng ưu đãi từ gói hỗ trợ. Khái niệm thu nhập thấp đã được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam gợi mở: Những người thu nhập thấp tạm định nghĩa là những người không phải đóng thuế thu nhập (mức 9 triệu đồng/tháng trở xuống). Theo tính toán, một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên, chia đều mỗi người vợ/chồng phải có thu nhập 7,5 triệu đồng/tháng thì mới có thể trả cả gốc và lãi khi vay mua một căn hộ diện tích 45 - 70m2 với giá 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, rất nhiều người mua nhà băn khoăn: Trong thời buổi kinh tế khó khăn hiện nay, để hai vợ chồng có mức thu nhập ổn định từ 15 triệu đồng/tháng trở lên không hề đơn giản.

Đại diện của một ngân hàng thương mại cũng thừa nhận: 6%/năm đã là thấp nhưng thực sự đối với những người thu nhập thấp thì lãi suất ấy vẫn cao (cả gốc và lãi là 7 - 8 triệu đồng/tháng) vì họ còn phải chi phí cho nhu cầu tối thiểu như ăn uống, xăng xe, điện thoại, tiền học cho con cái…

Độ trễ của chính sách

Theo ông Trương An Dương - Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam thì, việc này sẽ trở thành khó khăn trong quá trình giải ngân các khoản vay từ gói 30 nghìn tỷ đồng. Bởi những người đạt được yêu cầu từ ngân hàng và đạt được nhu cầu về thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng sẽ là rất ít. Theo đó, sức lan tỏa của gói tín dụng sẽ không lớn như mong muốn. Ngoài ra, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, với mức quy định trên, gói hỗ trợ vay lãi suất để mua nhà là hướng tới người thu nhập khá chứ không phải người thu nhập thấp.

Cũng chẳng quá khó hiểu về thái độ sốt sắng ngoài mặt nhưng thận trọng và không hào hứng của phía ngân hàng. Bởi về mặt quy định, tất cả các điều kiện đã được xác định rõ rệt, nhất là vấn đề lãi suất đầu ra. Do vậy, tính thương mại của hoạt động này ít, kéo theo độ hấp dẫn không cao đối với các ngân hàng - bên cho vay.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Kha - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm nhìn nhận: Trong bối cảnh thất nghiệp nhiều, đi làm thì thu nhập cũng sa sút nên theo tôi, đối tượng đủ điều kiện vay mua nhà là rất ít. 70% của gói 30 nghìn tỷ đồng là dành cho cá nhân vay: Đối tượng hướng tới sẽ khá nhiều nhưng không nhiều người ham muốn vay tiền mua nhà trong điều kiện quy định như hiện nay.

Ở góc độ ngân hàng, nếu khách hàng thu nhập ít hơn mức kể trên thì e không đủ khả năng để trả nợ ngân hàng. Người dân sẽ phải tính toán khả năng tài chính trước khi đi vay mua nhà. Để vay được vốn hỗ trợ, người mua nhà phải thuyết phục, chứng minh được phương án trả nợ ra sao với ngân hàng. Vậy là, vô hình trung những người có thu nhập thấp sẽ khó lòng chạm tay vào gói tín dụng này. Còn lại, những người có đủ khả năng trả nợ cho ngân hàng (đương nhiên cũng nằm trong đối tượng thu nhập thấp) thì thoải mái được vay. Sự phân cấp này phụ thuộc vào khả năng thẩm định thu nhập, chứng minh thu nhập của người đi vay.

Xem ra, để chạm được vào gói hỗ trợ, khách hàng còn quá nhiều vướng mắc phải vượt qua. Thôi thì, người dân cứ phải tiếp tục thấp thỏm chờ những quy định, văn bản hướng dẫn hợp tình, hợp lý hơn, vì chính sách thường vẫn có "độ trễ" như vậy.