Tuy nhiên, về hình thức sử dụng đất, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành có sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Với thời hạn sử dụng đất sản xuất kinh doanh như nhau (50 năm, tối đa không quá 70 năm), bên cạnh hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì doanh nghiệp nước ngoài được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và doanh nghiệp trong nước được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tương ứng với mỗi hình thức sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính đất đai về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là khác nhau.

Mặc dù nguyên tắc chung, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nhưng do “độ trễ” và sự chưa đồng bộ trong chính sách pháp luật đã dẫn đến chưa bình đẳng giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước. Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cùng thời hạn sử dụng đất, nếu doanh nghiệp trong nước lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá thị trường; trong khi đó, đối với doanh nghiệp nước ngoài lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá tính tiền thuê đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm thấp hơn so với giá trị trường.

Nhận thức được điều này, Chính phủ đã kịp thời điều chỉnh tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 121/2010/NĐ-CP theo đó, doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì tiền thuê đất phải nộp tương đương với giao đất có thu tiền sử dụng đất với cùng thời hạn. Và để giải quyết một cách căn bản, triệt để, tại Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã quy định đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, không phân biệt trong nước hay nước ngoài.

Trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu, rộng và đang vận động các nước công nhận là một nước có một nền kinh tế thị trường đầy đủ thì nhà nước cần phải có chính sách đảm bảo hệ thống doanh nghiệp được vận động, hoạt động theo cơ chế thị trường. Đất đai là một trong các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất cũng phải từng bước tiệm cận với thị trường.

Trước đây, nhằm tạo điều kiện và khả năng cạnh tranh cho các doanh nghiệp Việt Nam thông qua yếu tố chi phí đầu vào thấp, tiền thuê đất được xác định trên cơ sở tỷ lệ (%) nhất định của giá đất tại Bảng giá đất do nhà nước quy định và công bố hàng năm, thường thấp hơn so với thị trường và giá thuê đất của các nước trong khu vực. Nhưng cũng chính vì điều này, sau khi gia nhập WTO, các doanh nghiệp xuất khẩu của Việt Nam thường xuyên bị kiện bán phá giá do được hưởng trợ cấp của nhà nước thông qua cơ chế giá đất thấp. Vì vậy, Chính phủ đã từng bước điều chỉnh đơn giá thuê đất bằng việc điều chỉnh tỷ lệ (%) và giá đất tính tiền thuê đất tiến tới sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.

Luật đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 đã “luật hóa” nguyên tắc thị trường khi xác định tiền thuê đất. Theo đó, giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định phù hợp với giá thị trường và đơn giá thuê đất được ổn định 5 năm, hết chu kỳ ổn định thì mới thực hiện điều chỉnh. Đối với tỷ lệ (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất sẽ được quy định phù hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đất nước; một mặt tạo điều kiện để doanh nghiệp ổn định chi phí về đất một cách hợp lý trong cơ cấu giá thành sản phẩm; mặt khác cũng là công cụ để buộc các doanh nghiệp chủ động có phương án sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tránh tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không đúng mục đích, cho thuê lại đất không đúng quy định.

Đồng thời, đối với việc xác định giá đất tính tiền thuê đất theo thị trường, do khối lượng doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm là rất lớn, cần phải tiếp tục cải cách thủ tục hành chính vừa giảm áp lực cho phía cơ quan quản lý nhà nước vừa đảm bảo yêu cầu công khai, minh bạch, tránh tiêu cực. Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính tiền thuê đất (khi hết chu kỳ ổn định) thời gian qua đã chứng minh đây là công cụ đơn giản, hiệu quả, giảm chi phí cho cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp.

Thời gian tới, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng mở rộng áp dụng cả đối với các trường hợp được nhà nước cho thuê đất mới không thông qua đấu giá. Chỉ đối với một số trường hợp đặc biệt thực hiện xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, cần phải có quy định để hệ số điều chỉnh giá đất không trở thành công cụ nhằm cạnh tranh, thu hút đầu tư không tích cực giữa các địa phương.

Ngoài ra, về chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, cũng cần phải rà soát lại đảm bảo tính đồng bộ giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai. Xác định rõ đối tượng được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Việc ưu đãi phải thực chất và chỉ thực hiện ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư vào các lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường; đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn với mức độ miễn, giảm tiền thuê đất (thời gian) một cách hợp lý, phù hợp tránh tâm lý trông chờ, dựa vào ưu đãi của nhà nước.

Để có thể hiện thực hóa được các nội dung nêu trên, cần có sự phối hợp tích cực, hiệu quả giữa các cơ quan, đơn vị có liên quan và sự quan tâm, hướng ứng, tham gia một cách có trách nhiệm của đội ngũ doanh nghiệp trong xây dựng, thực thi chính sách pháp luật về đất đai nói chung và chính sách thuê đất nói riêng.