Chuyên gia kinh tế, TS. Alan Phan nêu quan điểm trước thực tế các dòng vốn của các doanh nghiệp nước ngoài đổ vào lĩnh vực BĐS ngày càng nhiều trong đó nhiều nhà đầu tư đã mua lại các dự án BĐS của các doanh nghiệp trong nước.

"Kền kền" nhặt "xác chết" BĐS

Phóng viên: Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong nửa đầu năm nay đã có 10% trong tổng số 5,7 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tương đương 570 triệu USD được giải ngân đã đổ vào lĩnh vực BĐS trong đó có các dự án nhà ở thương mại, trung tâm thương mại, resort… dẫn đến hàng loạt các dự án BĐS đã được chuyển nhượng cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông tiềm năng của những phân khúc đó hiện nay ở Việt Nam như thế nào? Thực tế kinh tế khó, du lịch giảm; nhà ở thương mại giá cao không có người mua nhưng các doanh nghiệp nước ngoài vẫn mua lại những “xác chết” này để làm gì, thưa ông? Theo ông, những hoạt động này có cho thấy BĐS đang có tín hiệu phục hồi, ấm lên hay vẫn tiếp tục bất động?

TS. Alan Phan: Hiện nay, nhiều doanh nghiệp nước ngoài từ Singapore, Hông Kông, Hàn Quốc, Nhật Bản… đã bắt đầu mua lại các dự án BĐS của các doanh nghiệp trong nước đang ở thế kẹt. Luôn luôn có dòng đầu tư “cá mập”, “kền kền” lợi dụng giá BĐS đang xuống, nhiều nhà đầu tư trong nước đang kẹt tiền sẽ bán lại dự án để tháo chạy.

Nếu họ mua được những dự án đã đầu tư 100 đồng, giờ mua lại 50 đồng thì có thể lời nhiều vì nếu trụ được vài ba năm may ra giá sẽ lên đến 70-80% trong khi họ không mất công xin dự án, đầu tư xây dựng… vì tất cả đã có sẵn, có thể chỉ cần hoàn thành phân đoạn chót.

Chuyện này xảy ra rất bình thường, chẳng hạn ở Thái Lan sau khủng khoảng kinh tế năm 1997-1999 đã làm sập hệ thống BĐS của Thái Lan. Theo kinh nghiệm Thái Lan, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẵn tiền đã nhảy vào và chỉ phải chịu đựng khoảng 3-5 năm khi kinh tế hồi phục dần dần, họ bán ra và kiếm được nhiều lời.

Ngoài ra, trong giai đoạn này, nguyên nhân khiến các nhà đầu tư nước ngoài tham gia nhiều hơn vào việc mua lại BĐS của doanh nghiệp Việt Nam còn vì mặt bằng lãi suất nước ngoài tương đối rẻ nên dòng tiền đầu tư cũng dối dào.

Theo tôi, hiện nay, kinh tế Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào 3 yếu tố chính là kiều hối, FDI, ODA. Trong đó, kiều hối tương đối ổn định vì người Việt ở nước ngoài dù không tăng số lượng nhưng mỗi năm vẫn chuyển về nước khoảng 10-12 tỷ USD chính thức, thậm chí có thể nhiều hơn trong các kênh không chính thức. Nó là phần quan trọng giúp GDP tương đối vững vàng.

Về đầu tư nước ngoài (FDI) phía Chính phủ đang ưu đãi rất tốt trong vấn đề đất đai, giấy phép, thuế… Trong những ngành cần nhiều nhân công rẻ hoặc để đón đầu Hiệp định Xuyên Thái Bình Dương (TPP), các dự án FDI sẽ gia tăng. Ngoài ra, thời gian gần đây, khoản hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) cũng tương đối ổn định.

Tuy nhiên, ở khía cạnh đối ngược, nền kinh tế nội địa đang suy giảm, doanh nghiệp nội “vất vưởng”, hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng gặp khó. Thành ra triển vọng kinh tế Việt Nam vẫn là 50-50 khi doanh nghiệp nước ngoài mua lại những “xác chết” BĐS. Đây là một đánh cược, ai có máu phiêu lưu thì nhảy vào.

Thông thường khi đầu tư vào những dự án như vậy, các nhà đầu tư sẽ xử lý tái cơ cấu như thế nào? Thời gian vừa qua đã ghi nhận hiện tượng xin chuyển đất xây trung tâm thương mại thành đất phân lô bán nền, liệu kịch bản này có xảy ra hay không thưa ông? Nếu như vậy các doanh nghiệp BĐS trong nước sẽ gặp khó khăn hay không?

Kinh tế nếu nhờ kiều hối, FDI, ODA… ổn định thì BĐS có thể hồi phục sau 3-5 năm, nếu không kiếm được 100% cũng thì các nhà đầu tư “kền kền” này cũng kiếm trung bình mỗi năm 20%. Vì vậy, để khẳng định BĐS phục hồi, ấm lên hay vẫn tiếp tục bất động, chúng ta phải chờ đợi vì tùy thuộc nhiều vào nền kinh tế vĩ mô đi lên, bình bình hay đi xuống.

Thường các nhà đầu tư không ào ạt làm ngay mà họ vừa làm vừa chờ đợi. Việc triển khai nhanh hay chậm phụ thuộc vào nguồn tài chính của họ nhiều hay ít.

Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài rất khôn ngoan và đầy kinh nghiệm, không có chuyện họ bỏ cục tiền lớn vào mà sẽ làm từ từ, nếu tiến triển tốt sẽ đẩy thêm cho đến khi dự án hoàn tất và bán ra nếu thị trường tốt. Còn nếu thị trường yếu kém quá, vẫn trì trệ thì họ sẽ vẫn găm găm tiền, chậm chạp vì họ không có ràng buộc phải hoàn thành trong bao nhiêu năm.

Việc các doanh nghiệp nước ngoài có xin chuyển đất xây trung tâm thương mại thành đất phân lô bán nền hay không vấn đề là tùy định giá của mỗi người, tùy phân khúc.

Có những định giá ở Việt Nam đôi khi là quá đà vì nghĩ đây là khu “đất vàng”. Đối với người nước ngoài họ có những quan tâm và mục tiêu khác mình không biết được. Mỗi nhà đầu tư có cái nhìn riêng, đánh giá riêng và quyết định lớn nhất là vấn đề giá họ mua có được “hời” hay không. Nếu không mua được giá hời tốt, so với rủi ro, thì đầu tư bên Âu Mỹ ổn định sao phải mang tiền qua Việt Nam?

Nhìn chung, mấy trăm triệu đầu tư BĐS Việt Nam vừa nhận thực sự không nghĩa lý gì. Trong 12 tháng vừa rồi đã có tổng cộng gần 7 tỷ USD của Trung Quốc đổ vào mua BĐS Mỹ, chưa tính FDI đến từ những nước khác.

Về việc các doanh nghiệp BĐS trong nước lợi hay hại cũng tùy từng doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp nào có tài chính vững vàng thì họ có thể bám trụ, còn doanh nghiệp nào chuyên đi vay tiền, thì lãi trả ngân hàng cũng đủ phá sản. Cho nên, vấn đề doanh nghiệp có gặp khó khăn hay không sẽ tùy tài chính mỗi doanh nghiệp, tùy tầm nhìn và tùy may mắn.

Những dự án có những điều kiện phát triển tốt có thể bán được ngay sẽ may mắn hơn còn những chỗ không được từ người tiêu dùng ưa chuộng sẽ khó khăn hơn. Nói chung sẽ tùy thị trường, tùy năng lực của từng doanh nghiệp nên không thể nói chung chung được.

Chưa chắc người dân mua được nhà giá rẻ

Được biết, các doanh nghiệp nước ngoài mua lại các dự án BĐS nhà ở thương mại của doanh nghiệp trong nước với giá rẻ, như vậy có thể đặt kỳ vọng về việc giá BĐS trong thời gian tới sẽ giảm theo và người dân mua nhà sẽ được hưởng lợi hay vẫn mất thuế đóng về ngân sách sau đó ưu đãi quá nhiều cho doanh nghiệp nước ngoài, thưa ông? Nếu không phải người dân liệu ai có thể được hưởng lợi từ việc này?

Doanh nghiệp nước ngoài sẽ coi tình hình ra sao mới đưa ra giá bán phù hợp nhất và có lợi nhất cho họ. Vì vậy, người mua không nên có những mong đợi quá đáng. Ai cũng muốn thu lợi tối đa, người ngoài hay người Việt. Nếu tình hình FDI, kiều hối tăng và kinh tế tốt đẹp, không có khủng hoảng Biển Đông, nợ công, sức khỏe ngân hàng tốt… nhà đầu tư sẽ giữ giá bán cho lời nhiều không hạ giá lắm.

Tuy nhiên nếu họ kẹt hàng thì họ cũng sẵn sàng giảm giá vì họ có đủ room khi giá vốn thấp. Hiện giờ ngay những doanh nghiệp lớn trong nước có tiền cũng đang đi thâu tóm những dự án dang dở. Nếu họ muốn kiếm lời nhiều, sẽ bám trụ để bán giá cao còn không họ bán ít lời. Giá cả còn tùy thuộc thị trường có chấp nhận mức giá đó hay không. Dù sao, cũng tốt chung cho thị trường vì tạo thanh khoản.

Ngoài ra, ảnh hưởng có tới được người dân hay không thì chỉ có thể khẳng định là nó sẽ gián tiếp như việc thuê nhân công, thuê nhà thầu phụ… tức là sẽ có ảnh hưởng nhất định nào đó nhưng không nhiều. Ngân sách cho các địa phương cũng sẽ tăng chút đỉnh nhờ các đấu tư này.

Có ý kiến lo ngại về việc nước ngoài chiếm BĐS ở những vị trí quan trọng điều mà nhiều nước đã lên tiếng về Trung Quốc, theo ông trường hợp của Việt Nam có loại trừ hay không?

Thuần túy về kinh tế, anh nào có sẵn tiền sẽ mua, theo giá thị trường. Capital flight từ Trung Quốc và vị trí lân cận khiến đầu tư vào lĩnh vực BĐS của Trung Quốc dẫn đầu trong số các nước tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam.

Tuy nhiên tại Trung Quốc bong bóng BĐS cũng lớn theo quy mô khủng khiếp vì Trung Quốc có tiền nhiều nên hoang phí hơn Việt Nam nhiều. Bong bóng nào vỡ cũng gây ảnh hưởng và khi bong bóng lớn, ảnh hưởng kinh tế mạnh hơn nhiều. Còn Việt Nam bong bóng có nổ thì thế giới cũng không ảnh hưởng gì. Nếu bong bóng BĐS Trung Quốc nổ, nợ địa phương, nợ doanh nghiệp, nợ công bùng nổ ra cả các nền kinh tế thế giới.

Ông có thể dự đoán kịch bản cho thị trường BĐS thời gian tới?

Dù có sự mua bán lại giữa các doanh nghiệp BĐS nhưng cũng phải 3-5 năm để thị trường Việt Nam phục hồi. Với Trung Quốc tiến trình thể mất 5-10 năm.

Xin trân trọng cảm ơn ông!