Ưu đãi mua nhà: Để không “rối” trong thực tiễn…
(Tài chính) Tại Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ được Ngân hàng Nhà nước đưa ra lấy ý kiến xã hội, cơ quan này đã đề xuất phương án dành 30.000 tỉ đồng hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang... vay để mua, thuê, nhà ở với lãi suất ổn định 6% trong 3 năm và thời hạn hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm…
Chính sách đúng, dù… muộn
Mặc dù thông tin trên mới là trong Dự thảo nhưng có thể khẳng định chủ trương này sẽ sớm thành hiện thực khi nhận được sự đồng thuận của đông đảo các tầng lớp nhân dân. Nhiều nội dung của Dự thảo Thông tư đang tiếp tục được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp thu qua các kênh nhằm sớm hoàn thiện trước khi chính thức ban hành.
Với việc quy định rõ 3 nhóm đối tượng khách hàng được vay vốn từ chính sách hỗ trợ lãi suất nhằm mua nhà ở, Dự thảo Thông tư này có sự bao quát khá đầy đủ các chủ thể tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội, nhà ở diện tích nhỏ, đó là người mua và các chủ đầu tư. Về phía người mua, Dự thảo Thông tư quy định bao gồm: Người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được hưởng ưu đãi vay vốn lãi suất 6%, thời hạn là 3 năm. Mức lãi suất vốn vay ưu đãi và thời hạn vay nói trên được áp dụng tương tự với các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội...
Các tổ chức tín dụng dự kiến được lựa chọn “phá băng” thị trường bằng cho vay phân khúc nhà giá thấp, diện tích nhỏ bao gồm: Agribank; BIDV; Vietcombank; Vietinbank; Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long. Đây là 5 tổ chức tín dụng lớn của Nhà nước hoặc Nhà nước nắm cổ phần chi phối với yêu cầu mỗi tổ chức tín dụng phải dành một lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay với các đối tượng trong nhóm được ưu đãi. Theo dự kiến của NHNN, cơ quan này sẽ dành tối đa 30.000 tỉ đồng để cho vay với các đối tượng nêu trên, thông qua hình thức tái cấp vốn. Lãi suất tái cấp vốn của NHNN đối với các ngân hàng cho mục tiêu cho vay hỗ trợ nhà ở thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm. Các ngân hàng có trách nhiệm trả lãi tái cấp vốn hằng tháng cho NHNN.
Với việc hàng triệu người có thu nhập thấp trong xã hội cần nhà ở, trong khi thị trường bất động sản những năm qua lại ồ ạt phát triển căn hộ cao cấp dẫn đến cung - cầu không gặp nhau, việc NHNN đưa ra Dự thảo Thông tư nói trên rất đáng hoan nghênh. Một chủ trương đúng, dù muộn, nhưng được kỳ vọng sẽ “kích hoạt” thị trường bất động sản dần ấm trở lại trong những tháng cuối năm 2013…
30.000 tỷ đồng có đủ?
Thực ra, đây không phải là lần đầu tiên ở Việt Nam có triển khai ưu đãi lãi suất với các đối tượng cán bộ, công chức và người có thu nhập thấp được vay tiền mua nhà. Năm 2006, TP. Hồ Chí Minh là địa phương tiên phong trong cả nước thực hiện việc này khi UBND Thành phố quyết định thành lập Quỹ Phát triển nhà ở (HOF). Với nhiệm vụ trọng tâm là cho đối tượng thu nhập thấp thuộc các chương trình nhà ở vay vốn theo quy định, chương trình “Vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở cho người có thu nhập thấp” đã ra đời và được triển khai khá rộng khắp. Đặc biệt, lãi suất ưu đãi dành cho người tham gia chương trình nói trên được UBND Thành phố quyết định chỉ 9%/năm, tiền gốc và lãi sẽ được trả hằng tháng, Thời gian vay vốn tối đa là 15 năm. Nếu so với lãi suất 18 - 20%/năm của các tổ chức tín dụng tại thời điểm đó, lãi suất của chương trình này khá thấp.
Tuy nhiên, ngay lập tức Thành phố phải đối diện với nhu cầu thực tế quá lớn, trong khi nguồn vốn dành cho HOF có hạn. Bởi vậy, từ một chương trình dự kiến “phủ sóng” rộng khắp, UBND Thành phố đã “khoanh lại” tập trung giải quyết cho hơn 20.000 công chức, viên chức làm việc trong các cơ quan chính quyền, đoàn thể có nhu cầu thật sự về nhà ở. Tiêu chuẩn vay bởi vậy cũng ngặt nghèo hơn khi yêu cầu người vay phải có hộ khẩu tại TP.Hồ Chí Minh và có thời gian công tác liên tục tại cơ quan, đơn vị từ 3 năm liên tục trở lên, dĩ nhiên là chưa đứng tên sở hữu nhà ở…
Trở lại với vấn đề ưu đãi vay vốn mua nhà ở cho các đối tượng theo Dự thảo Thông tư của NHNN, nếu như nguồn vốn 30.000 tỷ đồng lấy từ đâu sớm được cơ quan này trả lời thì liệu số tiền trên có đủ cho có nhu cầu thực lại là câu chuyện rất khác…
Theo ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ tín dụng của NHNN thì nguồn vốn 30.000 tỷ đồng được trích 3% từ tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm 2012, của 5 NHTM nhà nước. Đây là nguồn vốn khá dồi dào bởi tính sơ bộ, nếu tuân thủ tỷ lệ 3%, vốn có thể dành cho chương trình này vào khoảng 45.000 tỉ đồng.
Tuy nhiên, cũng đại diện NHNN nói trên thừa nhận số vốn này không lớn so với nhu cầu của thị trường. Bởi với một đất nước gần 90 triệu dân, đa số là dân số trẻ, có thu nhập rất khiêm tốn, có nhu cầu sở hữu nhà ở thì số vốn trên dù rất quý nhưng còn khá nhỏ bé. Chẳng hạn, mỗi hộ trong diện ưu tiên được vay bình quân 700 triệu đồng thì cả nước cũng chỉ có gần 43.000 hộ gia đình được vay mua nhà. Bên cạnh đó, theo Dự thảo Thông tư, NHNN ủy quyền cho các NHTM thực hiện kiểm soát hồ sơ vay, quy định các ngân hàng cho vay đối với các khách hàng theo cơ chế hiện hành. Có nghĩa, những đối tượng thuộc diện được vay vốn hỗ trợ sẽ vẫn phải có tài sản thế chấp cho các ngân hàng trong khi đó đa số những người thu nhập thấp đều không có tài sản thế chấp để vay vốn. Đây là một rào cản để chính sách đúng rất khó được triển khai hiệu quả…
Sẽ còn rất nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình một chính sách tín dụng xã hội được thực thi như quy trình thu hồi nợ, nhóm đối tượng dự án được xét cho vay, tỷ lệ vốn dành cho chủ đầu tư và người vay.v.v… Mong rằng, NHNN tiếp thu đầy đủ các thông tin cần thiết để bổ sung, nhằm Thông tư nói trên khi chính thức ra đời, có sự bao quát, không bị vướng và “rối” dẫn đến kém hiệu quả trong thực tiễn.
Mặc dù thông tin trên mới là trong Dự thảo nhưng có thể khẳng định chủ trương này sẽ sớm thành hiện thực khi nhận được sự đồng thuận của đông đảo các tầng lớp nhân dân. Nhiều nội dung của Dự thảo Thông tư đang tiếp tục được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp thu qua các kênh nhằm sớm hoàn thiện trước khi chính thức ban hành.
Với việc quy định rõ 3 nhóm đối tượng khách hàng được vay vốn từ chính sách hỗ trợ lãi suất nhằm mua nhà ở, Dự thảo Thông tư này có sự bao quát khá đầy đủ các chủ thể tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội, nhà ở diện tích nhỏ, đó là người mua và các chủ đầu tư. Về phía người mua, Dự thảo Thông tư quy định bao gồm: Người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được hưởng ưu đãi vay vốn lãi suất 6%, thời hạn là 3 năm. Mức lãi suất vốn vay ưu đãi và thời hạn vay nói trên được áp dụng tương tự với các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội...
Các tổ chức tín dụng dự kiến được lựa chọn “phá băng” thị trường bằng cho vay phân khúc nhà giá thấp, diện tích nhỏ bao gồm: Agribank; BIDV; Vietcombank; Vietinbank; Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long. Đây là 5 tổ chức tín dụng lớn của Nhà nước hoặc Nhà nước nắm cổ phần chi phối với yêu cầu mỗi tổ chức tín dụng phải dành một lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay với các đối tượng trong nhóm được ưu đãi. Theo dự kiến của NHNN, cơ quan này sẽ dành tối đa 30.000 tỉ đồng để cho vay với các đối tượng nêu trên, thông qua hình thức tái cấp vốn. Lãi suất tái cấp vốn của NHNN đối với các ngân hàng cho mục tiêu cho vay hỗ trợ nhà ở thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm. Các ngân hàng có trách nhiệm trả lãi tái cấp vốn hằng tháng cho NHNN.
Với việc hàng triệu người có thu nhập thấp trong xã hội cần nhà ở, trong khi thị trường bất động sản những năm qua lại ồ ạt phát triển căn hộ cao cấp dẫn đến cung - cầu không gặp nhau, việc NHNN đưa ra Dự thảo Thông tư nói trên rất đáng hoan nghênh. Một chủ trương đúng, dù muộn, nhưng được kỳ vọng sẽ “kích hoạt” thị trường bất động sản dần ấm trở lại trong những tháng cuối năm 2013…
30.000 tỷ đồng có đủ?
Thực ra, đây không phải là lần đầu tiên ở Việt Nam có triển khai ưu đãi lãi suất với các đối tượng cán bộ, công chức và người có thu nhập thấp được vay tiền mua nhà. Năm 2006, TP. Hồ Chí Minh là địa phương tiên phong trong cả nước thực hiện việc này khi UBND Thành phố quyết định thành lập Quỹ Phát triển nhà ở (HOF). Với nhiệm vụ trọng tâm là cho đối tượng thu nhập thấp thuộc các chương trình nhà ở vay vốn theo quy định, chương trình “Vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở cho người có thu nhập thấp” đã ra đời và được triển khai khá rộng khắp. Đặc biệt, lãi suất ưu đãi dành cho người tham gia chương trình nói trên được UBND Thành phố quyết định chỉ 9%/năm, tiền gốc và lãi sẽ được trả hằng tháng, Thời gian vay vốn tối đa là 15 năm. Nếu so với lãi suất 18 - 20%/năm của các tổ chức tín dụng tại thời điểm đó, lãi suất của chương trình này khá thấp.
Tuy nhiên, ngay lập tức Thành phố phải đối diện với nhu cầu thực tế quá lớn, trong khi nguồn vốn dành cho HOF có hạn. Bởi vậy, từ một chương trình dự kiến “phủ sóng” rộng khắp, UBND Thành phố đã “khoanh lại” tập trung giải quyết cho hơn 20.000 công chức, viên chức làm việc trong các cơ quan chính quyền, đoàn thể có nhu cầu thật sự về nhà ở. Tiêu chuẩn vay bởi vậy cũng ngặt nghèo hơn khi yêu cầu người vay phải có hộ khẩu tại TP.Hồ Chí Minh và có thời gian công tác liên tục tại cơ quan, đơn vị từ 3 năm liên tục trở lên, dĩ nhiên là chưa đứng tên sở hữu nhà ở…
Trở lại với vấn đề ưu đãi vay vốn mua nhà ở cho các đối tượng theo Dự thảo Thông tư của NHNN, nếu như nguồn vốn 30.000 tỷ đồng lấy từ đâu sớm được cơ quan này trả lời thì liệu số tiền trên có đủ cho có nhu cầu thực lại là câu chuyện rất khác…
Theo ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ tín dụng của NHNN thì nguồn vốn 30.000 tỷ đồng được trích 3% từ tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm 2012, của 5 NHTM nhà nước. Đây là nguồn vốn khá dồi dào bởi tính sơ bộ, nếu tuân thủ tỷ lệ 3%, vốn có thể dành cho chương trình này vào khoảng 45.000 tỉ đồng.
Tuy nhiên, cũng đại diện NHNN nói trên thừa nhận số vốn này không lớn so với nhu cầu của thị trường. Bởi với một đất nước gần 90 triệu dân, đa số là dân số trẻ, có thu nhập rất khiêm tốn, có nhu cầu sở hữu nhà ở thì số vốn trên dù rất quý nhưng còn khá nhỏ bé. Chẳng hạn, mỗi hộ trong diện ưu tiên được vay bình quân 700 triệu đồng thì cả nước cũng chỉ có gần 43.000 hộ gia đình được vay mua nhà. Bên cạnh đó, theo Dự thảo Thông tư, NHNN ủy quyền cho các NHTM thực hiện kiểm soát hồ sơ vay, quy định các ngân hàng cho vay đối với các khách hàng theo cơ chế hiện hành. Có nghĩa, những đối tượng thuộc diện được vay vốn hỗ trợ sẽ vẫn phải có tài sản thế chấp cho các ngân hàng trong khi đó đa số những người thu nhập thấp đều không có tài sản thế chấp để vay vốn. Đây là một rào cản để chính sách đúng rất khó được triển khai hiệu quả…
Sẽ còn rất nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình một chính sách tín dụng xã hội được thực thi như quy trình thu hồi nợ, nhóm đối tượng dự án được xét cho vay, tỷ lệ vốn dành cho chủ đầu tư và người vay.v.v… Mong rằng, NHNN tiếp thu đầy đủ các thông tin cần thiết để bổ sung, nhằm Thông tư nói trên khi chính thức ra đời, có sự bao quát, không bị vướng và “rối” dẫn đến kém hiệu quả trong thực tiễn.
