Tính đến cuối 2018, dư nợ cho vay bất động sản ước khoảng 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Nếu tính cả cho vay bất động sản và xây dựng, tỷ trọng này lên đến 16,5%. Nếu tính cả cho vay mua nhà, cho vay sửa chữa nhà thông qua cho vay tiêu dùng thì tổng dư nợ kinh doanh bất động sản, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5% tổng dư nợ nền kinh tế.

Thị trường phát triển chậm nhưng ổn định

Theo TS. Cấn Văn Lực, thời gian qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quản lý những lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản, các dự án BT, BOT. Tuy nhiên, dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản vẫn ở đà tăng 8 – 10%/năm.

"Hiện nay, nếu tính cả cho vay mua nhà, cho vay sửa chữa nhà thông qua cho vay tiêu dùng thì tổng dư nợ kinh doanh bất động sản, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Đây là một con số không hề nhỏ", TS. Lực cho biết.

Trước dòng vốn đổ vào tín dụng lớn, Ngân hàng Nhà nước đã ra "rà phanh" để hạn chế tín dụng tiếp tục tăng cao. Tuy nhiên, việc "rà phanh" này sẽ có tác động nhất định lên thị trường.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản.

Đối với người mua nhà, đây không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà. Chính vì thế, nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ.

Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô, việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản.

"Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện", TS. Hiếu nói.

Ở chiều ngược lại, khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao, các doanh nghiệp bắt buộc phải hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Điều này khiến cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng bất động sản.

Điều này cũng là cơ hội để thị trường thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém, không đủ năng lực triển khai dự án.

"Như vậy, tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt trong năm 2019 nhưng đó là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng bất động sản", TS. Hiếu nhận định.

Để bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng bất động sản trong năm 2019, TS. Nguyễn Trí Hiếu đã đề xuất một số giải pháp.

Nhanh chóng xây dựng định chế tài chính

Theo TS. Hiếu, các ngân hàng cần có những chính sách tín dụng chặt chẽ, bao gồm việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp ngân hàng đối diện với một tài sản bảo đảm không đủ để bảo đảm số tiền đã cho vay thì đây cũng là cái bẫy, ngân hàng phải thu hồi tài sản có giá trị thấp.

Ngân hàng Nhà nước nên công bố thông tin về dư nợ tín dụng bất động sản bao gồm: tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và tín dụng tiêu dùng bất động sản để các thành phần kinh tế nhận biết cụ thể về tổng dư nợ bất động sản trong nền kinh tế và mức độ rủi ro liên quan đến thị trường bất động sản.

Đồng thời, Quốc hội nên quy định tiền đóng cọc và tiền đóng góp của người dân mua nhà phải bỏ vào một tài khoản phong tỏa và số tiền này chỉ có thể giải tỏa khi ngân hàng đã sẵn sàng giải chấp tài sản thế chấp để người dân có thể sở hữu căn nhà. Như vậy, số tiền này chỉ có thể được giải tỏa khi có sự đồng ý của cả nhà đầu tư, ngân hàng và người dân mua nhà.

Liên quan đến bảo lãnh của ngân hàng cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Bộ Xây dựng và NHNN nên công bố thông tin minh bạch các ngân hàng thực hiện bảo lãnh. Đặc biệt, cần thống kê cụ thể những ngân hàng giải chấp và tình trạng tranh chấp giữa ngân hàng và người mua nhà.

Bộ Xây dựng, các viện nghiên cứu thị trường bất động sản cần xây dựng những dữ liệu liên quan đến hàng tồn kho của tất cả các loại hình bất động sản, giúp khách hàng có những thông tin cần thiết để thẩm định tình hình thị trường bất động sản và quyết định mua bất động sản.

Ngoài ra, các quỹ đầu tư, các nhà tài trợ dài hạn, các định chế tài chính phải được nhanh chóng xây dựng tại Việt Nam để nguồn vốn này đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước đã có giải pháp hạn chế tín dụng vào bất động sản, tuy nhiên, vẫn còn một số ngân hàng tỷ lệ cho vay trong bất động sản vẫn vượt 10%. Để tránh những rủi ro, TS. Cấn Văn Lực cho rằng các ngân hàng cần phải chú trọng quản lý các rủi ro này.

Đồng thời cần có kiến nghị để cơ quan quản lý hoàn thiện thể chế phát triển thị trường bất động sản như thông tin bất động sản, định giá bất động sản và có đánh giá hệ số rủi ro ở từng phân khúc khác nhau.