Dự thảo Thông tư (lần 1) thay thế Thông tư số 07/2015/TT-NHNN và Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Ngân hàng nào được tham gia bảo lãnh?

Dự thảo có nhiều nội dung sửa đổi bổ sung trong hoạt động bảo lãnh ngân hàng nói chung và đặc biệt trong vấn đề được thị trường, chủ đầu tư và người mua nhà hết sức quan tâm, là hoạt động bảo lãnh của ngân hàng tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại Điều 13, Dự thảo Thông tư quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, những nội dung đáng chú ý là:

Công bố danh sách ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, các ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại có hoạt động bảo lãnh ngân hàng trong giấy phép; các ngân hàng thương mại đang trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt hoặc trong giai đoạn áp dụng can thiệp sớm không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo cơ quan quản lý, quy định này là để phù hợp quy định tại Luật các tổ chức tín dụng hiện nay. Trong đó, trường hợp ngân hàng thương mại bị xem xét áp dụng can thiệp sớm nhưng chưa được đặt vào kiểm soát đặc biệt bao gồm, không duy trì được tỷ lệ khả năng chi trả theo quy định trong 3 tháng liên tục; không duy trì được tỷ lệ an toàn vốn trong 6 tháng liên tục; và xếp hạng dưới mức trung bình theo quy định của NHNN.

Tăng trách nhiệm ngân hàng, chủ đầu tư ký kết bảo lãnh

Tại dự thảo mới, NHNN cũng bổ sung quy định về hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà ngân hàng thương mại ký với chủ đầu tư.

Theo quy định hiện nay, hợp đồng này chỉ yêu cầu tuân theo Luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, NHNN cho biết cần bổ sung quy định giúp người mua nhà nắm rõ quyền lợi thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được đảm bảo khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Trên cơ sở đó sẽ yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bảo lãnh của ngân hàng (ngoài hợp đồng bảo lãnh đã cung cấp trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở).

Vì vậy, NHNN yêu cầu hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà ngân hàng thương mại ký với chủ đầu tư dự án cần tuân theo cả quy định tại Thông tư này.

Về quy trình phát hành cam kết bảo lãnh cho người mua nhà, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua, trong đó nêu rõ ngân hàng thương mại chỉ bảo lãnh đối với số tiền ứng trước của bên mua trả cho chủ đầu tư sau thời điểm bên mua nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại, và gửi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh để chủ đầu tư cung cấp cho bên mua;

Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà

Trong đó phải nêu rõ ngân hàng chỉ bảo lãnh đối với số tiền ứng trước của bên mua trả cho chủ đầu tư sau thời điểm bên mua nhận được cam kết bảo lãnh, và gửi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh để chủ đầu tư cung cấp cho bên mua.

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.

Để hoàn thiện quy định liên quan hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo mới cũng bổ sung quy định về số dư bảo lãnh chỉ bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua sau thời điểm ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.

Theo đó, chỉ khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng thì người mua mới đóng tiền ứng trước cho chủ đầu tư, tránh trường hợp thực tế thời gian qua người mua nhà đã đóng tiền theo tiến độ nhưng không nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng do chủ đầu tư không phối hợp để phát hành. Khi xảy ra rủi ro, người dân không có cơ sở để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Ngoài ra, quy định này cũng để tránh trường hợp người mua nhà thống nhất với chủ đầu tư không nhận bảo lãnh để giảm giá mua nhà, nhưng khi xảy ra rủi ro lại quay sang đổ lỗi cho ngân hàng không phát hành cam kết bảo lãnh.

Cũng theo cơ quan soạn thảo, dự thảo mới đã bổ sung quy định về trách nhiệm của các bên khi chủ đầu tư gửi chậm, tránh trường hợp ngân hàng biết chủ đầu tư đã bán được nhà nhưng không nhận được đề nghị phát hành cam kết bảo lãnh, người mua nhà không nhận được cam kết bảo lãnh nhưng vẫn nộp tiền mua nhà…

Theo đó, các ngân hàng vẫn phải có trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh trong cả trường hợp chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê nhà ở chậm, miễn là ngân hàng nhận được trước khi hợp đồng mua bán nhà đến hạn bàn giao.

Công khai thông tin hoạt động bảo lãnh mang tính hệ thống

Đặc biệt, Dự thảo quy định Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của NHNN.

Việc siết, tăng trách nhiệm của các ngân hàng thương mại đối với hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, có quy định trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, ngân hàng thương mại cũng phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của ngân hàng thương mại và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn ngân hàng thương mại giao dịch.

Thông báo phải nêu rõ nội dung ngân hàng thương mại không tiếp tục phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm ngân hàng thương mại chấm dứt Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư.

Đối với các cam kết bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Bên cạnh đó, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư “đối ứng” với hoạt động công khai thông tin từ phía ngân hàng, khá tương đương bao gồm nghĩa vụ thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư về việc ngân hàng thương mại chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn.

Có thể thấy là ngoài việc quy định rõ đối tượng ngân hàng thương mại được tham gia hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, thì yếu tố trách nhiệm và nghĩa vụ bảo lãnh cũng như công khai thông tin mang tính hệ thống từ cổng thông tin cơ quan quản lý Nhà nước đến mỗi ngân hàng thương mại thực thi nghiệp vụ và đối tác chủ đầu tư được đặt lên hàng đầu. Người mua có quyền và dễ dàng tìm kiếm, tra cứu, đối chiếu thông tin bảo lãnh này để được nhận sự bảo vệ tốt nhất khi ký hợp đồng mua “nhà ở trên giấy”.

Giới chuyên môn nói gì?

Theo các chuyên gia, những nội dung bổ sung, sửa đổi mà cơ quan soạn thảo văn bản đưa vào Dự thảo Thông tư (lần 1) dự kiến thay thế Thông tư đã có về hoạt động bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai là vô cùng quan trọng. Bởi đây là hoạt động có tính bảo chứng, một mắt xích lớn trong vận hành của thị trường địa ốc giữa ba bên ngân hàng – chủ đầu tư và người mua.

Trước đó, ở góc độ của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã có quy định về bảo lãnh ngân hàng. Cùng với đó, NHNN đã có Thông tư số 07/2015/TT-NHNN và kế tiếp là Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung Thông tư 07 với các quy định và hướng dẫn rõ về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Khung pháp lý quy định cho hoạt động này hướng đến mục tiêu giải quyết tình trạng người mua nhà hình thành trong tương lai kiện cáo chủ đầu tư khi dự án chậm tiến độ, chất lượng không đúng cam kết trong hợp đồng theo đó đã được định hình; bao gồm để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như bảo vệ quyền lợi người mua nhà, “bên thứ ba” là ngân hàng sẽ vào cuộc.

Tuy nhiên trên thực tế trong nhiều năm qua, giá trị của hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được các bên thực sự chú trọng. Nguyên nhân là bởi mặc pháp luật quy định mua nhà hình thành trong tương lai phải có thư bảo lãnh của ngân hàng, song nhiều người mua chưa nhận dạng, phân biệt được đâu là thỏa thuận của ngân hàng với chủ đầu tư về việc bảo lãnh hoặc chủ trương bảo lãnh, đâu là thỏa thuận, “chứng thư” bảo lãnh của ngân hàng với chính người mua. 

Do đó, nhiều người mua chỉ dừng lại ở việc chỉ cần chủ cung cấp Công văn hồi đáp của ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư (trên cơ sở nếu chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật và của ngân hàng), và cho rằng đó là thư bảo lãnh của của ngân hàng, để tạo niềm tin cho người mua nhà, thì đã đặt niềm tin và ra quyết định xuống tiền cho dự án nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư mở bán. Cũng như, chủ đầu tư có sự "ù xọe" nhất định trong việc cung cấp thư bảo lãnh ngân hàng.

Đặc biệt vẫn còn có trường hợp chủ đầu tư bán nhà trên giấy và sau đó trễ tiến độ, bỏ trốn, khiến người mua nhà ở hình thành trong tương lai có nguy cơ mất trắng khi trước đó chưa chú trọng yếu tố bảo vệ pháp lý từ bảo lãnh ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA mới đây đã có nội dung nhận xét về hoạt động “bảo lãnh ngân hàng này” trong Văn bản 86Bis/2021/CV-HoREA ngày 27/09/2021 “Góp ý kiến dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản".

Cụ thể, theo ông Châu, quy định về “bảo lãnh ngân hàng” tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang bị tách rời và thiếu tính liên thông với Điều 55 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, nên chưa đảm bảo được sự thống nhất và đồng bộ với điểm g Khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư công bố thông tin bất động sản, trong đó có nội dung “hợp đồng bảo lãnh” nhằm bảo vệ người mua nhà.

Vì vậy, tăng trách nhiệm của ngân hàng lẫn chủ đầu trong hoạt động bảo lãnh để bảo vệ người mua theo đó là bước tiến từ cả phía ngân hàng, (và chờ thêm sự sửa đổi từ quy định pháp luật kinh doanh bất động sản), để “song kiếm hợp bích” tạo xung lực củng cố niềm tin cho thị trường nhà ở sôi động và phát triển ổn định, bền vững. Đó cũng là hướng để gia tăng lợi ích cho chính các ngân hàng trong hoạt động nghiệp vụ bảo lãnh.

Theo ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, chuyên gia tài chính, về quy định cho phép các ngân hàng đang trong diện kiểm soát đặc biệt được tham gia hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, tạm xem như bước mở đối tượng nhưng vẫn cần cơ quan quản lý có sự cân nhắc kỹ. "Bởi tuy nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phát sinh trách nhiệm của ngân hàng tham gia bảo lãnh ở thì tương lai, nhưng trong trường hợp mà ngân hàng ở diện kiểm soát đặc biệt không khắc phục được vấn đề của mình (thông thường là về sức khỏe tài chính), thì có thể sẽ khiến tăng thêm khó khăn cho chính ngân hàng này và gây áp lực cho hệ thống", chuyên gia bày tỏ.