Các hợp đồng góp vốn trả bằng đất này đều thông qua Công ty cổ phần Xây dựng và dịch vụ 1-5. Tiền đóng đã lâu, nhưng gần đây các nhà đầu tư mới tá hỏa vì chủ đầu tư đích thực của dự án - Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 - thông báo, chưa có bất kỳ mối liên hệ kinh tế nào với Công ty 1-5.

Không riêng gì Cienco 5 Land, nhiều chủ đầu tư ở khu phía Tây khi thấy tình hình diễn biến lộn xộn, vượt ngoài tầm kiểm soát đã phải đăng tải trên phương tiện thông tin đại chúng các thông tin kiểu như “chưa từng có mối liên hệ kinh tế với doanh nghiệp A, nhà đầu tư B” hoặc “dự án còn đang làm hạ tầng, chưa có kế hoạch bán đất, nhà ra thị trường, các thông tin rao bán trên mạng đều là thất thiệt, chúng tôi không chịu trách nhiệm”... Nghe thì có vẻ rất “trách nhiệm”, tuy nhiên, ở đa số trường hợp, thông tin chuẩn từ chủ đầu tư chỉ phát ra sau khi đã có khá nhiều nạn nhân “sập bẫy”. Càng khó hơn là hướng xử lý đối với những người đã chót bỏ tiền ra góp vốn mua đất. Liệu chủ đầu tư đích thực của dự án có tiếp nhận họ như những khách hàng chính thức? Trong trường hợp này, giá bán sẽ như thế nào? Phần chênh lệch, có khi lên tới trên 50% giá gốc sẽ giải quyết ra sao? Tệ hơn, trường hợp, chủ đầu tư gốc khăng khăng không tiếp nhận, các nhà đầu tư bằng cách nào lấy lại số tiền đã nộp (gồm cả giá gốc và phần chênh lệch) khi tài khoản của nhà đầu tư thứ cấp đã bị cơ quan pháp luật phong tỏa? Có thể nói, chót dính vào các hợp đồng góp vốn mua bán đất khống, tương lai của các nhà đầu tư rất mờ mịt, chưa rõ bao giờ có lối ra!

Kẽ hở pháp luật

Phân tích về vấn nạn này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, kẽ hở của luật pháp hiện nay là cho phép chủ đầu tư huy động góp vốn thực hiện dự án bất động sản, có nghĩa cho phép bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng lại không có cơ chế giám sát việc mua bán đó. Mọi việc hoàn toàn trông chờ vào... đạo đức của nhà đầu tư, và người mua luôn nắm đằng lưỡi. Ông Đặng Hùng Võ nói: “Quy định là dự án phải xong móng chủ đầu tư mới được bán nhà, nhưng thực tế lại diễn ra nhiều hình thức biến tướng khác nhau. Có trường hợp chưa được giao đất đã huy động vốn, vay vốn trả bằng nhà, đất...”

Tự bôi mỡ cho…kiến đốt

Đã mấy tuần trôi qua kể từ khi vụ án về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty cổ phần Xây dựng và dịch vụ 1-5 được khởi tố bởi cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an, hàng trăm nhà đầu tư, người dân vẫn chưa rõ số phận những thửa đất mà họ đã mua thông qua Công ty này tại dự án Khu đô thị Thanh Hà A-B, đô thị đối ứng cho dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ) do Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) làm chủ đầu tư.

Thực ra, cơn “sốt” đất Khu đô thị Thanh Hà A-B đã bắt đầu từ giáp Tết Nguyên đán 2010. Khi đó, người ta đã rỉ tai nhau về việc dự án này bắt đầu tung “hàng” ra thị trường thông qua nhà đầu tư thứ cấp. Những thông tin về siêu lợi nhuận nếu mua đất Thanh Hà A-B cứ thế lan tràn trên mạng. Do “hàng” tung ra nhỏ giọt, chủ yếu là các nhà đầu tư tự mua đi bán lại nên từ chỗ giá gốc (do “cò” đất tự tung ra) khoảng 12 - 13 triệu đồng/m2, qua 2 tháng, đất nền liền kề ở dự án Thanh Hà A-B được “đẩy” lên tới mức giá 21 - 23 triệu đồng/m2, tùy theo mặt đường rộng, hẹp. Thủ tục mua bán đều qua nhà đầu tư thứ cấp, dưới hình thức góp vốn, lần đầu đóng 30% tổng giá trị thửa đất. Phần chênh từ 7 - 9 triệu đồng /m2 phải trả luôn cho “cò” trước khi làm thủ tục ký hợp đồng góp vốn. Không chỉ bán lẻ 1 - 2 thửa đất, có “cò” rao bán cả block 10.000m2 với giá gốc 14 triệu đồng/m2, đóng 40%, giá bán 19,5 triệu đồng/m2... Thậm chí, “cò” còn mạnh mồm, giảm giá với khách mua từ 10.000 m2 trở lên, khi mua sẽ ký hợp đồng góp vốn trực tiếp với chủ đầu tư...

Khi được hỏi về tính pháp lý của việc mua bán, một số nhà đầu tư vắn tắt, giữa Cienco 5 Land và Công ty 1-5 đã có một bản hợp đồng vay vốn với số tiền khoảng 200 tỷ đồng. Sau khi góp vốn, Công ty 1-5 sẽ được ưu tiên hợp tác đầu tư vào Khu đô thị Thanh Hà A-B. Tin vào tính pháp lý của hợp đồng này, nhiều người đã nộp tiền mua đất cho Công ty 1-5. Không dừng lại ở đó, một số nhà đầu tư đã mua đi bán lại nhiều lần, gây ra “sóng gió” cho thị trường bất động sản phía Tây. Tuy nhiên, gần đây họ nhận được thông tin hợp đồng giữa Cienco 5 Land và Công ty 1-5 đã bị hủy bỏ. Thông tin này cũng được đại diện Cienco 5 Land xác nhận bằng thông báo chính thức, đã dừng hợp đồng góp vốn với Công ty 1-5 và chưa hề nhận một đồng nào từ Công ty 1-5. Đến đây, những nhà đầu tư hiện đang “ôm” đất ở Thanh Hà A-B đều ngã ngửa và lo sốt vó bởi tiền gốc, tiền chênh... các loại đã trao từ lâu mà đất có nguy cơ không bao giờ được nhận.

Bổn cũ soạn lại

Vụ việc giữa Cienco 5 Land và Công ty 1-5 thực chất không có gì mới. Vài năm trở lại đây, dù pháp luật quy định khá rõ nhưng rất nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản vẫn huy động vốn qua nhà đầu tư thứ cấp ngay khi dự án mới GPMB xong một phần, còn chưa làm hạ tầng. Tới lượt mình, các nhà đầu tư thứ cấp cũng chẳng chịu ngồi im. Ngược lại, họ còn gấp rút tung đội quân “cò” ra làm giá, gây náo loạn thị trường, để bán hàng (dù đất còn chưa nắm trong tay) nhằm thu tiền từ khách hàng để nộp cho chủ đầu tư đích thực. Mẫu số chung cho hiện tượng này chính là chiêu thức giản đơn “tay không bắt giặc” hay “mỡ nó rán nó”.

Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm bức xúc: “Thật vô lý bởi chuyện lách luật xảy ra từ lâu, ai cũng biết, nhưng chưa có quy định nào xử lý”. Ông Phạm Sỹ Liêm khuyên, người mua nhất thiết cần qua sàn giao dịch, thông qua người môi giới được cơ quan quản lý cấp giấy phép hành nghề hoặc tìm cố vấn pháp lý tin cậy. Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng, phải lấp đầy khoảng trống pháp lý để hạn chế các chiêu lách luật. Thông tin dự án phải công khai, minh bạch, từ chủ trương giao đất, đầu tư dự án đến lúc giao nhận nhà. Ngoài ra, lực lượng thanh tra, kiểm tra phải đủ mạnh, tiến hành thường xuyên hơn để phát hiện, ngăn chặn kịp thời các sai phạm.

Đáng tiếc, lý thuyết thì rõ như vậy nhưng các cơ quan chức năng dường như chưa thể có giải pháp hữu hiệu cho vấn đề này. Thế nên, các dự án vẫn tù mù về thông tin và nạn làm giá, góp vốn lách luật vẫn liên tục tái diễn trên diện rộng, gây nhiều bức xúc trong xã hội.