Điều 138 Bộ luật Dân sự hiện hành quy định trường hợp giao dịch dân sự bị Tòa án tuyên bố vô hiệu nhưng tài sản là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu và chủ sở hữu được nhận lại tài sản của mình, trừ hai trường hợp: 1- Người thứ ba nhận được tài sản thông qua bán đấu giá; 2- Người thứ ba giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Điều 148 dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) đề xuất: “2. Trường hợp đối tượng của giao dịch dân sự là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết tài sản là đối tượng của giao dịch đã bị chiếm đoạt bất hợp pháp hoặc ngoài ý chí của chủ sở hữu; 3. Trường hợp đối tượng của giao dịch dân sự là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba thì giao dịch này bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.”

Về vấn đề này, hiện có hai loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất nhất trí với quy định của dự thảo Bộ luật vì các lý do sau đây:

Thứ nhất, quy định như dự thảo Bộ luật góp phần bảo đảm tốt hơn, công bằng, hợp lý hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người thiện chí, ngay tình trong giao lưu dân sự, theo đó, nếu người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ.

Thứ hai, Bộ luật dân sự năm 2005 (Điều 168, Điều 439, Điều 692), Luật đất đai năm 2013 (khoản 3 Điều 188) quy định thời điểm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu đối với bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu được tính từ thời điểm đăng ký. Dự thảo Bộ luật dân sự tại khoản 3 Điều 182 về cơ bản kế thừa quy định của Bộ luật dân sự hiện hành và phù hợp với quy định của Luật đất đai năm 2013. Do đó, việc quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản hiện nay, bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự.

Thứ ba, quy định như dự thảo Bộ luật góp phần thay đổi nhận thức của người dân đối với công tác đăng ký tài sản, đồng thời góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm của các cán bộ làm công tác đăng ký tài sản vì các cơ quan này có thể bị kiện ra Tòa và phải chịu trách nhiệm bồi thường nhà nước, nếu việc đăng ký tài sản được thực hiện trái pháp luật.

Loại ý kiến thứ hai đề nghị giữ như quy định của Bộ luật dân sự hiện hành vì các lý do như: Thứ nhất, nguyên tắc ưu tiên bảo vệ chủ sở hữu tại Điều 138 Bộ luật dân sự hiện hành là kế thừa Bộ luật dân sự 1995 và đã được áp dụng ổn định trong gần 20 năm qua.

Thứ hai, bảo vệ tốt hơn quyền của chủ sở hữu tài sản là đối tượng của giao dịch và phù hợp với tinh thần bảo vệ quyền sở hữu được quy định tại Điều 32 Hiến pháp.

Thứ ba, bảo đảm tính khả thi khi việc đăng ký bất động sản hiện nay ở nước ta đang có nhiều bất cập, còn nhiều sai sót mà chưa thể khắc phục ngay được.