Nhật Bản

Giá nhà đất ở Nhật thuộc vào loại đắt đỏ nhất trên thế giới. Với các mức giá cao ngất, người lao động, đặc biệt là giới trẻ rất khó có khả năng xoay xở cho mình một căn nhà. Để giúp cho các đối tượng này, Chính phủ Nhật đã xây dựng quỹ công khố tài chính quốc gia, chuyên cho người dân vay vốn để mua/xây nhà với lãi suất ưu đãi. Ngoài ra, chính phủ còn thành lập quỹ hưu phúc lợi cho công nhân viên các xí nghiệp và quỹ hưu quốc gia cho những người hành nghề tự do (chủ yếu là các doanh nghiệp tư nhân, bác sĩ, luật sư..). Lãi suất của các quỹ nói trên thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng. Vì thế, dân Nhật thường vay các quỹ này trước, nếu còn thiếu mới vay ngân hàng.

Thuế nhà đất, chống lãng phí đất cũng góp phần hỗ trợ ổn định thị trường nhà đất tại Nhật Bản. Trên thực tế, sau khi tốt nghiệp trung học hay đại học, một thanh niên Nhật có thể sẽ sống trong các chung cư của công ty mình làm việc với giá thuê nhà được nâng đỡ khoảng từ 10-15 năm. Trong thời gian này, họ sẽ tích lũy một số vốn tương đương với 30% số tiền cần thiết để mua/xây một căn nhà.

Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân tại Nhật, nếu cư dân trích một phần thu nhập gửi quỹ tiết kiệm hằng tháng nhằm mục đích mua/xây nhà thì sẽ được giảm thuế thu nhập tương ứng.

Với 30% vốn cần thiết cho việc mua/xây nhà, cá nhân đó sẽ hội đủ các điều kiện để vay vốn từ các cơ quan tín dụng. Thời gian vay vốn kéo dài từ 20 - 35 năm, trước khi người lao động về hưu ở tuổi 60. Khi thu nhập cao lên hay có điều kiện vật chất tốt hơn, người lao động sẽ rút ngắn thời hạn trả nợ.

Tuy nhiên, khi mua được nhà, giới trẻ Nhật phải có nghĩa vụ đóng thuế lại cho nhà nước. Để chống nạn đầu cơ nhà, đất tràn lan, chính phủ Nhật đã đưa ra nhiều sắc thuế khác nhau, trong đó phải kể đến thuế nhà đất và thuế chống để lãng phí đất. 

Thuế nhà đất là loại thuế mà chủ nhân của căn nhà đó phải đóng, để chi phí cho các dịch vụ do chính quyền thành phố đảm nhận như: tiền xử lý rác, quét đường, xúc tuyết, tiền nước, dịch vụ chuyên chở công cộng…
Thuế nhà đất tại Nhật được xác định theo một chỉ số thuế và giá ước lượng của một ngôi nhà, đất. Giá ước lượng này được căn cứ trên giá thị trường, vì vậy nhà đất càng đắt tiền thì chủ nhân càng phải đóng thuế cao.
Riêng về thuế chống lãng phí đất, vì đây là thuế đánh vào các khu đất trống nên cách đánh thuế này đã hạn chế rất nhiều các kiểu đầu cơ đất tại Nhật từ thập niên 70.

Như vậy, bằng chính sách thuế và các phương thức tín dụng hỗ trợ người dân hợp lý nên tuy giá nhà đất ở Nhật thuộc vào hạng cao trên thế giới nhưng Nhật Bản cũng là quốc gia có tỷ lệ hộ gia đình sở hữu nhà ở cao nhất.

Hungary

Trong quá trình mở cửa thị trường nhà đất, chính phủ Hungary ưu tiên xây dựng các khu chung cư với diện tích hợp lý, giá thành hạ dành cho tầng lớp dân chúng có thu nhập thấp, nhất là điều kiện và thủ tục thuê nhà ở của tầng lớp này đơn giản, thuận tiện. Chính vì vậy, trước đây dân chúng Hungary mua nhà hoặc tự xây nhà là chủ yếu nhưng từ năm 2008 tới nay thì dịch vụ thuê nhà tăng lên mạnh mẽ. Từ ngày 1/7/2009 khi bị tác động bởi khủng hoảng tiền tệ tín dụng, nhà nước Hungary đã đồng loạt tăng mức thuế đánh vào mặt hàng, nhất là hàng tiêu dùng cao cấp, xa xỉ, tăng thuế thu nhập cá nhân, nhưng thuế thu nhập đánh vào thuê nhà giảm 18% nhằm hỗ trợ người nghèo gặp khó khăn trong khủng hoảng.

Trong “Kế hoạch phát triển nhà ở”, ngoài tầng lớp có thu nhập thấp được ưu tiên thì Nhà nước cũng ưu tiên cho những cặp vợ chồng mới kết hôn và những lao động trẻ dưới 35 tuổi theo “Chương trình an cư lập nghiệp” và “Ưu đãi cho vay mua và thuê nhà” với điều kiện mua căn hộ và nhà ở có diện tích hợp lý vừa đủ. Tháng 10/2009, nhà nước Hungary ban hành sắc lệnh “Trợ cấp vay vốn mua thuê nhà cho thanh niên và gia đình đông con”. Nhà nước đã chi 20 tỷ forint cho kế hoạch này vì cho rằng kế hoạch này nhằm ổn định những trụ cột đang lao động xây dựng đất nước và an sinh xã hội.

Theo chương trình này, nếu cặp vợ chồng trẻ mới cưới từ 35 tuổi trở xuống và những người lao động trẻ ở độ tuổi này có thể mua nhà theo “phương thức trả góp”, đồng thời được vay tiền với lãi suất từ 9% - 10% theo quy định chung nhưng Nhà nước sẽ ưu đãi giảm cho từ 2% tới 3%. Một cặp vợ chồng trẻ có một con nếu mua nhà chỉ cần trả trước từ 10% tới 20% là có thể mua được căn hộ hợp lý. Số tiền còn lại được trả góp trong 15 năm, nếu vay Nhà nước sẽ hưởng lãi suất từ 5% - 6%. Chính sách ưu tiên cho tầng lớp thu nhập thấp, lớp người trẻ tuổi đang lao động và các cặp vợ chồng mới cưới, gia đình đông con đã góp phần rất lớn ổn định xã hội và ổn định cả thị trường nhà đất, đồng thời cũng chống được nạn đầu cơ, sốt ảo, thao túng thị trường nhà đất.

Cùng với chính sách ưu đãi cho người nghèo và người lao động, Nhà nước Hungary cũng thực hiện chính sách tăng thuế đối với tầng lớp có thu nhập cao và ở những căn hộ, khu nhà rộng quá tiêu chuẩn chung theo quy định là 25 m2/người. Ngoài ra, kể từ ngày 1/1/2006, Nhà nước còn thu thêm khoản thuế gọi là “Thuế nhà ở hào hoa” đối với những căn hộ sang trọng với mức thuế 0,5%. Nếu khu nhà ở hoặc khuôn viên có giá trị 160 triệu forint thì hàng năm phải nạp 300.000 forint tiền thuế. Kể từ tháng 1/1/2010, Nhà nước thực hiện thu thuế đối với căn hộ hoặc khu nhà trị giá trên 30 triệu forin với mức thuế 0,35% với khu nhà từ 30 triệu tới 50 triệu forint, 0,5% với căn hộ và khu nhà có trị giá trên 50 triệu forint.

Với chính sách này, Hungary cơ bản giải được bài toán nhà ở. Khi khủng hoảng nhà đất thứ cấp ở Mỹ dội vào, các nước đều giảm đầu tư vào nhà đất ở Hungary (như năm 2007 FDI vào nhà đất tới 2 tỷ euro, nhưng năm 2008 chỉ có 410 triệu euro và năm 2009 chỉ có 96 triệu euro,, từ tháng 7/2008 tới tháng 4/2010 giá nhà đất sụt giảm 10% tới 15%, tại Budapest giá nhà đất giảm 20% - 25%), trong tình hình này, Nhà nước vẫn kiểm soát được thị trường nhà đất và tới nay về cơ bản thị trường này vẫn được ổn định.

Mỹ

Nước Mỹ là nơi hàng trăm triệu người từ khắp thế giới di cư đến. Ai tới đây cũng đều mơ ước có nhà ở riêng. Tất cả các thế hệ chính quyền Mỹ đều chủ trương cung cấp cho người dân "Nhà ở có thể mua được (Affording housing)" bằng các chính sách cho vay mua nhà với lãi suất thấp; chứng khoán hóa các khoản nợ mua nhà; ưu đãi thuế đối với người có nhà; xây nhà giá rẻ bán cho người nghèo… Nhờ thế,hiện nay khoảng 67,6% người Mỹ có nhà riêng; 43% các hộ nghèo cũng có nhà riêng; tỷ lệ này của người Mỹ gốc Việt Nam là 65%. Số còn lại ở các chung cư hoặc nhà "phúc lợi" do Nhà nước xây cho người nghèo ở. Tỷ lệ nhà riêng như vậy thuộc loại cao nhất thế giới.

Muốn mua nhà riêng dĩ nhiên phải có thu nhập ổn định và tìm được nhà vừa túi tiền. Người Mỹ coi mua nhà là một dạng đầu tư dài hạn ít rủi ro so với đầu tư chứng khoán. Với họ, nhà ở là tài sản lớn nhất của gia đình. Tại Mỹ, các tầng lớp thu nhập vừa và thấp tuy không đầu tư vào thị trường tài chính nhưng lại đều đầu tư mua nhà. Chính sách thuế của Nhà nước cũng ưu đãi người mua nhà, chẳng hạn lãi suất tiền vay mua nhà không phải nộp thuế thu nhập (thuê nhà thì phải nộp). Khi đóng thuế thu nhập, mức thu nhập chịu thuế được trừ đi tiền thuế nhà đất, do đó thuế thu nhập được giảm.

Trung bình người Mỹ cứ 7-10 năm lại đổi nhà một lần. Giá nhà tăng cũng là lý do thúc đẩy chính quyền địa phương khuyến khích mọi người có nhà riêng, bởi lẽ thuế nhà đất chính quyền thu được sẽ tăng theo giá nhà, tức có lợi cho chính quyền địa phương. Từ năm 2000-2007, giá nhà loại vừa ở Mỹ tăng 48%, tiền thu thuế nhà đất tăng thêm 62%. Điều này rõ ràng là có lợi cho chính quyền.

Hầu hết người Mỹ mua nhà theo kiểu trả dần, họ vay tiền ngân hàng để mua, thông thường thời hạn vay là 15-30 năm, hầu hết là 30 năm. Lãi suất vay thường là 7%. Do vay dài hạn nên hàng tháng tiền phải trả không quá lớn tới mức gây sức ép cho người vay. Ngoài ra, khi lãi suất hạ (như khi có khủng hoảng kinh tế) thì được quyền yêu cầu hạ lãi suất cho vay.

Điều kiện để được vay tiền mua nhà rất đơn giản: nếu tiền trả ngân hàng hàng tháng không quá 28% tổng thu nhập của gia đình và tổng chi phí về nhà ở (kể cả thuế nhà, chi phí bảo hiểm nhà và sửa chữa nhà) không quá 33% tổng thu nhập hàng tháng thì có thể được vay tiền mua nhà. Ngoài ra, toàn bộ các khoản nợ của người mua nhà (kể cả nợ thẻ tín dụng, nợ mua ô tô, ...) không được quá 38% tổng thu nhập. Nói chung, các gia đình có một người đi làm với thu nhập ổn định thì đều có thể mua được nhà riêng.

Số liệu năm 1997 cho thấy: thu nhập trung bình của một gia đình Mỹ hồi đó là 37.000 USD, tiền trả ngân hàng hàng tháng không quá mức 863 USD (tức 1 năm 10.356 USD, bằng 28% thu nhập năm) thì gia đình ấy có thể mua được nhà ở mức giá 142.400 USD, cao hơn mức giá đổ đồng nhà riêng tại nước Mỹ hồi ấy. Chính quyền địa phương Mỹ hàng năm đều căn cứ theo tình hình thu nhập của mỗi gia đình trong vùng họ quản lý và tình hình giá nhà để biết giá nhà hiện nay có phải là "nhà mua được" đối với dân chúng hay không; qua đó lên kế hoạch xây dựng nhà giá rẻ để bán cho các hộ nghèo.

Chính sách cho dân vay tiền để mua nhà là một phần của lối sống Mỹ: Vay tiền của ngày mai để chi dùng cho hôm nay. Lối sống ấy có mặt trái là không ít người mua nhà nhưng sau một thời gian lại không có đủ khả năng trả nợ, khiến ngân hàng vỡ nợ. Năm 2008, sự phá sản của hai đại gia ngân hàng cho dân vay tiền mua nhà đã dẫn tới cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ rồi lan ra toàn cầu. Giờ đây không ít người Mỹ vẫn ở nhà rộng thênh thang, trong ga-ra có mấy ô tô, nhưng lại không đủ tiền mua thực phẩm ăn uống và xăng dầu chạy xe.

Trung Quốc

Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế suy giảm và thị trường bất động sản xuống dốc, Trung Quốc đang tìm cách dựa vào các dự án bất động sản giá rẻ để hỗ trợ nền kinh tế.

Ông Nicholas Lardy, chuyên gia cao cấp thuộc Viện Kinh tế quốc tế Peterson ở Washington cho rằng, đầu tư tài sản cố định ở Trung Quốc, trong đó phần nhiều là bất động sản, đã tăng hơn 40% mỗi năm trong vòng 8 năm qua. Cũng theo ông Lardy, trong năm 2011, bất động sản đóng góp khoảng 9% GDP của Trung Quốc, cao hơn nhiều so với mức đỉnh 6% từng đạt được ở Mỹ.
Theo nhiều chuyên gia, bất động sản là một đầu tàu tăng trưởng của kinh tế Trung Quốc. Tuy nhiên, Bắt đầu từ tháng 9/2011, thị trường nhà đất Trung Quốc bắt đầu giảm tốc và những lo ngại về kinh tế Trung Quốc tập trung gần hết ở lĩnh vực bất động sản. Mối rủi ro lớn nhất trong ngắn hạn đối với tăng trưởng kinh tế nước này là hoạt động xây dựng rơi vào đình trệ.

Trung Quốc dự kiến sẽ xây dựng tổng cộng 5 triệu căn hộ giá rẻ trong năm nay, và đặt mục tiêu sẽ tăng con số này lên 36 triệu căn vào năm 2015. Đối với Trung Quốc, nhà ở xã hội không chỉ đồng nghĩa với việc tạo cơ hội cho người thu nhập thấp có nhà. Các dự án này còn nhằm mục đích tăng cường nhu cầu đối với các mặt hàng thép, xi măng, đồng và nhôm trong bối cảnh giá các mặt hàng này sụt thê thảm do hoạt động xây dựng giảm tốc.

Chuyên gia kinh tế Tao Wang thuộc công ty UBS Securities ở Hồng Kông dự báo, tổng diện tích mặt sàn nhà ở xã hội của Trung Quốc năm nay sẽ tăng 30-40%. “Chính phủ Trung Quốc đang cố gắng hạ nhiệt giá bất động sản, họ không hề muốn nền kinh tế hạ cánh cứng. Nhà ở xã hội có thể giúp hỗ trợ tăng trưởng nói chung”, bà Wang nhận xét. Năm ngoái, Phó thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường đã đưa ra nhận định rằng, việc xây dựng các dự án nhà thu nhập thấp sẽ có tác dụng như một “liều thuốc giảm đau” đối với thị trường nhà ở nói chung.

Tuy nhiên, chương trình nhà ở xã hội tham vọng nhất ở Trung Quốc cũng bị nhiều ảnh hưởng sau vụ ông Bạc Hy Lai bị mất chức Bí thư Trùng Khánh (Dưới thời Bạc Hy Lai, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được xây ở Trùng Khánh). Ngoài ra, vấn đề nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội cũng là một mối lo, với tổng chi phí cho tất cả các dự án như vậy trên khắp Trung Quốc được dự báo sẽ lên tới 5 nghìn tỷ NDT vào năm 2015. Tháng 3 vừa qua, Chính phủ nước này tuyên bố sẽ tăng vốn đầu tư của trung ương cho nhà ở thu nhập thấp thêm 23% lên mức 212 tỷ NDT trong năm nay. Phần lớn chi phí cho các dự án có thể vẫn phải do các chính quyền địa phương phải gánh chịu, trong khi các địa phương lại phụ thuộc nhiều vào nguồn thu từ tiền bán đất.

Bên cạnh đó, những lo ngại về tình trạng tham nhũng trong các dự án nhà ở xã hội của Trung Quốc đã gia tăng sau khi báo chí trong nước đưa tin về việc nhiều quan chức trục lợi từ các chương trình nhà ở này. Hãng GK Dragonomics ước tính, khoảng 80% số căn hộ thu nhập thấp ở Trung Quốc thấp rơi vào tay các quan chức và lãnh đạo doanh nghiệp quốc doanh, thay vì đến tay người thu nhập thấp.

Singapore

Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất trên thế giới. Vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singapore chui rúc trong những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250.000 người khác nhồi nhét trong những khu nhà phố ọp ẹp cũ kỹ của thành phố. Năm 1960, Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) được thành lập và được trao quyền xây dựng, tái phát triển, xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở. Từ đó, HDB đã phải đối mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm.

Năm 1964, chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn. Chính nhờ đó, nhà ở xã hội luôn được cải tạo và nâng câp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng giành cho những người mong muốn có được ngôi nhà cho riêng theo ý của mình. Đầu những năm 1970, khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của HDB và đến cuối thập niên 1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp độ mới.

Singapore đã để lại 3 kinh nghiệm quý báu cho nhiều nước học tập thông qua chương trình nhà ở quốc gia. Đó là (1) lập ra một cơ quan/tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả; (2) Từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể chung, trọn vẹn. Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. (3) Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân.

Hàn Quốc

Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) - một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc.

Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập. Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những ngưòi mua nhà mới là những người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình.

Với mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chú trọng đến mọi tầng lớp xã hội, chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn. Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp vào khoảng 6% - 6,5%/năm. “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà riêng. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Đặc biệt, với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.

Từ những năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản,... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.