Mỹ: Lại thêm "đại kế hoạch" giải cứu thị trường bất động sản

Tuy nhiên kế hoạch này cũng dừng việc hỗ trợ tài chính trực tiếp của chính phủ đối với chủ sỡ hữu nhà ở đang gặp nhiều khó khăn.

Tâm điểm của kế hoạch này là hai tập đoàn cho vay thế chấp lớn nhất của Mỹ Fannie Mae và Freddie Mac, hai tập đoàn sở hữu khoảng 31 triệu khoản nợ thế chấp với tổng trị giá 5 nghìn tỷ USD. Chính phủ Mỹ đã tiếp quản hai tập đoàn này vào tháng 9/2008 do họ thua lỗ ngày một nhiều với danh mục đầu tư thế chấp.

Chủ sở hửu nhà ở tham gia vào chương trình này đáp ứng những yếu tố sau: họ trả nợ khoản chi phí mua nhà chậm hơn so với thời hạn 90 ngày hoặc hơn, họ nợ 90% giá trị hiện tại căn nhà của họ, họ vẫn đang sống tại căn nhà và chưa nộp đơn phá sản.

Khoản chi trả tiền nhà hàng tháng của họ sẽ được điều chỉnh thông qua lãi suất thấp hơn hoặc thời gian chi trả dài hơn, mục đích là giúp khoản chi trả tiền nhà hàng tháng rơi xuống dưới 38% thu nhập gia đình hàng tháng. Lãi suất sẽ thấp hơn trong thời hạn 5 năm và sau đó tăng với một mức độ nhất định và được báo trước. Thời hạn của khoản vay có thể kéo dài đến 40 năm.

Các quan chức cho biết tiêu chuẩn giành cho việc điều chỉnh khoản vay phải theo sát thay đổi trong quá trình chi trả. Tiêu chuẩn này sẽ giành cho khoản vay thuộc sở hữu của Fannie và Freddie, tuy nhiên theo các quan chức, họ hi vọng chương trình này sẽ được áp dụng trên toàn nước Mỹ.

Hiện chưa có ước tính cụ thể về việc Fannie hay Freddie sở hữu bao nhiêu khoản nợ phù hợp để tham gia vào chương trình mới này. Fannie trong tuần này công bố họ có khoảng 1,7% các khoản nợ trễ hạn từ 90 ngày trở lên. Theo con số của Fannie, họ đang nắm khoảng 18 triệu khoản nợ thế chấp, vậy tương đương 300 nghìn khoản thế chấp là phù hợp cho chương trình hỗ trợ trên.

Freddie cho đến nay chưa công bố kết quả kinh doanh quý 3 tuy nhiên đến cuối quý 2, Freddie có khoảng 115 nghìn khoản nợ quá hạn tương đương 1% tổng số các khoản nợ tập đoàn này đang nắm giữ. Con số này sẽ cao hơn khi tập đoàn thông báo kết quả kinh doanh quý 3 vào tuần này.

Phần lớn chương trình chuyển đổi thế chấp đưa ra bởi các ngân hàng cho đến nay đều có điểm chung: chủ sở hữu nhà ở chi trả khoảng 34 đến 40% thu nhập hàng tháng của họ để chi trả cho khoản tiền nhà hàng tháng nhờ vào việc lãi suất thấp, thời gian chi trả dài hơn.

Ngân hàng và các công ty cho vay thế chấp cũng rất muốn giảm tỷ lệ thu hồi nhà ở bởi trên thị trường hiện nay, nguồn cung nhà ở đã quá nhiều và không có người mua. Tỷ lệ nhà ở thu hồi càng cao, giá nhà đất sẽ càng hạ và dẫn đến lại có thêm nhà bị thu hồi.

Theo Moody's Economy.com, ngay cả khi chương trình mới này được áp dụng, 1,6 triệu người Mỹ sẽ vẫn mất nhà ở trong năm nay do bị thu hồi nhà hoặc lý do khác và sẽ có thêm 1,9 triệu người mất nhà ở trong năm 2009.

Hàng loạt ngân hàng Mỹ như Citigroup, JPMorgan Chase, và Bank of America trong thời gian qua đã tiến hành chuyển đổi các khoản vay thế chấp. Citigroup, ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ tính theo giá trị thị trường, dùng 20 tỷ USD giúp những người mua nhà vay tiền để giúp họ tránh khỏi bị tịch biên tài sản do không có đủ tiền trả nợ, đồng thời gia hạn cho các khoản vay liên quan đến việc mua nhà. Ngân hàng này ước tính, trong 6 tháng tới, họ sẽ hỗ trợ khoảng 500.000 người.

Citigroup đã mất tiền liên tục 6 quý do những khoản thế chấp bất động sản. Ngân hàng này đã cơ cấu lại khoảng 120 nghìn khoản nợ, trong đó bao gồm cả việc nới lỏng một số điều khoản trong nửa đầu năm 2008

Trong tháng 7, giá nhà đất Mỹ trong 20 khu vực thành thị của Mỹ giảm với tốc độ kỷ lục và doanh số bán nhà trong tháng 8 thấp hơn 32% so với đỉnh cao thiết lập vào tháng 9/2005.

Chương trình của JP Morgan cụ thể sẽ là hỗ trợ 400 nghìn gia đình với tổng số khoản vay trị giá 70 tỷ USD trong vòng 2 năm. Hiện nay, đã có 250 nghìn gia đình được hỗ trợ với tổng số các khoản thế chấp là 40 tỷ USD trong chương trình chuyển đổi khoản vay hiện tại.

Bank of America công bố hai kế hoạch trong năm nay để giúp giảm khoản chi trả của khách hàng giảm11 tỷ USD.

Theo Ngọc Diệp (Cafef)