Trên thực tế, so sánh tình hình thị trường bất động sản Thành phố 9 tháng đầu năm 2018 với cùng kỳ năm 2017 đã thấy sự sụt giảm. Bên cạnh nguồn cung giảm sút, cơ cấu sản phẩm của thị trường còn mất cân đối, tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3% trong lúc phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ 31,3% và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung.

Những rào cản lâu năm không được giải quyết

Tại buổi gặp gỡ với lãnh đạo TP. Hồ Chí Minh giữa tháng 11 vừa qua, các doanh nghiệp địa ốc nêu nhiều ý kiến về các “điểm nghẽn” trong chính sách và quản lý nhà nước. Về giải phóng mặt bằng, đại diện Công ty CP Địa ốc Phú Long cho biết, công ty có 14 khu đất tại huyện Nhà Bè, tuy nhiên từ năm 2004 đến nay vẫn chưa giải phóng xong mặt bằng nên vẫn chưa triển khai dự án.

Doanh nghiệp cũng đã phải ứng 160 tỷ đồng để thực hiện dự án ngầm hóa đường điện 220KV, và theo dự kiến hoàn thành đền bù giải tỏa trong vòng 2 năm, hoàn thành dự án trong vòng 5 năm. Nhưng đến nay đã qua 10 năm doanh nghiệp vẫn chưa thể hoàn thành việc đền bù giải tỏa.

Một bất cập khác được nhiều doanh nghiệp phản ánh liên quan vướng mắc về việc tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các dự án có diện tích chiếm đất của công trình ngầm lớn hơn diện tích khối đế chung cư cao tầng và khu phức hợp cao tầng. Theo đó, khi tính tiền sử dụng đất dự án theo phương pháp thặng dư, các sở, ngành, đơn vị tư vấn đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm, nhưng quyết định tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế, còn lại diện tích tầng hầm không được tính. Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp sổ đỏ, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Liên quan đến các quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư kinh doanh Hưng Thịnh cho biết, quy định về chỉ tiêu dân số đang là rào cản, gây khó cho các dự án chỉnh trang đô thị và làm giảm tính khả thi của dự án. Quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý trong thủ tục hành chính tính tiền sử dụng đất của dự án và mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh. Thời gian thực hiện thủ tục cấp sổ hồng căn hộ chung cư của dự án bị kéo dài gây thiệt hại quyền lợi của người mua nhà và gây căng thẳng không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc kinh doanh CBRE cho biết, từ năm 2015 đến nay, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản tại TP.HCM; tuy nhiên, việc cấp sổ hồng cho các khách hàng nước ngoài mua nhà tại Việt Nam thời gian qua gặp khó khăn. Bên cạnh đó, việc chuyển tiền từ Việt Nam ra nước ngoài phải thực hiện nhiều thủ tục phức tạp nên các doanh nghiệp nước ngoài cũng e ngại khi đầu tư vào các dự án bất động sản.

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư bị ách tắc

Trong báo cáo gửi UBND TP.HCM mới đây, HoREA cho rằng việc cơ quan nhà nước không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo báo cáo của HoREA, trước đây, căn cứ vào quy định tại điều 169 và điều 191 Luật Đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quỹ đất sạch của dự án, bao gồm đất ở (thường chiếm tỷ lệ nhỏ trong các dự án khu dân cư mới, khu đô thị mới), chủ yếu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng…, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch của dự án (bao gồm đất ở và các loại đất khác) đã bị ách tắc cho đến nay, kể từ sau khi Bộ Xây dựng có Văn bản số 805/BXD-QLN ngày 5/5/2016. Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP.HCM có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ trước khi thực hiện chủ trương trên.

Theo HoREA, chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản.

Nhiều khó khăn không hợp lý trong chuyển nhượng dự án

Một vướng mắc lớn khác của thị trường bất động sản hiện nằm ở khâu chuyển nhượng dự án kinh doanh. Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Theo các quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế, việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Trong 10 tháng của năm 2018, mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, trở thành hàng dự án tồn kho nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo HoREA, về bản chất, hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp theo cơ chế thị trường, không dẫn đến yếu tố trục lợi. Việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nhằm mục đích trục lợi là do có sơ hở, lỏng lẻo trong các quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho một số người trục lợi từ chính sách.

Theo đó, cần thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu rộng rãi trong nước, đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, các công trình xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhất là hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng. Chỉ thực hiện phương thức chỉ định nhà đầu tư, nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng khi đáp ứng điều kiện quy định trường hợp chỉ định thầu theo quy định của Luật Đấu thầu. Cần bổ sung chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” vào Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định của Luật Đấu thầu để đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và chặt chẽ.

Bên cạnh đó, Chính phủ sớm ban hành nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT. Đây là văn bản quy phạm pháp luật còn thiếu để thực hiện Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Do chưa có Nghị định này nên đã tạo ra khoảng trống pháp luật kể từ ngày 1/1/2018 đến nay.

Trong lúc chưa ban hành Nghị định này, HoREA đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị quyết để hướng dẫn các bộ, ngành, các địa phương xử lý các dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư dự án BT đang gặp nhiều khó khăn thời gian qua.