Chọn nhầm "mặt gửi vàng": Khách hàng có bài học đắt

Theo thoibaokinhdoanh.vn

Phần vốn góp của các khách hàng tại các dự án bất động sản (BĐS) khi chủ đầu tư bị mất năng lực tài chính sẽ đi về đâu? Có người cho rằng dù được giải quyết bằng phương cách nào đi nữa, khách hàng vẫn luôn phải gánh chịu phần thiệt thòi nhiều nhất.

 Chọn nhầm "mặt gửi vàng": Khách hàng có bài học đắt
Khách hàng "biểu tình" Tập đoàn Nam Cường về dự án tổ hợp chung cư Lê Văn Lương tại khu đô thị Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội). Nguồn: internet

Đến lúc này đã xảy ra nhiều trường hợp mua nhà trên giấy, nhiều người dân đã lâm vào cảnh trắng tay, thậm chí "gõ cửa" các cơ quan thông tấn báo chí và cơ quan quản lý Nhà nước, nhưng vẫn chưa thể lấy lại được tiền vốn đã góp vào dự án.

"Đòi được vạ, má sưng"

Khi thị trường thuận hòa và thịnh vượng, tất cả đều làm ăn, giao dịch trong những cái bắt tay và ánh mắt thân tình. Đến khi "vỡ trận", mới hay quá nhiều người lâm cảnh "sống dở chết dở", vì tâm lý đã được các chủ đầu tư, đội ngũ môi giới "ru ngủ" quá lâu và quên đi bảo vệ quyền lợi của chính mình. Sau những lình xình từ Megastar, VP5 Linh Đàm, Quốc Cường Gia Lai… chắc rằng sẽ xuất hiện thêm nhiều ông chủ "đầu voi đuôi chuột" chiếm đoạt, sử dụng trái quy định vốn góp của khách hàng.

Điều đáng nói, những "nạn nhân" của các chiêu trò lừa đảo, chiếm dụng vốn này có không ít các cán bộ công nhân viên chức, thậm chí cả những người công tác lâu năm trong lĩnh vực báo chí, kiểm sát… "Của đau con xót", và cách thức đòi tiền, "săn" con nợ của khách hàng nhiều vô kể. Gửi đơn tố cáo, khiếu nại tới các cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan báo chí, lập các trang facebook để tạo sức mạnh lan tỏa từ cộng đồng, thậm chí "nhờ" tới "xã hội đen"… Hệ quả, khiếu kiện kéo dài, đồng hành với nguy cơ cả chủ nợ và con nợ sẽ dính vào vòng lao lý.

Nếu chủ đầu tư bị vỡ nợ, hầu tòa, hoặc phá sản, trước hết khách hàng, người dân phải chịu thiệt nhất. Bởi chắc chắn các doanh nghiệp này đã mang tài sản thế chấp; về nguyên tắc, đương nhiên các ngân hàng sẽ giữ tài sản thế chấp và được quyền bán, phát mại để thu lại số tiền đã cho vay. Khách hàng tại các dự án kiểu này gần như sẽ trắng tay.

Theo luật sư Trần Minh Hải, Công ty Luật Basico, nếu dự án còn nằm trên giấy, chứng tỏ tài sản chưa được kinh doanh, khả năng thu hồi lại từ chính những tài sản này sẽ rất khó khả thi. Trường hợp chủ đầu tư đã cạn năng lực tài chính, nhà đầu tư chỉ có thể vận dụng một số hình thức như kiện ra tòa đòi bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, tất cả thủ tục ấy dù có đi đến đích cuối cùng cũng trở nên vô nghĩa vì doanh nghiệp đã hết tiền.

Còn theo đại diện từ Ban lãnh đạo Công ty Địa ốc Đất Lành, trong một tài sản bị đình chỉ (dự án) để xử lý. Cấu tạo sẽ bao gồm: vốn của chủ đầu tư khoảng vài trăm tỷ, vốn cho vay của ngân hàng một vài trăm tỷ, khách hàng cũng chừng đó, rồi tới các nhà thầu (đổ bê tông, lắp điện nước…) nhưng khi doanh nghiệp bị xử lý phá sản, vỡ nợ, ngân hàng sẽ được ưu tiên trước hết. Tuy nhiên, nhiều trường hợp cho thấy, ngay cả ngân hàng cũng không thu được đồng nào.

Giới nghiên cứu luật nhận định, nếu một dự án được khoanh lại để xử lý trong 5-10 năm, không biết bao giờ mới hoàn thành. Đồng nghĩa với việc khách hàng, người dân phải chờ đợi trong vô vọng về số tài sản của mình vì đã trót "trao trứng cho ác". Yêu cầu của đại đa số khách hàng đã góp tiền mua nhà, tựu trung là làm rõ càng sớm càng tốt cách sử dụng số tiền họ đã chuyển cho chủ đầu tư trước đó, tình trạng dự án ra sao. Quan trọng nhất là quyền lợi của họ vẫn chỉ dừng ở một phần nhỏ tài sản còn sót lại (sau khi đã xử lý theo Luật Phá sản doanh nghiệp).

Phòng bệnh hơn chữa bệnh

Nhiều chuyên gia kinh tế đều khẳng định, hợp đồng góp vốn và hợp đồng cho vay vốn để hưởng quyền ưu tiên được mua nhà chỉ là dạng hợp đồng đơn phương, thiếu chặt chẽ về các điều khoản cam kết. Những hợp đồng này, vốn dĩ đã quá quen thuộc với bất cứ ai từng quan tâm, trải nghiệm về thị trường địa ốc, thường do chủ đầu tư tự xây dựng nội dung. Theo đó, người mua sản phẩm chỉ việc đặt bút ký. Sự lỏng lẻo của luật pháp đã "vẽ đường cho hươu chạy". Vì luật cho phép chủ đầu tư huy động vốn góp để thực hiện dự án. Nói cách khác, chủ đầu tư được quyền bán tài sản hình thành trong tương lai, mà không chịu bất kỳ giám sát, kiểm tra nào về giao dịch đó. Đứng trước "kẽ hở" luật pháp này, cảnh giác là điều phải thuộc lòng đối với các nhà đầu tư và người dân mua nhà trước khi "bút sa gà chết".

Đại diện của Công ty Luật Basico cho rằng đến thời điểm này, ai biết sẽ không mất quyền lợi, ai may mắn cũng sẽ không mất, và những người chậm nộp tiền vào dự án cũng có thế mạnh riêng. Người nào nộp toàn bộ tiền vào dự án, gần như mất trắng và cực kỳ bất lợi. Điều đó cho thấy, rất nhiều nhà đầu tư đã bỏ qua yếu tố pháp lý trong ký kết giao dịch với chủ đầu tư.

Cũng phải nhắc tới việc nhiều chủ đầu tư "lách luật" bằng cách vay tiền của nhà đầu tư. Vô số nhà đầu tư lại chấp nhận điều này kèm theo các điều khoản phi lý đưa ra trong hợp đồng vay, chỉ để giành về quyền mua sản phẩm dự án. Một lời khuyên dành cho nhà đầu tư và người dân cần mua nhà: luôn cân nhắc giữa lợi nhuận và rủi ro pháp lý cũng như rủi ro kinh doanh.

Đối với những nạn nhân của các chủ đầu tư, các dự án bị phanh phui chiêu trò chiếm dụng vốn, sai tiến độ, dính vòng kiện tụng, liên kết lại để cùng giải quyết hậu quả để lại từ chủ đầu tư là điều rất nên làm. Người dân nên tập hợp thành nhóm để khiếu kiện có tiếng nói hơn. Ở góc độ khác, việc tự thành lập ban quản trị của dự án bao gồm những nhà đầu tư, người dân đã góp vốn trước đó cũng sẽ mở ra lối thoát cho các nạn nhân.

Ví dụ, sau khi cơ quan thanh tra làm việc tại dự án bị nêu tên khiếu kiện, định giá tài sản còn lại là 100 tỷ đồng, ban quản trị như nêu trên sẽ cùng xem xét ai sẽ bỏ thêm tiền vào dự án, đơn vị nào sẽ điều hành tiến độ tiếp theo của dự án. Đối với một số phần của dự án không thể bán được, ban quản trị này có thể bán rẻ. Cốt yếu là làm sao để những khách hàng (nạn nhân cũ) cùng tiếp tục đầu tư dự án đến đích và bán cho khách hàng mới để quay vòng đầu tư.

Vấn đề là điều hành ban quản trị này không thực sự đơn giản, đồng thời quyền lợi mỗi khách hàng, nhà đầu tư cũng không tương đồng. Mặc dù vậy, đây có thể coi là cách làm ưu việt nhất của những người đã góp tiền vào dự án mà chưa biết khi nào mới đòi được quyền lợi hợp pháp của mình. Bởi lẽ, trông chờ vào phán quyết của tòa án cũng phải mất vài năm, mà số tiền quay trở về với nạn nhân cũng chỉ như "muối bỏ bể".

Hơn lúc nào hết, người dân cần tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan tới việc góp vốn mua nhà thông qua sự trợ giúp của những văn phòng luật, thậm chí các cơ quan thông tấn cũng như liên kết để cùng bảo vệ quyền lợi cho mình.