Có phải phá giá?

Ông Đỗ Chí Hưng, Phó Trưởng Phòng Thẩm định, Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết trong hồ sơ gửi cho Sở năm 2011, chủ đầu tư các dự án xây dựng khu đô thị mới tại Hà Nội đã nêu rõ giá thành chỉ từ 6,5 triệu đồng/m² cho căn hộ xây dựng hoàn thiện tại các chung cư 20 tầng.

Còn ông Phùng Minh Đức, Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Việt, thì dẫn ví dụ về một dự án ở quận 9, TP.HCM quy mô 1,2 ha với khu thương mại - chung cư 14 tầng và khu chung cư 8,5 tầng. Ông cho biết tiền xây dựng chỉ có 7 triệu đồng/m² đối với khu thứ nhất và 5,4 triệu đồng/m² cho khu thứ hai. Điều đó có nghĩa là bán với giá 10 triệu đồng/m², chủ đầu tư đã có lời.

Nhìn lại những năm vừa qua, do thị trường quá nóng, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng tình hình, nâng giá nhà đất lên cao ngất ngưỡng. Nay thị trường đi xuống, họ không cam tâm với mức lợi nhuận ít hơn và do đó đã phản ứng dữ dội khi các chủ đầu tư khác giảm mạnh giá bán.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng không nên xem các doanh nghiệp giảm giá bán giống như phá giá thị trường bởi đó là chiến lược kinh doanh của họ. Và không ít doanh nghiệp phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn, thay vì cố gắng ôm hàng để rồi chịu đựng.

Đồng tình với quan điểm trên, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng: “Bán tháo căn hộ nên xem là điều tất yếu. Dù giảm giá công khai hay ngấm ngầm đều có lợi cho người mua nhà. Điều này cho thấy doanh nghiệp bất động sản đang đi đúng hướng tái cấu trúc nền kinh tế của Chính phủ”. Theo ông, mức giảm giá căn hộ phù hợp với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân là 50% so với giá bán hiện nay.

Sẽ còn giảm giá

Ai cũng thấy rằng giá bất động sản đã neo ở mức quá cao. Vì sao? Thứ nhất là do đầu cơ. Việc ôm bất động sản để mua đi bán lại hưởng chênh lệch đã khiến thị trường trở nên méo mó, làm cho giá nhà đất vượt xa giá trị thật.

Thứ hai, các doanh nghiệp bất động sản khi làm dự án đều không phải bằng vốn tự có mà là đi vay, thậm chí vay rất nhiều. Có doanh nghiệp bất động sản có nợ vay gấp đến 4-5 lần vốn chủ sở hữu. Khi vay quá nhiều, chi phí lãi vay sẽ rất cao và chủ đầu tư luôn tính phần chi phí này vào giá bán.

Ngoài ra, việc một bộ phận nhà đầu tư, hay người mua nhà có nhu cầu thực tìm cách mua cho bằng được cũng tạo điều kiện cho đầu cơ có đất tung hoành. Một lý do nữa là luật đất đai chưa hoàn thiện, còn một số kẽ hở, nên chưa phát huy được vai trò của nó. Do đó, hiện nay, cách duy nhất để tăng cầu bất động sản là giảm giá (nhưng phải đảm bảo chất lượng căn hộ).

Ông Hiển cho rằng trong một vài năm tới, bất động sản không thể tăng giá vì cung quá lớn trong khi cầu lại không tăng. Từ nay đến cuối năm, việc bán giảm giá có thể sẽ còn tiếp diễn. Theo ông, nếu các vụ vỡ nợ tiếp tục xảy ra, nhiều khả năng chính các ngân hàng cũng sẽ bán tháo nhà đất đang được con nợ thế chấp.

Tiến sĩ Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa, cũng cho rằng giá bất động sản sẽ còn giảm mạnh vì cả người dân, Chính phủ, ngân hàng lẫn doanh nghiệp bất động sản đều đã… hết tiền. Theo ông, lượng căn hộ tồn kho cũng đang ở mức khá cao và chưa thấy có đột phá nào trong chính sách điều hành của Chính phủ đủ để xoay chuyển tình thế.

Hiện tại, đã xuất hiện nhiều tín hiệu cho thấy bất động sản tiếp tục xuống giá. Tuần vừa rồi, một sàn môi giới nhà đất tại TP.HCM đã quảng cáo bán các căn hộ Hoàng Anh Gia Lai ở Thảo Điền, quận 2 với giá 16,5 triệu đồng/m² (chưa tính thuế giá trị gia tăng - VAT), trong khi cách đây một tháng, giá rao bán những căn hộ này là 18,1 triệu đồng/m².

Dự án Cao Ốc Xanh, quận 9, nằm cách xa lộ Hà Nội khoảng 200 m, không xa khu Thảo Điền, vừa hạ giá tiếp căn hộ xây thô xuống còn 10,5 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT) từ mức 11 triệu đồng/m² trước đó. Nhân viên môi giới cho dự án này nói rằng mức giá trên “còn có thể thương lượng được”.

Khó khăn đang buộc các chủ đầu tư phải tự cứu mình bằng cách đại hạ giá để vớt vát lại phần nào vốn đầu tư thay vì ngồi chờ thời. Nếu tiếp tục cầm cự 3-5 năm nữa, chỉ tính lãi ngân hàng không thôi thì cũng coi như đã mất đứt cả dự án.