Đất nền và chung cư: "Cán cân" dần cân bằng?
(Tài chính) Tại Việt Nam, từ trước tới nay, phổ biến ở các đô thị, khi có tiền, nhiều người vẫn thích mua một miếng đất (để xây nhà), hoặc nhà trên đất, hơn là căn hộ chung cư.
Chung cư mất điểm
Nhìn lại sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, hình thức chung cư (đúng nghĩa) chỉ mới bắt đầu được vài năm, nên vẫn còn nhiều bất cập, chưa tạo được sự tin tưởng cho người dân. Căn nguyên dễ thấy tại nhiều tòa chung cư (từ cao cấp tới bình dân) trong những năm gần đây. Đủ loại rắc rối: phí dịch vụ, phí gửi xe, quỹ bảo trì dịch vụ, không gian sinh hoạt cộng đồng, tiện ích hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng công trình thấp…
Theo ông Phương, một chuyên gia trong ngành quản trị rủi ro từng công tác tại Mỹ trong 5 năm qua, điều này xuất phát từ nguyên nhân chưa xây dựng được một cấu trúc, một tổ chức, hoặc một nhóm tự bầu, để quản lý các dịch vụ của chung cư. Thậm chí, khi đã xây dựng rồi, cư dân cũng không coi trọng nó, không tham gia hỗ trợ, các công ty không tôn trọng các tổ chức như vậy. Và so với tổ dân phố của khu vực nhà có đất nền, họ hoạt động hiệu quả hơn.
Qua thực tế, những người đã và đang sống tại các chung cư đã rút ra những yếu tố "hạ điểm" của chung cư: ở chung cư không khác gì ở thuê (phí vệ sinh + phí bảo dưỡng + phí bảo vệ + phí điện công cộng + phí thang máy…); chất lượng xây dựng công trình nói chung là thấp; giờ giấc mở cửa tại một số chung cư gây cản trở cuộc sống, bất tiện. Đó còn chưa kể nhiều chủ đầu tư cắt giảm không gian công cộng, hạ tầng kỹ thuật tối thiểu…
Đa phần những người thuộc thế hệ trước vẫn coi đất nền là sự lựa chọn, vì một số lý do căn bản: tự chủ trong xây dựng, khi dồn tiền mua đất, giá thường rẻ hơn hoặc bằng chung cư, từ đó, có thể xây 1 tầng, 2 tầng hoặc 3 tầng tùy thích – có cơ hội sở hữu diện tích sinh hoạt khá rộng so với diện tích đất; chủ sở hữu đất có thể thoải mái trong việc bài trí nội, ngoại thất; không gian chung thoải mái, chủ nhà hoàn toàn có thể tranh thủ kinh doanh nhỏ như bán tạp hóa, bán café, hoặc cho thuê từng phần; đồng thời, tâm lý "tài sản vĩnh viễn" cũng đóng vai trò quan trọng, nhà ở trên đất của mình (có sổ đỏ chính chủ) yên tâm hơn ở chung cư.
Đất nền thắng thế?
Vẫn có những ý kiến khác về vấn đề chung cư hay đất nền. Từ xưa, dân gian vẫn quan niệm mái nhà là chỗ che nắng, che mưa. Nhưng ngày nay ngôi nhà ảnh hưởng lớn đến chất lượng cuộc sống của mỗi cá nhân. Trước đây, người ta thường so với nhau "nhà rộng bao nhiêu m2, mấy phòng?". Nhưng giờ đây, khi chất lượng cuộc sống dần cải thiện, rất nhiều người (đặc biệt là những người có tuổi đời từ 22-40) nhận ra tiện ích và môi trường cũng quan trọng không kém.
Có lẽ đó là lý do giải thích cho sự thành công của Phú Mỹ Hưng. Một căn hộ Sky Garden 2-3, có diện tích 70m2, hiện có giá khoảng 2 tỷ, tương đương 1 căn nhà thổ cư diện tích tương tự tại Gò Vấp, Tân Phú, Q.6… Nếu nói đến môi trường trong sạch, công viên sinh hoạt vui chơi cho trẻ nhỏ, người già; vệ sinh, an ninh, nơi đỗ xe tốt, người ta chọn ở chung cư. Nhưng cả nước đến giờ chỉ có Phú Mỹ Hưng là làm được một khu đô thị đúng nghĩa, mặc dù khu đô thị vẫn mọc lên như nấm sau mưa, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh...
Ở góc độ xã hội học và chất lượng an sinh, một người đi làm trung bình sau 10 năm tiết kiệm giỏi cũng chỉ được vài trăm triệu tới 1 tỷ đồng. Với số tiền đó phải vay thêm ngân hàng mới mua được 1 miếng đất nhỏ tại vùng ven đô, trong khi mua chung cư có thể có một diện tích thoải mái hơn nhiều trên một mặt bằng, không lo nhiều về an ninh, có thể ở vị trí đi lại thuận tiện.
Chung cư rõ ràng cho phép người trẻ có được giá trị sống tốt hơn hẳn, mặc dù theo quan niệm của thế hệ cha ông, đất nền mới có giá trị đầu tư về lâu dài. Với phong cách sống tằn tiện trong điều kiện mức sống vẫn còn thấp như ở Việt Nam, sự lựa chọn trước mắt dành cho chung cư cũng là điều dễ hiểu. Tuy vậy, phần lớn những người đã và đang sống tại các chung cư đều thừa nhận một thực tế: nhà chung cư, vẫn là của "chung", dù phong cách hiện đại, tiện ích nhiều hơn, nhưng vẫn nhiều chi phí không phù hợp với mức sống chung.
Do đó, dù vấp phải muôn vàn bất cập và thiệt thòi, đa phần người lao động đều "oằn lưng" tiết kiệm để mua lấy một BĐS có giá trị thuộc về bản thân mình theo đúng nghĩa sở hữu và sử dụng, ít (hoặc không) kéo theo chi phí hàng tháng, hàng năm. Hoặc giả, chấp nhận sống tạm thời ở chung cư giá thấp đủ điều kiện pháp lý, để tính đường xa là nhà đất thổ cư. Trừ khi, những bất cập về đất đai, giá đất, mâu thuẫn xung đột cơ bản tại các chung cư được "hóa giải", "cán cân" nhà đất thổ cư – chung cư sẽ cân bằng.