Trong 6 tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chứng kiến căn hộ chung cư tăng giá, bất chấp trải qua 2 đợt dịch nặng nề. Điều này cho thấy, dòng tiền từ khách hàng đang đổ mạnh sang phân khúc này.

Dòng tiền dịch chuyển

Giai đoạn 2014-2018, thị trường BĐS bùng nổ ở nhiều phân khúc như đất nền, căn hộ nghỉ dưỡng, còn chung cư vẫn “dậm chân” tại chỗ, nếu có tăng giá thì mức tăng cũng rất nhỏ, chỉ từ 1-3% tại Hà Nội. Tại TP. Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư bắt đầu bùng nổ từ năm 2018-2020 với mức tăng từ 10-15% chỉ trong vòng 2 năm, khiến thị trường BĐS “sôi sục”.

Từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào đầu năm 2020, dòng tiền của khách hàng bắt đầu đổ sang đất nền do lãi suất gửi ngân hàng thấp, sản xuất kinh doanh khó khăn, dẫn đến thị trường đất nền lại "sốt nóng" trên cả nước. Chỉ khi có sự chỉ đạo kịp thời từ Chính phủ cũng như các bộ ngành liên quan và sự vào cuộc của các địa phương thì "cơn sốt" mới tạm dừng, nhưng giá vẫn còn neo lại rất cao. Chính vì vậy, đây sẽ là mảng đầu tư kém lợi nhuận, thậm chí rủi ro cho khách hàng tham gia vào lúc “đỉnh”.

Đáng chú ý, 3 tháng trở lại đây, sau cơn sốt đất hồi đầu năm, thị trường chứng kiến pha “đảo chiều” dòng tiền “chạy” sang phân khúc chung cư. Theo đó, phân khúc căn hộ chung cư tại 2 thành phố lớn nhất cả nước tăng giá, lượt tìm kiếm quan tâm đến chung cư tăng hơn, trong khi đất nền nằm “bất động”.

Báo cáo của Savills Hà Nội mới công bố cho thấy, 6 tháng đầu năm 2021, trong bối cảnh lo lắng làn sóng Covid-19 lần thứ 4 gia tăng, các chủ đầu tư giảm quy mô mở bán dẫn đến nguồn cung sơ cấp giảm 13% theo quý và 27% theo năm, xuống còn 21.300 căn. Số lượng căn bán trong quý đạt khoảng 4.800, tăng 4% theo quý với tỷ lệ hấp thụ đạt 23%. Nguồn cung mới trong quý đạt tỷ lệ hấp thụ 46%, số lượng giao dịch hạng B và C chiếm 94%.

Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ đều không cao, nhưng giá chào bán sơ cấp tăng 7% theo quý và 11% theo năm, các dự án hạng B tăng mạnh nhất với 13% theo năm, trung bình 1.625 USD/m2.

Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý II/2021, trong khi hầu hết các loại hình BĐS khác đều có xu hướng suy giảm lượt quan tâm do ảnh hưởng của dịch bệnh, căn hộ chung cư là phân khúc ghi nhận nhu cầu tìm mua gia tăng ở cả thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, với mức tăng lần lượt là 12% và 8%. Nhu cầu được chia đều cho các dòng sản phẩm ở cả 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, lượt quan tâm chung cư tăng, đất nền giảm trong dữ liệu tháng 5 cho thấy xu hướng diễn ra tất yếu sau giai đoạn “sốt nóng” của đất nền.

Đáp ứng nhu cầu thực

Ông Quốc Anh cho rằng, trong “cơn sốt” quý I, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường, giá đất nền đã tăng lên ngưỡng cao. Từ nửa cuối tháng 4, thị trường bắt đầu "hạ nhiệt", giá chững và nhu cầu giảm. Sang tháng 5, thị trường gặp khó do dịch bệnh bùng phát mạnh trở lại, khiến dòng tiền và sự quan tâm của thị trường có sự dịch chuyển. Nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn những sản phẩm BĐS có mức giá tăng chưa cao, mặt bằng giá hấp dẫn hơn.

Hơn nữa, căn hộ chung cư từ trước đến nay vẫn luôn là loại hình nhận được nhiều sự quan tâm vì phục vụ phần lớn là nhu cầu thực. Giá chung cư có mức tăng ổn định, ở ngưỡng hợp lý, không bị “sốt” hay thổi giá theo hạ tầng như đất nền. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, vài năm gần đây, căn hộ chung cư Hà Nội có mức tăng giá trung bình 1-3% theo năm.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường của JLL chia sẻ, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Đơn cử như việc kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm.

Bên cạnh đó, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án theo kế hoạch, dẫn đến nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn mạnh làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư. Sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn, cũng tác động đến giá bán.

"Đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra. Mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu, trong đó nổi bật nhất là mức tăng thu nhập. Điều này có nghĩa là tốc độ tăng giá trong thời gian tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này. Bên cạnh đó, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng", bà Trang nhìn nhận.

Một khảo sát của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh gần đây cho thấy, hiện có khoảng 500.000 hộ gia đình trên địa bàn TP vẫn chưa sở hữu nhà, 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà dưới 44.000 USD/căn (tương đương 1 tỷ đồng). Nhu cầu mua chung cư vẫn rất lớn, và theo đánh giá là không chỉ ở TP. Hồ Chí Minh mà cả ở Hà Nội trong thời gian tới.