Giải cứu thị trường bất động sản và những vướng mắc

Hồng Nhung

(Tài chính) Trong năm 2012, thị trường bất động sản (BĐS) đã khép lại với gam màu trầm khi diễn biến trên thị trường này không còn cảnh tấp nập mua bán với thực trạng các công trình, dự án dở dang, giá sụt giảm và hàng tồn kho tăng cao. Nhằm tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã có nhiều giải pháp tích cực nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp (DN) BĐS, đồng thời hỗ trợ người dân có nhu cầu thật sự về nhà ở.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Theo đánh giá chung của các chuyên gia, để thực sự vực dậy thị trường này, bên cạnh sự nỗ lực của mỗi DN còn cần tới sự giúp đỡ của Nhà nước và Chính phủ. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dự kiến dành tối đa 30.000 tỉ đồng để hỗ trợ cho cả người tiêu dùng và DN. Theo đó, người dân sẽ được hỗ trợ vay vốn mua nhà với lãi suất 6%/năm trong 3 năm đầu cho một số đối tượng nhất định (người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2). Chính sách trên cũng hỗ trợ cho các đối tương là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, DN có dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.

Với nguồn vốn vay lớn, cơ chế cho vay với nhiều ưu đãi hấp dẫn, đây được đánh giá là chủ trương đúng đắn và kịp thời của NHNN nhằm hỗ trợ người dân có nhu cầu về nhà ở thật sự và làm ấm dần thị trường này. Tuy nhiên, khi một chính sách mới được đưa vào cuộc sống sẽ gặp nhiều ý kiến trái ngược nhau.

Giải pháp gỡ khó cho thị trường

Bày tỏ ý kiến về giải pháp trên của NHNN, ông Trương Minh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nam Khang, cho rằng số tiền các ngân hàng dự kiến cho vay chiếm 3% tổng dư nợ, là số tiền rất lớn, chưa chắc đối tượng mua nhà cho người thu nhập thấp đã hấp thụ hết nên cần mở rộng đối tượng được cho vay, không nhất thiết phải là người có thu nhập thấp, cụ thể như dưới 80 m2 (thay vì 70 m2), thời hạn vay 20 năm (thay vì 10 năm), mua đất nền, mua nhà riêng lẻ… Có như vậy mới hỗ trợ được đông đảo người tiêu dùng, góp phần đảm bảo an sinh xã hội.

Hơn nữa, để được vay mua nhà, khách hàng phải vay theo hình thức thế chấp vì số tiền nhận được khi vay hình thức vay tín chấp (vay qua bảng lương, không có tài sản thế chấp) không nhiều, chỉ từ 4 – 12 lần lương. Đối tượng được vay vốn theo hình thức này cũng chỉ giới hạn cho những đối tượng là nhân viên thuộc tổ chức nhà nước hoặc các ngành nghề đặc thù như giáo viên, bác sĩ, bộ đội…

Điều kiện đối với khách hàng vay theo hình thức này cũng hết sức khắt khe, chưa thực sự tạo điều kiện cho đông đảo người tiêu dùng có nhu cầu vay mua nhà như: độ tuổi khách hàng từ 22-25 tuổi đối với nữ và đến 60 đối với nam; có hộ khẩu hoặc thẻ tạm trú dài hạn (KT3) hoặc giấy tạm trú tại nơi vay vốn; không có nợ xấu tại bất kỳ tổ chức nào, vốn tự có tối thiểu bằng 30% nhu cầu vay vốn; có tài sản thế chấp thuộc sở hữu của người vay hoặc người bảo lãnh…

Ngoài ra, một số ý kiến cho rằng, hiện nay lãi suất đang có xu hướng giảm, nếu giữ mức lãi suất vay là 6%/năm trong 3 năm sẽ không đạt hiệu quả cao trong việc hỗ trợ người dân. Theo đó, NHNN nên áp dụng mức lãi suất vay 6%/năm kéo dài ổn định trong 20 năm. Nếu lãi suất cho vay của nền kinh tế ở một thời điểm nào đó xuống dưới 6%/năm, thì cũng phải điều chỉnh hạ mức lãi suất vay này xuống tương ứng mức chênh lệch với lãi suất thương mại.

Thực tế, hiện nay, nhiều ngân hàng đã tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn, tuy nhiên các ngân hàng chỉ để thời gian vay vốn với mức lãi suất thấp khoảng từ 3 đến 6 tháng hoặc trong năm đầu tiên, sau đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh lại. Điều này khiến cho không ít người tiêu dùng có nhu cầu thực sự băn khoăn với chủ trương, bởi thời gian trả nợ có thể kéo dài ít nhất từ 5 đến 10 năm.

Thế khó của ngân hàng

Tuy nhiên, theo ông Trịnh Quang Dũng, chuyên gia phân tích kinh tế vĩ mô của Công ty Chứng khoán Vietcombank, vấn đề về thủ tục hành chính và đối tượng để hỗ trợ cho vay lãi suất thấp nếu không xác định đúng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đó không chỉ là rủi ro lạm phát mà còn tiềm ẩn nguy cơ làm suy yếu thị trường BĐS trong trung hạn. Vì thế, việc quản lý, sử dụng gói hỗ trợ phải đúng mục đích, đúng đối tượng thì mới phát huy tác dụng một cách hiệu quả.

Giải đáp những vướng mắc của người dân về lãi suất cho vay, NHNN cho rằng, việc áp dụng lãi suất 6%/năm và cố định trong 3 năm đầu là sự cố gắng lớn của Chính phủ và NHNN. Sau thời gian trên, NHNN sẽ công bố mức lãi suất ưu đãi mới để phù hợp hơn với tình hình thực tế.

Ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng - NHNN chia sẻ, theo dự thảo thông tư, cố định lãi suất cho vay thuê, mua nhà ở thương mại và thuê, thuê mua nhà ở xã hội 6%/năm trong 3 năm là vì phải tính đến quy luật kinh tế. Dự báo, ít nhất trong 3 năm tới, kinh tế sẽ ổn định, hy vọng lãi suất còn giảm nữa.

Liên quan tới vấn đề về đối tượng thu nhập thấp, căn hộ có diện tích bao nhiêu m2 là phù hợp với nhu cầu, thị trường… sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đưa ra các thông tư, nghị định hoàn chỉnh về nhà ở xã hội, giúp người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà ở xã hội nhiều hơn...

Tuy nhiên, TS. Mai Xuân Hùng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội chia sẻ, mặc dù giá nhà giảm mạnh nhưng một số chủ đầu cho biết họ vẫn có lãi ít nhất 20%. Vì vậy, nếu không xác định được mặt bằng giá hợp lý và công bố công khai về giá cả trên thị trường BĐS để tạo lại niềm tin thì rất khó để vực dậy thị trường này.

Chính vì vậy, để thực sự giải cứu thị trường BĐS, các cơ quan quản lý cần quan tâm đến nhu cầu thực sự về nhà ở của người dân và có những biện pháp thiết thực để đưa BĐS về giá trị thật. Song song với điều đó, NHNN cần có chính sách cụ thể hơn nữa để giúp người dân có nhu cầu về nhà ở thực sự tiếp cận được với nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi, với cơ chế tài chính công khai, minh bạch và được giám sát chặt chẽ.