Thị trường chuyển hóa

Ông Lê Hùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư An Phú, cho rằng hàng loạt dự án xây dựng dở dang rồi giậm chân tại chỗ hoặc nhà đầu tư “xí” đất rồi để đó là hậu quả của một thời “ai cũng làm bất động sản”. Và chuyện giá nhà, chủ đầu tư muốn “hét” bao nhiêu cũng không còn nữa, giá nhà chung cư trên dưới 4.000 USD/m2 cũng chẳng bao giờ trở lại như một thời gian từng xuất hiện. Chính vì vậy, hiện doanh nghiệp còn tồn tại chỉ là “doanh nghiệp thật” có tài lực, chuyên môn và am hiểu thị trường.

Thời gian qua đã diễn ra hàng loạt thương vụ mua bán, sáp nhập để thành lập những doanh nghiệp mới, tạo lực cho những dự án “chết đi sống lại”. Dự án chung cư Kim Tâm Hải tại đường Trường Chinh (quận 12) sau khi thi công xong phần thô thì “trùm mền” hơn 2 năm do tắc đầu ra. Sau đó Công ty Cổ phần Hưng Thịnh đã “bắt tay” với chủ đầu tư để hồi sinh dự án. Với thế mạnh là nhà môi giới chuyên nghiệp cùng với năng lực tài chính, Hưng Thịnh đã “bơm tiền” để tiếp tục thi công dự án.

Sau thời gian tái đưa dự án ra thị trường, hầu hết số lượng căn hộ đã được giao dịch thành công và cuối năm 2013 khách hàng mua nhà tại đây đã được chủ đầu tư bàn giao căn hộ. Một số dự án khác được Hưng Thịnh “bắt tay” với các chủ đầu tư để “hồi sinh” và khá thành công, đến nay đã bàn giao nhà cho khách hàng, như dự án Hamona (đường Trương Công Định, Tân Bình); dự án 92 Phạm Văn Hai (Tân Bình)…

Mới đây, Tập đoàn Novaland cũng công bố hợp tác đầu tư 2 dự án Icon 56 và Galaxy 9 đều tọa lạc tại quận 4. Theo đó, chủ đầu tư góp quỹ đất còn Novaland rót thêm một phần vốn để xây dựng và phân phối dự án. Trước đó, doanh nghiệp này đã hoàn tất việc mua lại dự án Lexington Residence (quận 2) và tung ra thị trường từ đầu năm.

Tuy nhiên giới chuyên môn nhận định thực tế không phải cái “bắt tay” nào cũng dẫn đến thành công. Bởi thực tế có không ít dự án sau khi “bắt tay” lại tiếp tục trùm mền. Cách đây chưa lâu, Công ty X. công bố ì xèo trên các phương tiện đã mua lại một dự án căn hộ của Công ty G. trên địa bàn quận 12. Dự án này trước đó bị trùm mền khá lâu và sau vụ “mua bán” này Công ty X. tổ chức nhiều sự kiện bán hàng và không ít khách hàng tin tưởng tiếp tục đưa tiền vào dự án. Tuy nhiên, sau một thời gian cuộc “hôn phối” giữa 2 doanh nghiệp trên tan vỡ và dự án tiếp tục… trùm mền. Ngoài ra, một loạt dự án mà Công ty H.Q. “mua” lại của các doanh nghiệp khác cũng không thành công như V.Đ. (quận 12), C.R. (Hóc Môn), Đ.G. (Thủ Đức)…

Chọn nhà đầu tư có thực lực

Không chỉ “hồi sinh” dự án “chết” mà ngày càng có sự phối hợp chặt chẽ giữa các doanh nghiệp để phát triển dự án hoàn thiện, chuyên nghiệp hơn. Vừa qua, dự án chung cư Hưng Ngân Garden (quận 12) chính thức công bố ra thị trường sau khi chủ đầu tư đã xây xong tầng hầm, tầng 1.

Ông Nguyễn Đắc Điềm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần nhà Hưng Ngân - chủ đầu tư - cho biết, trước kia chỉ cần có quy hoạch 1/500 là có thể đưa ra thị trường. Nhưng nay thị trường không cho phép như vậy, người mua ngày càng thông minh và kinh nghiệm. Do đó ngoài việc xây dựng như trên, Hưng Ngân Garden còn phải xây nhà mẫu và phối hợp với đơn vị phát triển dự án chuyên nghiệp là Công ty TNHH Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn để khai thác dự án. “Phải chuyên nghiệp ở tất cả các khâu, qua rồi cái thời ai cũng có thể đầu tư - kinh doanh bất động sản”- ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, nhận định.

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho biết không phải dự án nào cũng được mua lại mà phải xem xét nhiều yếu tố để đảm bảo dự án sẽ “sống lại”. Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, có những thương vụ “mua bán, sáp nhập” dự án nghe to tát nhưng “bên mua” chỉ chuyển cho bên bán chưa đến 3 tỷ đồng, sau đó sẽ tiếp tục thanh toán theo tiến độ đóng tiền của khách hàng (nếu bán được). Nhưng công tác bán hàng không như kỳ vọng nên dự án tiếp tục bế tắc.

Theo ông Thanh, khi chủ đầu tư dự án khó khăn về tài chính mới tìm đối tác mạnh về tài chính, chuyên nghiệp về bán hàng để hồi sinh dự án. Nếu đối tác không đảm bảo 2 yếu tố trên thì còn lâu dự án mới “hồi sinh”. Liên kết, hợp tác đầu tư, mua bán sáp nhập có điểm mạnh là thúc đẩy dự án về đích nhanh hơn với nhiều sự hỗ trợ. Bên yếu hơn có điều kiện củng cố thế trận và bên mạnh hơn cũng có thêm cơ hội săn tìm lợi nhuận. Điểm cần lưu ý là đối tác mua dự án, hợp tác đầu tư phải có tiềm lực tài chính và năng lực chuyên môn.

Không thể cứu tất cả dự án, vì có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư hoạch định sai lầm từ đầu, cũng có không ít dự án pháp lý chưa đi đến đâu. Những dự án bị ngâm quá lâu, dẫn đến không thể có lãi cũng rất khó có cơ hội hợp tác hay mua bán thành công. Điều này cũng khuyến cáo khách hàng nên “chọn mặt đặt tiền”, tránh bị hiện tượng tâm lý đám đông lôi kéo, nhảy vào thì dễ nhưng rút ra thì khó.