Phòng trọ cao cấp – xu hướng đầu tư mới

Nắm bắt được nhu cầu thuê nhà ở hiện nay, một xu hướng đầu tư mới siêu lợi nhuận đã và đang nở rộ tại thị trường Hà Nội. Đó là đầu tư vào chung cư mini hay phòng trọ cao cấp rồi cho thuê lại với giá cao.

Thay vì xây những dãy trọ đơn thuần với các phòng trọ truyền thống chật chội và nhếch nhác thì hiện nay các nhà đầu tư có xu hướng cơi nới diện tích, đầu tư nội thất, chất lượng dịch vụ để những căn nhà trọ trở nên thoáng mát, tiện nghi và an ninh hơn.

Giá cho thuê vì thế cũng cao hơn những phòng trọ truyền thống lâu nay. Tuy vậy, do nắm bắt được nhu cầu và tâm lý của đối tượng khách thuê nên hầu hết các phòng trọ kiểu này đều có tỷ lệ lấp đầy cao.

Cuối năm 2018, ông Nguyễn Mạnh Hùng, một nhà đầu tư sống tại Đống Đa đã “săn” đất và xây hai dãy nhà trọ cao cấp ở Láng Hạ và Nguyễn Chí Thanh để cho thuê.

Mỗi dãy nhà bao gồm 4 - 5 tầng và có từ 20 - 25 phòng trọ. Mỗi phòng trọ có diện tích từ 30 - 35 m2, được trang bị đầy đủ nội thất như giường, tủ quần áo,điều hòa, tủ lạnh, kệ bếp, camera an ninh và có bảo vệ trông coi. Mỗi phòng trọ này ông cho thuê với giá từ 3,5 - 4,5 triệu đồng/tháng.

Ông Hùng cho biết, vì loại hình nhà trọ này đáp ứng được đa số yêu cầu của các cặp vợ chồng trẻ hay các bạn trẻ muốn tự lập nên các dãy nhà của ông luôn kín khách thuê. Chính vì thế, thời gian quay vòng vốn khi đầu tư loại hình này sẽ nhanh hơn các loại hình khác mà trước đây ông đầu tư. Tỷ suất sinh lời cũng vì thế mà cao hơn.

“Việc đầu tư mua căn hộ chung cư cao cấp, nhà phố cho thuê, nhà đầu tư phải bỏ ra số tiền không hề nhỏ. Chẳng hạn, mua căn hộ cao cấp với giá căn hộ từ 4 tỷ đồng trở lên, bỏ thêm khoảng 500 triệu đồng đầu tư nội thất bên trong, nhà đầu tư sẽ cho thuê với giá khoảng 20 triệu đồng/tháng. Nhưng nếu dùng số tiền đó đầu tư theo hình thức nhà trọ, chung cư mini cao cấp này, tôi có thể thu lời 70 - 100 triệu đồng/tháng hoặc hơn thế nữa”.

Một hình thức khác cũng đang được ưa chuộng hiện nay là thuê lại các dãy chung cư mini đang xây hoặc vừa mới xây, sau đó đầu tư nội thất, lập tổ quản lý và cho thuê lại với giá cao hơn. Đây là hình thức phù hợp với những nhà đầu tư trẻ, chưa có dòng vốn dày.

Anh Nguyễn Tuấn Anh, giám đốc Công ty cổ phần Vichome Group tại Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, từ cuối năm 2018 đến nay, Vichome đã và đang quản lý, cho thuê 18 dãy chung cư, phòng trọc cao cấp. Tất cả đều do công ty thuê lại từ chủ nhà, sau đó tân trang và cho thuê với giá cao.

Mới đây nhất, công ty của anh Tuấn Anh ký hợp đồng thuê lại dãy nhà chung cư mới của bà Lan ở trong ngõ của đường Trần Thái Tông, Cầu Giấy, Hà Nội. Do một mình hai vợ chồng bà Lan không đủ sức quản lý, duy trì tỉ lệ lấp đầy, giải quyết hàng loạt phát sinh từ hơn 30 phòng cho thuê. Bà Lan cũng nhiều lần thuê bảo vệ nhằm giảm tải áp lực công việc nhưng bảo vệ cứ làm được vài tuần lại nghỉ.  

Sự nở rộ của nhà trọ cao cấp khiến thị trường cạnh tranh gay gắt, do không sát sao nên tòa nhà của bà Lan không đảm bảo được chất lượng, người thuê ra vào liên tục. Do đó, sau khi anh Tuấn Anh đề xuất thuê lại toàn bộ căn nhà với giá 3,5 triệu/phòng (cao hơn so với giá hiện tại đang cho khách thuê, chỉ 3 triệu đồng), đặt cọc trước 90 triệu nên vợ chồng bà Lan đã lập tức  cho thuê.

Sau khi thuê dãy trọ, các nhân viên của Vichome đã tiến hành đo đạc, thiết kế lại toàn bộ các phòng, đầu tư thêm nội thất và cho thuê với mức giá cao gần gấp đôi, từ 4,5 - 5,5 triệu đồng tùy phòng. Điều đáng nói, bất cứ phòng nào vừa mới hoàn thiện xong đều có khách thuê ngay.

Một điểm đáng chú ý là những nhà đầu tư thứ cấp phát triển mô hình này phần lớn là những người trẻ. Họ nhanh nhạy trong nắm bắt xu hướng, hiểu tâm lý khách hàng và giỏi công nghệ. Do đó, họ nhanh chóng tạo được những không gian sống phù hợp và hút khách, cũng như lấp đầy khách thuê nhanh chóng với sự hỗ trợ của các phương thức quảng cáo công nghệ.

Anh Võ Hồng Nhân, một nhà đầu tư nhà trọ cao cấp tại Hà Nội cho biết, việc đầu tư này luôn đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư bởi khách hàng đang ưa chuộng mô hình này.

Đối tượng lao động có thu nhập trung bình khoảng 7 - 10 triệu đồng hiện nay chiếm đa số, nếu họ chọn thuê nhà tại các quận vùng ven giá hiện nay cũng khoảng 2- 3 triệu đồng/phòng trọ. Trong khi đó, thời gian đi lại từ trung tâm về các quận huyện vùng ven và ngược lại phải mất thời gian khá xa, tốn nhiều thời gian, chi phí…

Bởi vậy, rất đông khách hàng chọn thuê những nhà trọ trung tâm thành phố, vừa tiết kiệm chi phí và thời gian đi lại. Bên cạnh đó, các phòng trọ này lại đủ tiện nghi nên rất phù hợp cho những người lao động trẻ có thể ở cùng nhau để chia tiền nhà và có một chỗ ở thoải mái ngay ở trung tâm thành phố.

Theo ghi nhận, nếu mô hình nhà trọ cao cấp đã xuất hiện tại khu trung tâm Thành phố từ lâu thì tại khu ven được xem là kênh đầu tư còn khá mới, mở ra cơ hội cho rất nhiều nhà đầu tư lẻ có dòng vốn nhàn rỗi. Thu nhập ngày càng cao kéo theo nhu cầu sống, chỗ ở tăng lên đã khiến loại hình nhà trọ cao cấp khu ven Hà Nội cũng đang phát triển trong thời gian gần đây.

Các nhà đầu tư có kinh nghiệm khi đầu tư mô hình nhà trọ này đánh giá, phân khúc đầu tư này khá an toàn, hầu như không bị ảnh hưởng bởi thăng trầm của thị trường bất động sản.

Nhưng “miếng ngon” thường không dễ “nuốt”

Các chuyên gia đánh giá, phòng trọ cao cấp là mô hình đầu tư hữu ích, cần nhân rộng bởi nó mang lại nhiều điểm tốt cho các khu đô thị lớn như xóa đi tình trạng nhà trọ xập xệ như khu ổ chuột, đời sống sinh hoạt của người dân được nâng cao hơn.

Tuy nhiên, nếu không quản lý tốt sẽ phá vỡ quy hoạch của thành phố. Trong đó quy hoạch giãn dân ra các quận vùng ven đưa ra bị ảnh hưởng nặng nhất. Lượng lớn nhà trọ cao cấp này sẽ tạo điều kiện cho lượng lớn người dân về trung tâm thủ đô sinh sống, kéo theo các bất cập như mật độ dân số, sinh hoạt, rác thải…

Do vậy, cần có sự quy hoạch cụ thể ở từng quận làm sao mật độ phòng trọ dạng này được cấp phép phù hợp, không quá nhiều để không "vỡ trận" quy hoạch.

Đối với nhà đầu tư, dù đây là một mô hình kinh doanh có tỷ suất sinh lời cao nhưng không phải “dễ ăn” đối với nhiều nhà đầu tư. Sự nở rộ của xu hướng nhà trọ cao cấp đặt giới đầu tư đổ tiền vào phân khúc này đứng trước những thách thức như việc tạo nên sự khác biệt của không gian sống, vấn đề quản lý và duy trì chất lượng dịch vụ khu nhà nhằm hút khách thuê, đặc biệt là người trẻ.

Theo đó, trước khi đầu tư, cần khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Giá cho thuê cũng cần phù hợp, không quá cao, không quá thấp với các nhà đầu tư đang cho thuê trong khu vực đó.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần phải cân nhắc khi đầu tư loại hình mới này bởi  phòng trọ cao cấp cho thuê có vô vàn khoản phí không tên cần phải chi như: Bảo vệ, thợ điện - nước, lao công, thợ duy tu bảo dưỡng... 

Bên cạnh đó, việc quản lý khách thuê phòng, nhà đầu tư nên sàng lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không an tâm với đối tượng khách hàng nào thì nên từ chối để tránh những rắc rối về sau. Đồng thời xần tiến hành làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê thật nhanh với công an phường cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm ở lâu dài.