Với câu hỏi thị trường bất động sản sẽ phát triển như thế nào, thì sáu nghịch lý về thị trường bất động sản mà nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ đưa ra là câu trả lời rõ nhất. Một là, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình một năm của người lao động. Hai là, thừa cung nhà giá cao khiến bất động sản tồn kho lớn, gây nợ xấu, trong khi nhà ở giá thấp nhu cầu cao nhưng lại ít. Ba là, bất động sản tồn đọng nhiều nhưng không lâm vào tình cảnh phá giá, đổ vỡ. Bốn là, các nhà đầu tư bất động sản đều kêu khó khăn, nhưng 80% vẫn làm ăn có lãi. Năm là, giá nhà ở xã hội dù đã được Chính phủ ưu đãi nhiều nhưng giá bán lại cao hơn giá nhà ở thương mại giá thấp. Sáu là, gói tín dụng ưu đãi cho người thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng, nhưng người muốn vay lại khó tiếp cận.

Rõ ràng, 6 nghịch lý này cũng chính là những nút thắt của thị trường bất động sản hiện nay. Giải pháp quan trọng nhất là phải xử lý được nợ xấu của bất động sản để khơi thông dòng vốn vào thị trường này. Thế nhưng, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cho đến thời điểm này cũng mới gom nợ xấu, chứ chưa có cơ chế hóa giải nợ xấu. Do đó, lúc này, Bộ Xây dựng và các ngành chức năng chủ yếu tập trung vào các giải pháp chính sách, như là cho phép người nước ngoài được mua nhà trong các dự án và hoàn thiện các Luật.

Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Vũ Văn Phấn cho biết, định hướng thời gian tới của Bộ Xây dựng là tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó phải bảo đảm việc đầu tư phát triển các dự án bất động sản theo đúng quy hoạch và phải có kế hoạch. Bên cạnh đó là quy định chặt chẽ việc đầu tư xây dựng, kinh doanh các dự án bất động sản; mở rộng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu bất động sản cũng như được kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Cùng với đó, tiếp tục khuyến khích tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội.

Để thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội, điều quan trọng là phải có dòng vốn. Với các dự án nhà ở giá cao, các ngân hàng giờ đây rất thận trọng cho vay, thậm chí là co cụm, khi nợ xấu bất động sản còn lớn. Do đó, thị trường trông chờ nhiều vào các gói tín dụng ưu đãi dành cho phân khúc nhà ở thu nhập thấp, trong đó có gói 30.000 tỷ đồng. Về các giải pháp tài chính với thị trường bất động sản, Giám đốc trường đào tạo nguồn nhân lực, Ngân hàng BIDV Cấn Văn Lực cho rằng, cần tạo khuôn khổ thể chế cũng như hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các định chế tài chính, sản phẩm tài chính bất động sản phát triển… Bên cạnh đó cần sớm thành lập Trung tâm định giá tài sản độc lập. Với dòng vốn, thì trước mắt cần khơi thông các gói tín dụng như gói 30.000 tỷ đồng và xử lý nợ xấu. 

Cho đến thời điểm này, lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản là khoảng hơn 260.000 tỷ đồng, tương đương 8% tổng dư nợ. Tuy không phải là lớn, nhưng lại là nút nghẽn, vì tỷ lệ nợ xấu chiếm tới khoảng một nửa. Tính cho đến hết nửa đầu năm nay, cũng đã có khoảng 700 triệu USD vốn các loại, cả trong nước và nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản. Tuy đây là tín hiệu tích cực, nhưng từ kinh nghiệm của Nhật Bản cho thấy, giải quyết nợ xấu vẫn là quan trọng nhất để gỡ nút thắt bất động sản.

Chính vì Chính phủ Nhật Bản không giải quyết triệt để nợ xấu, mà hệ lụy của việc vỡ bong bóng thị trường bất động sản kéo dài tới 15 năm, kể từ đầu những năm 1990. Tại Hội thảo Quản lý thị trường bất động sản, kinh nghiệm của Nhật Bản, do hai ngân hàng BIDV và Sumi Trust tổ chức mới đây, ông Takashihara, Chuyên gia của tổ chức JICA, Dự án hỗ trợ tái cơ cấu ngân hàng Việt Nam, nhấn mạnh đến yếu tố hàng đầu là nợ xấu. Theo ông, nếu thời kỳ đầu vỡ bong bóng bất động sản, Nhật Bản xử lý ngay nợ xấu một cách triệt để, thì mọi chuyện sẽ được xử lý nhanh hơn, nền kinh tế không lâm vào 15 năm trì trệ. Đây có thể là gợi ý quan trọng với các nhà điều hành vĩ mô của Việt Nam, nhất là trong bối cảnh xử lý nợ xấu chưa phải đạt được bước tiến thần kỳ nào, nếu không muốn nói là vẫn còn đó nỗi lo nợ xấu.