Về mức giá phù hợp

Báo cáo mới nhất của Savill Việt Nam về phân khúc văn phòng cho thuê ở Hà Nội cho thấy trong quý IV/2013 công suất trung bình toàn thị trường giảm 5%, giá thuê giảm 5%. Mức giảm giá nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc hạng B với 7,5%, tiếp theo là hạng C 4% và hạng A 1%. Một báo cáo khác của CBRE cũng cho thấy giá chào thuê văn phòng ở Hà Nội tiếp tục giảm trên toàn thị trường.

Cụ thể, hạng A giảm khoảng 0,2% so với quý trước, trong khi hạng B giảm tới 4,34%. So với cùng kỳ năm trước, giá chào thuê hạng A, B lần lượt giảm 1,1% và 15%. Giá chào thuê trung bình hơn 31USD/m2/tháng đối với tòa nhà hạng A và 17USD/m2/tháng cho hạng B.

Tuy vẫn trên đà giảm nhưng đã có dấu hiệu cho thấy những con số này đang chậm dần. Theo phân tích của CBRE, tỷ lệ lấp đầy của cả 2 hạng đều được cải thiện so với quý trước do nguồn cung ổn định. Trong quý IV/2013, Hà Nội không đón nhận nguồn cung văn phòng.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, xét dưới góc độ cung cầu của thị trường, dù mức giá liên tục giảm khiến chủ đầu tư không vui, nhưng thị trường văn phòng cho thuê đang biến chuyển về mức giá người tiêu dùng chấp nhận được và khi chạm ngưỡng này, phân khúc này sẽ có sức sống trở lại. Còn nhớ cách đây khoảng 5 năm, văn phòng cho thuê của Việt Nam được xếp vào mức đắt thứ 13 thế giới, ngang ngửa với Hồng Công, Tokyo hay London.

Tại thời điểm đó, giá thuê văn phòng hạng A ở một số cao ốc đã vượt mức 75USD/m2/tháng. Như vậy, với 1 văn phòng khoảng 100m2, người thuê phải bỏ ra mức tiền xấp xỉ 120 triệu đồng/tháng. Văn phòng hạng B dù dễ thở hơn nhưng cũng xấp xỉ 45USD/m2/tháng, tương đương 70 triệu đồng.

Những con số này được đánh giá khá phi lý so với mặt bằng chung của nền kinh tế. Đây là nguyên nhân của làn sóng rời bỏ các văn phòng cho thuê tại thời điểm thị trường bất động sản thoái trào, đánh dấu sự xuống dốc của phân khúc này từ thời điểm đó đến nay.

Khắc nghiệt và năng động

Cùng với việc giảm giá xuống mức người tiêu dùng có thể chấp nhận được, phân khúc văn phòng cho thuê đã bắt đầu cho thấy sự linh động khi chủ đầu tư tìm mọi cách để gia tăng tỷ lệ lấp đầy.

Thay vì tập trung ở các quận trung tâm, nhiều chủ đầu tư đã chọn những địa điểm xa hơn, với mức giá hợp lý hơn kèm theo những chính sách đãi ngộ hấp dẫn. Theo CBRE, xu hướng di chuyển ra ngoài khu vực trung tâm tiếp tục diễn ra do sự thiếu hụt mặt bằng cho thuê văn phòng lớn cùng với giá thuê cao tại khu vực trung tâm.

Cụ thể, những khách hàng lớn đã di chuyển đến các tòa nhà mới có chất lượng tốt hơn và thu hẹp không gian văn phòng. Bên cạnh đó, không chỉ quan tâm đến giá, khách thuê còn xem xét các yếu tố như mức giá thuê cạnh tranh, vị trí tòa nhà, điều khoản thuê, ưu đãi và sự linh hoạt của chủ tòa nhà.

Một số chủ tòa nhà đã đưa ra chương trình quảng bá và ưu đãi hấp dẫn, cùng với việc nâng cao chất lượng dịch vụ tiện ích đi kèm để thu hút khách thuê. Các điều kiện an ninh, an toàn của tòa nhà cũng nhận được sự chú ý ngày càng tăng với cả khách thuê nước ngoài và trong nước.

Nhiều chủ đầu tư đã không còn tìm mọi cách để bám trụ lại thị trường mà xin chuyển sang nhiều phân khúc khác để có thể thu hồi vốn. Xu hướng chuyển đổi văn phòng cho thuê thành căn hộ thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội hay biến thành các tổ hợp dịch vụ mini bao gồm ăn uống, mua sắm thời gian qua, đã cho thấy tính thị trường rõ rệt của phân khúc này.

Trong báo cáo thị trường văn phòng mang tên “2014 - Những xu hướng cần nắm bắt”, Công ty tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield khẳng định nhu cầu thuê mặt bằng văn phòng sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực trên khắp châu Á vào năm 2014, trong đó có Hà Nội.

Cụ thể, trong số 30 thành phố tại châu Á, với tổng diện tích thuê mới dự kiến đạt 37.161m2 và 27.871m2 tương ứng với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng Việt Nam dự kiến có nhiều chuyển biến tích cực trong năm 2014. Tổng diện tích văn phòng cho thuê mới tại Hà Nội tăng xấp xỉ 15%, trong khi đó tại TP. Hồ Chí Minh là 14% so với năm 2013.