Mô hình cũ đã dần lạc hậu

Theo nhận định của các chuyên gia, nhà đầu tư cần có tầm nhìn và chiến lược phát triển khu công nghiệp phải đi đôi với tiện ích và dịch vụ. Do đó, nhu cầu sử dụng các dịch vụ, tiện ích trong khu công nghiệp ngày càng cao đang mở ra một kênh đầu tư mới đầy tiềm năng và các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) “đến sau” có thể tham gia vào “sân chơi” này khi tìm hướng đi đầu tư khu dịch vụ, tiện ích trong khu công nghiệp.

Thực tế cho thấy, các mô hình phát triển khu công nghiệp truyền thống từ trước tới nay chỉ chú trọng tới việc tối ưu diện tích xây dựng nhà máy và các hạ tầng cơ bản khác như nhà điều hành, giao thống,…chứ chưa quan tâm đúng mức tới diện tích để phát triển các dịch vụ tiện ích đi kèm trong KCN như ăn uống, vui chơi,…

Đơn cử tại một trong những KCN trọng điểm của Hà Nội là Khu công nghiệp Thăng Long, có quy mô khoảng 300 ha với 85 doanh nghiệp và hàng chục nghìn lao động nhưng hầu như chỉ có quy hoạch không gian chỉ phục vụ cho sản xuất mà không có diện tích đất quy hoạch cho các dịch vụ đáp ứng nhu cầu thiết yếu như thực phẩm, hàng tiêu dùng, dược phẩm…

Nhận định về thực trạng trên, ông Phan Văn Chính, Phó TGĐ Tổng Công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam cho rằng thực tế ở Việt Nam, đa phần các KCN hiện nay đều vận hành theo mô hình truyền thống.

Tại các KCN truyền thống này, thông thường chỉ có nhà máy sản xuất thuần túy, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác đi kèm chưa được đầu tư đồng bộ. Việc đầu tư hạ tầng ngoài khu công nghiệp cho người lao động trong thời gian trước đây chưa được quan tâm và đầu tư đúng mức cả về quy hoạch giao thông, nhà ở cho người lao động, các tiện ích cuộc sống.

Theo đó, tại một nghiên cứu độc lập mới đây của Công ty cổ phần Long Hậu cũng đã cho thấy, có 3 nhu cầu người lao động trong khu công nghiệp mong muốn được đáp ứng, đó là nhu cầu cơ bản gồm cửa hàng tiện lợi, siêu thị, nhà hàng, quán ăn, quán cà phê…; nhu cầu sức khoẻ gồm trung tâm chăm sóc sức khoẻ, cửa hàng dược phẩm… và nhu cầu đào tạo như trường học cho con em công nhân, trung tâm ngoại ngữ…

Như vậy, trong bối cảnh mới hiện nay, mô hình phát triển KCN truyền thống đang dần bộc lộ những hạn chế và dần trở nên lạc hậu và trở thành “điểm trừ” để thu hút được nguồn lao động chất lượng cao cũng là điều kiện tiên quyết để thu hút đầu tư được các dự án chất lượng.

Mô hình KCN của tương lai

Theo các chuyên gia, để người lao động gắn bó lâu dài với doanh nghiệp thì hạ tầng xã hội giữ một vai trò quan trọng. Thực tế cũng chứng minh, trong giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát vừa qua, việc chưa có được hạ tầng xã hội đủ tốt để người lao động đủ điều kiện tham gia sản xuất “3 tại chỗ” hay theo hình thức “2 điểm đến, 1 cung đường” là một trong những nguyên nhân tạo ra làn sóng “bỏ phố về quê” của người lao động trong khu công nghiệp.

Theo bà Phạm Hồng Thúy, Tổng giám đốc TNI Holdings Việt Nam, xu hướng dịch chuyển của các tập đoàn lớn trên thế giới sang Việt Nam đang mang lại cơ hội vàng cho nước nhà, nhưng đây cũng là áp lực để các chủ đầu tư khu công nghiệp phải nâng cao, cải thiện và chuyên nghiệp hóa chất lượng cung cấp cho người sử dụng hạ tầng và dịch vụ trong các khu công nghiệp.

Việc phát triển mô hình khu đô thị công nghiệp, về dài hạn sẽ là điểm mạnh để hấp dẫn hơn các nhà đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu tối đa và toàn diện từ phục vụ sản xuất, kinh doanh đến môi trường sống an toàn, văn minh với đầy đủ dịch vụ thiết yếu.

Trong thực tế tại Việt Nam hiện đã có một số chủ đầu tư hạ tầng KCN đi trước và nắm bắt xu hướng này. Theo thông tin từ ông Vũ Công Trụ, chuyên gia bất động sản khu công nghiệp thì xét về mô hình phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ giúp tạo ra môi trường sống và làm việc tốt cho chuyên gia và người lao động như tại các KCN VSIP tại Bình Dương và Bắc Ninh, một vài khu công nghiệp của Viglacera, Long Hậu,… nhưng theo hình thức tách khu công nghiệp đô thị thành 2 dự án thành phần là khu công nghiệp liền kề khu đô thị với đầy đủ tiện ích phục vụ người lao động.

Bên cạnh việc quy hoạch các khu công nghiệp-đô thị-dịch vụ đồng bộ thì mô hình “nâng cấp” các KCN truyền thống để phục vụ tốt hơn các nhu cầu thiết yếu của người lao động cũng là lựa chọn được nhiều doanh nghiệp áp dụng thành công.

Theo ông Phan Văn Chính, vừa qua, tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch 1 (Đồng Nai) của IDICO, dịch vụ nhà hàng, tổ chức tiệc cưới đã được cung cấp tới người lao động và thời gian tới sẽ tiếp tục thí điểm mô hình này ở Khu công nghiệp Hựu Thạnh (Long An).

“IDICO sẽ cho thuê mặt bằng kinh doanh để cung cấp các dịch vụ ăn uống, vui chơi giải trí… ngay trong khu công nghiệp, chiến lược là tạo hệ sinh thái khép kín trong khu công nghiệp. Doanh nghiệp xác định phát triển khu công nghiệp gắn kết với dịch vụ, đáp ứng nơi ăn, chốn ở phù hợp, giúp người lao động yên tâm làm việc. Đây cũng là định hướng cho các khu công nghiệp trong tương lai”, ông Chính cho biết.

Bên cạnh những ưu điểm của mô hình “nâng cấp” các KCN truyền thống để bổ sung các dịch vụ tiện ích thì các chuyên gia cũng khuyến cáo nếu một dự án xin thay đổi quy hoạch từ khu công nghiệp truyền thống sang khu đô thị công nghiệp hoặc “nâng cấp” thì chắc chắn sẽ có những ảnh hưởng về hạ tầng, dân số.

Do đó cần cân nhắc xem xét chuyển đổi một phần công năng hay cả khu công nghiệp thành mô hình này, đây sẽ là trách nhiệm của chính quyền địa phương để tính toán cho phù hợp với quy định cũng như quy hoạch.