Thị trường ngấm “đòn kép”

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), do ảnh hưởng của thủ tục hành chính năm 2019 tác động vào năm 2020 lại thêm bởi dịch Covid-19, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nhà ở, hoạt động xây dựng và cung ứng nguyên vật liệu bị gián đoạn, làm ăn thua lỗ, nhiều doanh nghiệp bị giải thể.

Đặc biệt, khách hàng là cá nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua nhà ở giảm sút mạnh trong khi áp lực thu hồi vốn đầu tư, lãi vay ngân hàng ngày càng lớn. Các công ty, sàn giao dịch bất động sản giảm sút từ 60 - 70%, nhiều sàn giao dịch phải ngừng hoạt động.

Đối với các bất động sản du lịch, hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này giảm sút dự kiến lên đến gần 90%, phần lớn các cơ sở du lịch nghỉ dưỡng phải đóng cửa hoặc giảm công suất. Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh bất động sản trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… bị đình trệ, gián đoạn. Hầu hết các cơ sở cho thuê văn phòng, thương mại phải giảm giá từ 30 - 50% tiền thuê trong thời gian chống dịch Covid-19.

Bất động sản công nghiệp, nông nghiệp được hình thành có quy mô lớn, công nghệ đầu tư, máy móc thiết bị đứng trước hoàn cảnh dịch bệnh Covid-19 sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trong xây dựng chuỗi hàng hoá dịch vụ, logistics phục vụ cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết, 100% các sàn giao dịch, cá nhân môi giới bất động sản chịu ảnh hưởng từ tình hình dịch bệnh; vừa thiếu nguồn hàng để bán, vừa không có được sự quan tâm từ khách hàng, nhà đầu tư vì phải lo chống dịch. Theo ghi nhận từ các khu vực, khoảng 50% số sàn giao dịch phải đóng cửa, có hiện tượng nhiều cá nhân môi giới bất động sản thất nghiệp. Như vậy, qua nhiều nguồn đánh giá có thể ghi nhận, trong thời gian vừa qua, nguồn cung bất động sản và lượng giao dịch thành công sụt giảm, kéo theo nhiều doanh nghiệp và sàn giao dịch phải đóng cửa, môi giới mất việc làm.

Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong một báo cáo mới đây cũng cho biết thị trường bất động sản đã gặp khó khăn, vướng mắc từ hai năm 2018 và 2019, với hàng trăm dự án bị ách tắc. Nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền bị sụt giảm mạnh, giá nhà tăng, nay cộng thêm dịch bệnh khiến thị trường càng khó khăn bội phần.

Đơn vị này cũng cho biết, cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 dẫn đến phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng. Năm 2009, gói kích cầu đầu tư có giá trị khoảng 1 tỷ USD và điều chỉnh giảm dần lãi suất cơ bản đã giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản phục hồi.

Nhưng việc kích cầu đầu tư và phát triển nóng lại gây ra "bong bóng" bất động sản năm 2010, dẫn đến việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ từ đầu năm 2011, làm cho thị trường bất động sản bị đóng băng lần thứ hai.

Năm 2013, gói kích cầu tiêu dùng 30.000 tỷ đồng đã hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và kéo theo sự tăng trưởng của nhiều lĩnh vực kinh tế. Từ kinh nghiệm xử lý các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua cho thấy, thị trường bất động sản có khả năng phục hồi rất nhanh.

Do đó, HoREA nhận định: “Doanh nghiệp bất động sản không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, tạo nên "cú hích" cho nền kinh tế”.

Dư địa của thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn

Nhận định chung về thị trường bất động sản thời gian tới, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, trong bất cứ thị trường nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro. Trong bối cảnh thị trường sắp tới cũng vậy, sẽ có sự đan xen giữa khó khăn và cơ hội. Nhìn từ kinh nghiệm các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua, cho thấy, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ phục hồi sau khi kết thúc dịch bệnh, nhà đầu tư vẫn sẽ quay lại thị trường và doanh nghiệp phát triển dự án sẽ tiếp tục đưa ra các chiến lược phát triển mới.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CenGroup cho hay, trong mùa dịch Covid-19, các doanh nghiệp đều gặp khó khăn dù ít hay nhiều. Tuy nhiên, vấn đề quan trong là doanh nghiệp phản ứng như thế nào cũng như làm sao để duy trì được hoạt động của mình. Mỗi doanh nghiệp đều có một phương án khác nhau, có doanh nghiệp “ngủ đông”, có doanh nghiệp gồng mình lên để chịu đựng hoặc chịu sức nén để bật dậy khi dịch đi qua. Phương án nào cũng cho thấy động lực để mỗi doanh nghiệp, doanh nhân bền bỉ hơn, vững chắc hơn và kiên cường hơn bao giờ hết.

Cũng theo ông Hưng, do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 có những sản phẩm bất động sản dừng giao dịch nhưng vẫn có sản phẩm duy trì giao dịch như sản phẩm nhà ở thu nhập thấp, nhà ở chung cư giao dịch có thấp hơn trước đây, sản phẩm biệt thư liền kề vẫn giao dịch bình thường. Vì ở những sản phẩm này, những nhà đầu tư có tầm nhìn rộng họ vẫn tranh thủ cơ hội khuyến mại giảm giá trong mùa dịch hoặc họ nhận thấy ý nghĩa của việc phải có một môi trường sống tốt, đảm bảo sức khoẻ.

Mặc dù số liệu của Bộ Xây dựng, của Hội Môi giới bất động sản cũng cho thấy lượng giao dịch của toàn thị trường giảm rất sâu tới 30% và có tới 80% sàn đóng cửa. Nhưng có thể thấy 20% sàn giao dịch còn lại vẫn tồn tại và đảm bảo duy trì lượng giao dịch cũng như tiếp quản được thị trường và thực hiện giao dịch thành công.

“Trong quý I vừa qua, dù kết quả kinh doanh có xấu hơn so với cùng kỳ năm 2019 nhưng không phải là chúng tôi không có doanh thu. Chúng tôi cũng như rất nhiều doanh nghiệp khác chủ động trong kế hoạch kinh doanh mùa dịch thay vì bị động ngồi đợi các chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Đương nhiên, hỗ trợ là rất quý nhưng doanh nghiệp chủ động tìm phương án vượt khó sẽ trụ lại thị trường tốt hơn”, ông Hưng khẳng định.

Do đó, doanh nghiệp của ông Hưng bên cạnh thực hiện những chính sách khuyến mại, chiết khấu tại các dự án còn thực hiện kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ một phần lãi suất cho khách hàng. Đặc biệt là áp dụng phương thức giao dịch trên nền tảng online. Kết quả là 3 tháng đầu năm, lượng giao dịch dịch thành công tăng 2 - 3 lần so với trước đó. Cụ thể, nếu trước đây, lượng giao dịch trực tuyến chỉ ở khoảng 200 giao dịch thì kết quả hiện nay lại đạt khoảng 400 giao dịch.

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Hưng cho hay: “Tất cả những xáo trộn bởi dịch Covid-19 sẽ qua đi, nhà đầu tư cũng quên đi như chưa từng có Covid-19. Bởi thực tế, rất nhiều lần chúng ta đã gặp phải khủng hoảng về kinh tế, khủng hoảng thiếu thừa xảy ra rất nhiều. Do đó, các nhà đầu tư luôn sẵn sàng trong mọi trường hợp. Nếu có xảy ra rủi ro, với nhà đầu tư lướt sóng, họ có cảm nhận rất nhanh họ sẽ đầu tư và lướt ngay lập tức còn có những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, tích luỹ năng lực, thì họ quan điểm rằng dòng tiền vận động mới là quan trọng. Như vậy, với mỗi nhà đầu tư đều có quan điểm riêng nên có động thái khác nhau, vấn đề chính là họ biết rằng họ đầu tư để làm gì, sẽ có rủi ro gì và cách họ ứng phó với rủi ro ra sao”.

Ông Hưng cũng cho rằng, Việt Nam sẽ không có chuyện suy thoái về bất động sản, nếu có thì đó là nói về thị trường tài chính thì đúng hơn, trong đó bất động sản là một công cụ về tài chính.

“Tôi tin là có rất nhiều bất động sản lớn, có giá trị lớn đang là công cụ cho một cuộc chơi tài chính chứ không phải thuần tuý là bất động sản. Chúng ta phải nhìn bất động sản là khả năng khai thác và giá trị sử dụng của nó chứ không phải chỉ là một công cụ đem ra thế chấp, thanh toán nợ nần”, ông Hưng nhận định.

Do đó, khi nói nhiều về giá ảo giá thật thì phải xem xét trên các yếu tố giao dịch có thật hay không, gía trị vận hành khai thác có hay không? Nếu bất động sản đó chỉ là công cụ thế chấp để vay sử dụng cho mục đích nào khác thì có thể gây ra hệ luỵ. Cụ thể là khi hệ thống tài chính sụp đổ, không tạo ra dòng tiền, không có khả năng thanh toán thì bất động sản đó trở thành tài sản nợ xấu.

Ông Hưng cũng dự báo, thị trường bất động sản còn rất nhiều dư địa tăng trưởng trong 10 - 20 năm, thậm chí là 30 năm nữa. Việt Nam vẫn còn nhiều cơ hội so với các quốc gia trong khu vực về dân số, tăng trưởng GDP, chưa kể có nguồn nhu cầu lớn ở nước ngoài kể từ khi Việt Nam mở cửa cho người nước ngoài mua nhà. Những yếu tố đó đem lại cho rất nhiều nhà đầu tư sự “hưng phấn” khi đầu tư tại thị trường bất động sản Việt Nam

Ông Hưng cũng cho biết thêm, thói quen của các ngân hàng Việt Nam thường sử dụng công cụ vay có thế chấp rất nhiều, vay tín chấp rất ít nên nhiều khoản vay giải ngân của ngân hàng cũng phụ thuộc vào tài sản đảm bảo chứ không phụ thuộc vào phương án kinh doanh và uy tín của người đi vay. Do đó đa số các tài sản thế chấp hiện nay đều là bất động sản. Đây là câu chuyện khác nếu có xảy ra đổ vỡ thì liên quan chủ yếu đến thị trường tài chính chứ không phải là thị trường bất động sản.