Đó là trường hợp tiên phong về nhà ở an sinh xã hội của chủ đầu tư TCty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – TNHH một thành viên (Becamex IDC) với các dự án vừa mở bán ngay trong tháng 9/2012.

Giá thật, bán thật ?

Hơn một năm trước, Becamex đã công bố thông tin về dự án căn hộ an sinh giá siêu rẻ 130 triệu đồng, tương đương gần 5 triệu đồng/m2 khiến giới chủ đầu tư cũng như người mua nhà vô cùng... nghi ngại.

Họ nghi ngại bởi 2 lý do: Thứ nhất, giá nhà đất vào thời điểm 2011 tuy đã giảm mạnh kể từ năm 2008, nhưng vẫn đang còn ở mức rất cao và thị trường căn hộ vẫn chưa nở rộng các trường hợp “phá giá” căn hộ xuống chỉ còn 10 triệu đồng/m2 như trường hợp Chung cư Đại Thanh. Do đó, khó có ai tin sẽ có những căn hộ giá chỉ dưới 5 triệu đồng/m2 xuất hiện. Thứ hai, với mức giá 5 triệu đồng/m2, điều mà dư luận không ngừng đặt ra là chất lượng của căn hộ này sẽ như thế nào? Liệu chủ đầu tư có tiết kiệm các vật liệu xây dựng ở mức siêu siêu tiết kiệm để có được giá căn hộ siêu rẻ hay không?

Tuy nhiên, Becamex nói là làm. Ngay sau khi công bố tung ra thị trường dự án, DN đi vào xây dựng thí điểm dự án ở khu dân cư Việt – Sing, thị xã Thuận An, Bình Dương – nhằm phục vụ cho các công nhân thuộc KCN. Và để có mức giá này, ngoài việc áp dụng kết hợp 5 công nghệ mới nhằm đáp ứng được chất lượng công trình đồng thời tiết kiệm được chi phí xây dựng mà theo chủ đầu tư công bố là lên đến 18%/m2, thì Becamex còn được sự hậu thuẫn rất lớn từ chính quyền tỉnh Bình Dương.

Như vậy, với hiệu ứng thấy rõ ban đầu là được người mua hưởng ứng, chính quyền ủng hộ, rất có thể đây sẽ là “đà” để Becamex tiến nhanh hơn trong tiến độ triển khai các dự án tiếp theo.

Điều đáng nói là theo ghi nhận của phóng viên DĐDN, kể từ khi công bố thông tin bán dự từ đầu năm 2012 cho đến nay, giá của các căn hộ siêu rẻ nói trên không có hiện tượng chênh lệch đột biến. Trên một số trang mạng rao bán địa ốc, vẫn còn một số các căn hộ rao bán nhưng thời gian đăng tin đã hết hạn, mức chênh lệch thậm chí còn âm, có thể do đó là giai đoạn đăng ký dự án đầu tiên. Còn thông tin từ BecamexISC, giá chênh lệch mỗi loại căn hộ chỉ khoảng 10 triệu đồng/ căn – một mức rất thấp cho thấy đây thực sự vừa là giá sàn, và cũng là giá mà thị trường đang giao dịch. Như vậy, các DN địa ốc ở tất cả các tỉnh thành có thể “nương” theo mức giá này để lên các kế hoạch khai thác mô hình nhà ở an sinh xã hội trong tương lai.

Hình thành trào lưu ?

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn nhận định sẽ khó có một trào lưu nhà giá rẻ hình thành trong tương lai, nếu chỉ xuất phát những hiện tượng như Becamex, Đại Thanh, Hoàng Anh Gia Lai bán “phá giá” hay một vài dự án mới đây của Vinaconex Xuân Mai, TCty Viglacera. Các chuyên gia phân tích ở đây có 3 vấn đề: Thứ nhất, Becamex (và cả những DN đang định tiên phong) khi nào sẽ triển khai các dự án tiếp theo hay sẽ chỉ dừng lại “thí điểm”. Thứ hai, Các DN tư nhân thời gian qua vì sao phá giá? Vì họ “thương” người mua địa ốc, hay vì đã “thủ” được những quỹ đất sạch từ trước đủ để đền bù lỗ lã nếu xuống giá, mặt khác nếu không xuống giá lại vướng gánh nặng tín dụng, tồn kho nên buộc “phá giá? Và khi đã “xả” hết hàng, liệu có DN nào chấp nhận vẫn kinh doanh không lãi? Ở một khía cạnh tổng quan, càng khó có trường hợp các DN đang sở hữu khoảng 70.000 căn hộ tồn kho sẽ đồng loạt xả hàng. Hàng cũ chưa bán dứt điểm, ai sẽ đầu tư hàng mới? Thứ ba, việc xây dựng nhà giá rẻ không chỉ đơn giản là bài toán cung cầu, mà còn là chuyện của quy hoạch, bao gồm yếu tố địa lý và theo mức thu nhập của người lao động trong mỗi khu vực. Hiện tại, Bình Dương có thể xây dựng nhà an sinh cho đối tượng công nhân quanh các KCN. Ở các tỉnh khác như TP HCM, quỹ đất eo hẹp, giao thông ngoại ô và nội thành cách biệt, giả dụ có DN xây nhà an sinh nhưng ở xa các KCN, thì ai mua? Trường hợp Cty Lê Thành đưa ra căn hộ 240 triệu đồng bán quyền sở hữu 15 năm, đóng tiền theo tiến độ xây dựng nhưng vẫn không bán được hàng, không hẳn chỉ vì khách hàng lo hết hạn thuê sẽ mất nhà mà còn vì khu vực này tuy được tiếng liền kề các KCN lớn, nhưng thực tế giá cả vẫn chưa về sát túi tiền của người công nhân và đặc biệt cũng không gần với các địa điểm làm việc của người lao động, là bài học nhãn tiền cho việc quy hoạch nhà giá rẻ chỉ trên ước tính cung - cầu. Do đó, khả năng lớn là các DN tuy hăm hở nhưng vẫn sẽ đứng ngoài cuộc xây dựng nhà giá rẻ, nếu nhà nước không tiến hành một quy hoạch tổng thể căn cứ trên khảo sát thực tế nhu cầu, thu nhập, khả năng chi trả của khách hàng mục tiêu trong từng khu vực thuộc phân khúc này.