Hiện nay, tình trạng giữ chỗ đặt cọc, góp vốn cho chủ đầu tư vẫn còn tồn tại, song một số khách hàng vẫn đặt niềm tin vào chủ đầu tư, bất chấp những cảnh báo từ các cơ quan quản lý, các chuyên gia và các luật sư. Nhiều người "tiền mất tật mang" khi trót đặt cọc, thậm chí là ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trong trường hợp họ không triển khai tiếp dự án đó.

Rủi ro lớn

Chị Hà Thu Liên sống tại quận Tây Hồ, Hà Nội tìm mua một căn liền kề cũng tại quận Tây Hồ, song chủ đầu tư cho biết chưa ký hợp đồng mua bán mà hiện chỉ tham gia với hình thức góp vốn. Giá trị căn liền kề lên tới 15 tỷ đồng, góp vốn ban đầu 30%, sau khi góp tiếp 20% sẽ ký hợp đồng mua bán.

Nhiều khách hàng mua căn hộ chung cư tại một số dự án ở Hà Đông cũng được mời chào ký hợp đồng góp vốn. Nhưng khi tìm hiểu thì thấy có nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án cố tình "lách luật" huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn khiến nhiều người băn khoăn về tính pháp lý, năng lực của chủ đầu tư.

Trước tình trạng này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh) cho rằng cơ hội đầu tư và rủi ro luôn cùng đồng hành và rất khó nhận diện rõ về hai điểm này.

Đối với lĩnh vực bất động sản, ở góc độ rủi ro, mức độ ít là việc huy động vốn (tiền của khách hàng) sớm khi chưa đủ điều kiện, mức độ nặng hơn là dự án chậm triển khai, chậm bàn giao cho khách hàng.

Đặc biệt đáng lo ngại nhất vẫn là những vụ việc mà dự án bị thế chấp, bị ngân hàng thu giữ tài sản, dự án ma làm khách hàng đứng trước nguy cơ mất hết tiền của mình hoặc bị chiếm đoạt.

Không phải đền tiền cho người góp vốn

Theo luật sư Trần Đức Phượng, văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền nếu không đúng hình thức (thỏa thuận có phân chia sản phẩm, đơn vị vay mượn tiền nhưng dùng tiền đó để thanh toán trước cho việc mua sản phẩm…), sử dụng vốn huy động không cho dự án, không đủ điều kiện huy động vốn (không có văn bản Sở Xây dựng chấp thuận được huy động vốn) thì giao dịch này không được pháp luật công nhận (bị vô hiệu) theo quy định Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015. Chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư lại không bị chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.

Luật sư Bùi Sinh Quyền cho rằng việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014.

Theo đó, một dự án được đưa vào kinh doanh cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, không phải pháp luật chưa có quy định và chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai không phải là lách luật mà trái pháp luật và đều có chế tài xử phạt.

Các hợp đồng không tuân thủ quy định Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản đương nhiên là vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu là những nội dung trái pháp luật đương nhiên không có hiệu lực, nhưng người chịu thiệt thòi thuộc về khách hàng đã góp vốn vào dự án.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, luật sư Trần Đức Phượng khuyến cáo người mua nhà cần chủ động hiểu biết về giao dịch, nắm rõ thông tin về sản phẩm, có thể nhờ hỗ trợ thông qua bên có chuyên môn, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, lựa chọn giao dịch đúng quy định pháp luật, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng,…

"Để tránh những rủi ro xảy ra cho mình, bạn phải là người tiêu dùng thông thái. Nắm rõ hoặc được tư vấn của các tổ chức luật về những quy định của pháp luật trước khi đặt tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai", luật sư Bùi Sinh Quyền chia sẻ.

Theo luật sư Phương, những rủi ro thường xuất hiện nhiều nhất từ những giao dịch không đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên, với hiện tượng hiện nay đang nở rộ các giao dịch không đúng quy định pháp luật có nguyên nhân chính vẫn là do năng lực quản lý, thực thi pháp luật của cơ quan nhà nước còn những hạn chế (địa bàn rộng, hạn chế nhân sự… cho đến ngại va chạm).

Mặt khác, lĩnh vực kinh doanh bất động sản với giao dịch giá trị lớn và thông tin thị trường chưa minh bạch nên dễ bị các đối tượng lợi dụng để thực hiện hành vi phạm, kể cả chiếm đoạt tài sản là tiền của người mua nhà.

Còn luật sư Bùi Sinh Quyền, văn phòng luật sư Phúc Thọ, cho rằng pháp luật không cấm doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại thời điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở