Sóng sẽ nổi ở 3 phân khúc

Thông thường đến thời điểm quý IV, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn giao dịch sôi động nhất và được môi giới ví von đây là "mùa gặt" của năm. Song trước những biến động của thị trường thời gian qua, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm và chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, vào thời điểm này, đầu tư vào những phân khúc hướng tới nhu cầu ở thật của người dân, không đầu tư lướt sóng, sẽ là an toàn và triển vọng nhất. Bởi dù thị trường có biến động như thế nào, loại hình bất động sản đầu tư dài hạn cũng không chịu nhiều tác động, thậm chí vẫn tăng giá nếu nguồn cầu lớn.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho hay, trong khoảng từ tháng 4 đến tháng 10, có một số yếu tố rất quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản. Việc thắt chặt tín dụng khiến nhà đầu tư khó tiếp cận vốn vay, đồng thời, những thông tin tiêu cực trên truyền thông về thị trường cũng khiến tâm lý nhà đầu tư không tốt.

Tuy nhiên, sau sự kiện nới room tín dụng ngày 6/9/2022, bức tranh thị trường bất động sản có chút khởi sắc. Theo tổng hợp giao dịch của các sàn, thống kê từ các câu lạc bộ, hội, hiệp hội về bất động sản, lượng giao dịch đã xuất hiện ở hầu hết các phân khúc: Chung cư, đất nền, biệt thự - liền kề, nghỉ dưỡng...; xuất hiện ở tất cả vùng miền, nhất là khu vực miền Nam đang tăng trưởng tốt. 

Theo ông Quê, những sản phẩm được nhà đầu tư lựa chọn trong giai đoạn này ngoài chung cư còn có các sản phẩm đang cho thuê, kinh doanh hiệu quả; kế tiếp đến đất nền giá trị nhỏ, vừa phải còn rẻ, tiềm năng tăng giá còn lớn; sau cùng là bất động sản nghỉ dưỡng với tiềm năng vận hành cho thuê được thời gian dài trong năm.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu bao giờ cũng là bất động sản. Bất động sản có các phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp thuộc nhiều loại hình bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp…

"Khi quá trình đô thị hóa đang tăng nhanh thì nhu cầu nhà ở cũng gia tăng rất cao. Chỉ đến khi đa số người dân đều sống ở đô thị thì phân khúc bất động sản nhà ở mới có thể đi ngang. Về phân khúc bất động sản công nghiệp, thường chỉ phù hợp với nhà đầu tư lớn, nên với mức tài chính 3 - 5 tỷ đồng thì kênh nhà ở vẫn là tối ưu. Còn bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất sau phân khúc nhà ở", ông Hà nhận định.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến trong 3 tháng cuối năm nay, đối tượng khách du lịch nội địa vẫn là nguồn cầu chủ đạo. Các gói giảm giá của khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hãng hàng không sẽ tiếp tục giúp gia tăng nguồn khách nội địa khi nhu cầu du lịch tăng cao. Bên cạnh đó, các phương án đón khách quốc tế trong tương lai xa hơn cũng cần được chuẩn bị kỹ lưỡng nhằm sẵn sàng đón nguồn cầu này sao cho đảm bảo tính an toàn.

Còn đối với bất động sản công nghiệp, các chuyên gia cho rằng nhu cầu thuê được dự báo sẽ tăng cao ở cả mảng đất công nghiệp và kho xưởng cho thuê. Giá thuê dự kiến tiếp tục được duy trì ở mức cao. Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài thông qua các thương vụ hợp tác và liên doanh, bên cạnh một số chủ đầu tư bất động sản lớn trong nước tuyên bố các kế hoạch mở rộng đầu tư sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Tiếp tục thanh lọc mạnh

Trong báo cáo mới đây, CTCP Chứng khoán VNDirect đã đưa dự báo về triển vọng thị trường căn hộ thời gian tới, theo đó, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh sẽ đạt khoảng 22.000 căn (tăng 52% so với cùng kỳ) và khoảng 30.000 căn (tăng khoảng 40% so với cùng kỳ) vào năm 2022 - 2023 từ mức nền thấp năm 2020 - 2021.

VNDirect dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh sẽ giảm 20 - 30% so với cùng kỳ xuống còn 5.000 - 6.000 căn trong nửa cuối năm 2022 (so với 16.500 căn mở bán trong 6 tháng đầu năm), tuy nhiên lượng tiêu thụ đi ngang ở mức 7.300 căn, do có 4.000 căn chưa tiêu thụ hết trong nửa đầu năm nay.

Phân khúc cao cấp có thể sẽ dẫn dắt thị trường và chiếm 60 - 80% tổng nguồn cung căn hộ trong bối cảnh nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp. Giá căn hộ sơ cấp tại các khu vực ngoại thành TP. Hồ Chí Minh như Bình Chánh, Bình Tân vượt mức 2.000 USD/m2, do giá nhà ở các khu vực này đã tăng mạnh trong hai năm qua.

Nhóm phân tích nhận định, trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các chủ đầu tư sẽ thận trọng trong điều chỉnh tăng giá bán để thúc đẩy bán hàng nhằm cải thiện dòng tiền.
Còn tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới được kỳ vọng sẽ tăng lần lượt 50% và 20% so với cùng kỳ lên 25.600 căn và 30.000 căn vào năm 2022 và 2023, đóng góp chủ yếu từ các dự án lớn ở phía Tây và Đông Hà Nội như Imperia River View, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park,…

Tỷ lệ hấp thụ có khả năng cải thiện đáng kể đạt 100 - 105% trong năm 2022 - 2023 do cầu bị dồn nén, cao hơn mức 75 - 90% trong giai đoạn 2018 - 2019, tương đương với 27.000 - 30.000 căn hộ được tiêu thụ mỗi năm.

Đơn vị này dự báo giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội duy trì mức tăng ổn định, trung bình tăng 4 - 6% so với cùng kỳ năm 2022, trong đó phân khúc trung cấp có thể sẽ ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất 9% so với cùng kỳ do nhu cầu cao.

Theo báo cáo chiến lược của các đơn vị nghiên cứu, hàng loạt dự án “bung hàng” vào giai đoạn cuối năm cũng góp phần gia tăng sức nóng cho thị trường bất động sản. Cụ thể, các chủ đầu tư như Vinhomes (HSX: VHM), Khang Điền (HSX: KDH) và Nam Long (HSX: NLG) với tình hình tài chính lành mạnh, thương hiệu mạnh, dự án hấp dẫn, chiến lược bán sỉ hoặc hỗ trợ từ các đối tác chiến lược sẽ ít bị ảnh hưởng hơn trong giai đoạn thị trường có biến động.

Đối với Vinhomes, đơn vị này dự kiến sẽ mở bán dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Crown (trước là Vinhomes Đại An, tỉnh Hưng Yên) trong nửa cuối năm nay. Uớc tính giá trị bán hàng trong năm nay của Vinhomes đạt 117.800 tỷ đồng, tăng 49% so với cùng kỳ năm 2021.
Bên cạnh đó, Vinhomes cũng sẽ bàn giao khoảng 45% trong tổng số 12.600 căn tại dự án The Empire và các sản phẩm tại dự án Ocean Park và Smart City vào nửa cuối năm nay.

Đối với 3 dự án Ocean Park, Smart City và Grand Park, giới phân tích dự báo Vinhomes sẽ nhanh chóng hoàn thành việc bán hàng tại các dự án này trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023 do quỹ căn còn lại còn ít, lần lượt là 3%, 8% và 7%.

Tại phía Nam, Khang Điền cũng mở bán ba dự án quy mô nhỏ gồm Classia, The Privia và Clarita. Ba dự án này sẽ đóng góp chính trong tổng doanh số bán hàng giai đoạn 2022 - 2023 của công ty và sẽ tăng mạnh so với mức cơ sở thấp trong giai đoạn 2020 - 2021.

Đó là chưa kể Khang Điền đang có quỹ đất 680ha tại khu vực nội đô TP. Hồ Chí Minh đang chờ được “mở khóa” và đang bắt đầu đẩy mạnh đầu tư các khu đô thị quy mô lớn như dự án Phong Phú 2 (132 ha), Tân Tạo A (330ha) và KCN Lê Minh Xuân (110ha).

Hay Đất Xanh (DXG) sẽ có lợi thế nhờ quỹ đất sạch lớn với đầy đủ pháp lý và có cơ cấu tài chính an toàn, có các dự án đang mở bán tiến độ bán hàng khả quan đảm bảo được dòng tiền vào cuối năm. 

Ngoài ra, thị trường nhà ở xã hội đang chứng kiến một tín hiệu tích cực khi nhiều doanh nghiệp công bố chiến lược tham gia phân khúc này. Được công bố có giá bán dự kiến dưới 25 triệu đồng/m2, sản phẩm bất động sản nhà ở xã hội kỳ vọng sẽ là yếu tố sôi động trên thị trường khi có nguồn cung lớn từ các chủ đầu tư tên tuổi như Vinhomes, Novaland, Hưng Thịnh…

Theo giới phân tích, với tình hình hiện nay, thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm cũng đang trong quá trình thanh lọc mạnh, chỉ những chủ đầu tư đủ tiềm lực và có phương án kinh doanh đúng hướng mới thu được kết quả tốt. Bên cạnh đó, nhà đầu tư muốn tăng tốc hiệu quả cũng cần có kiến thức và am hiểu thị trường hơn.