Động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tiền tệ có thể khiến cho thị trường hoặc “đóng băng" hoặc phát triển quá “nóng”. Để giải bài toán về vốn cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, vấn đề huy động các nguồn vốn dài hạn khác cần được tính đến.

Vốn tín dụng bị hạn chế, bất động sản gặp khó

Theo Tổng Cục Thống kê, năm 2018, hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) của cả nước đạt mức tăng trưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây. Nửa đầu năm 2019, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục đạt mức tăng trưởng 4,33%. Điều này cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam đã có bước phát triển tích cực.  

Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn đang đối mặt với nhiều thách thức để phát triển bền vững. Một trong số các thách thức đó là nguồn vốn vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng.

Từ năm 2018 đến nay, khi dòng chảy vốn tín dụng đổ vào BĐS siết chặt, thị trường bắt đầu rơi vào tình trạng “khát vốn”. Đặc biệt, trong 6 tháng đầu năm 2019, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đã được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiểm soát theo hướng giảm dần tỷ trọng cấp tín dụng kinh doanh BĐS, tăng dần tỷ trọng dư nợ tín dụng tiêu dùng BĐS, hướng nguồn vốn đến phân khúc nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, đạt gần 1,4 triệu tỷ đồng, tăng 6,5% so với cuối năm 2018, trong đó: tín dụng kinh doanh BĐS đạt 473,7 nghìn tỷ đồng, tăng 2,5% so với năm 2018; tín dụng tiêu dùng BĐS (không phục vụ mục đích kinh doanh BĐS) đạt 919,6 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với năm 2018.

Động thái thắt chặt dòng chảy tín dụng đổ vào thị trường BĐS đã có những ảnh hưởng rõ rệt đến hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Báo cáo tình hình giao dịch BĐS 6 tháng đầu năm 2019 của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, nhìn chung, thị trường BĐS Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều sụt giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch.

Tính riêng tại Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2019, lượng cung BĐS nhà ở đạt 12.976 sản phẩm, bằng 76,05% so với cùng kỳ năm 2018. Cũng trong khoảng thời gian này, lượng giao dịch BĐS nhà ở đạt 8.899 sản phẩm, bằng 68,9% so với cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ BĐS nhà ở 6 tháng qua đạt 68,6%.

Tìm vốn cho thị trường BĐS

Thận trọng hơn khi mở van tín dụng BĐS là một bước trong lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng. Còn giải bài toán khó khăn về vốn lại là thách thức đối với các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS.

Trong bối cảnh tín dụng vào thị trường BĐS tiếp tục bị thu hẹp, các DN kinh doanh BĐS đã tìm kiếm các kênh huy động vốn khác như thực hiện phát hành trái phiếu, tìm đối tác nước ngoài… nhằm bớt phụ thuộc vào ngân hàng.  Tiêu biểu có thể kế đến trong quý I và quý II/2019, Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt phát hành 2.000 trái phiếu kỳ hạn 1 năm với lãi suất 14,45%/năm, với tổng giá trị phát hành 200 tỷ đồng để tài trợ vốn cho dự án Nhơn Hội - Bình Định. 

Về tìm kiếm đối tác nước ngoài, có thể thấy việc liên kết với đối tác Nhật Bản giúp Công ty BĐS Nam Long phát triển dự án theo cơ cấu góp vốn tỷ lệ 50 – 50, công ty chủ động phát triển dự án, đồng thời cung cấp cho khách hàng chính sách thanh toán cạnh tranh.

Thực tế cho thấy, trái phiếu DN đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lãi suất cao hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm cùng kỳ hạn. Với các DN, nếu trái phiếu được phát hành thành công, DN sẽ hưởng lợi hơn rất nhiều so với vốn vay ngân hàng bởi vay ngân hàng, việc trả nợ diễn ra hàng năm. Trong khi đó, trái phiếu phát hành thời gian dài, có khi lên đến 5 năm, 10 năm, DN có không gian phát triển vốn.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia BĐS, DN sẽ khó phát hành trái phiếu nếu như không thân thiết với ngân hàng. Hơn nữa, cơ hội phát hành trái phiếu nghiêng nhiều hơn về các DN đã niêm yết trên thị trường chứng khoán. Trong khi đó, số lượng các công ty BĐS chưa niêm yết trong lĩnh vực này hiện còn rất nhiều.

Về việc hợp tác với nước ngoài, thực tế không phải DN nào cũng đủ điều kiện để thực hiện. Các đối tác nước ngoài chủ yếu vẫn chỉ để mắt đến những DN có dự án tốt và quỹ đất sẵn sàng.

Để giải bài toán về vốn cho thị trường BĐS phát triển bền vững, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với các bộ ngành liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư BĐS, Quỹ tín thác BĐS... Việc ra đời các định chế tài chính này là có ý nghĩa quyết định huy động các nguồn lực cho thị trường BĐS một cách dài hạn, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng.