VN-Index
HNX-Index
Nasdaq
USD
Vàng
Giới thiệu tòa soạn Hotline: 0987 828 585
Kiểm toán quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước

Việc chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần là quá trình chuyển DN từ chủ sở hữu nhà nước sang hình thức chủ sở hữu nhiều thành phần. Nguồn: Internet

Kiểm toán quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước

Nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước là vấn đề đặt ra từ nhiều năm nay. Tuy nhiên, dù hành lang pháp lý đã có quy định về nội dung này nhưng trong thực tế vẫn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Năm 2018, giá trị bán từ cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước đạt 21,6 nghìn tỷ đồng

Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Làm gì để đẩy nhanh tiến trình?

Bất cập định giá đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Khắc phục điểm yếu định giá tài sản

Trước tình hình đó, Kiểm toán Nhà nước được Quốc hội giao nhiệm vụ “Thực hiện kiểm toán Quỹ Hỗ trợ, sắp xếp và phát triển doanh nghiệp và việc sử dụng nguồn thu từ đất của các doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hoá giai đoạn từ 2011 - 2017”. Bài viết làm rõ cơ sở pháp lý và ý nghĩa của việc thực hiện nhiệm vụ nêu trên.

Cơ sở pháp lý thực hiện kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước

Cơ sở pháp lý về việc giao nhiệm vụ:

Luật Kiểm toán Nhà nước (KTNN) quy định, KTNN có chức năng kiểm toán Báo cáo tài chính, kiểm toán tuân thủ, kiểm toán hoạt động đối với cơ quan, tổ chức quản lý, sử dụng ngân sách, tiền và tài sản nhà nước.

Tại Nghị quyết số 60/2018/QH14 ngày 15/6/2018 của Quốc hội khóa XIV về tiếp tục hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, sử dụng vốn, tài sản nhà nước tại doanh nghiệp (DN) và cổ phần hóa (CPH) doanh nghiệp nhà nước (DNNN), để khắc phục những hạn chế, vướng mắc, bất cập, thực hiện có hiệu lực, hiệu quả chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng vốn, tài sản nhà nước tại DN và CPH DNNN, Quốc hội giao KTNN “Thực hiện kiểm toán Quỹ Hỗ trợ sắp xếp và phát triển DN và việc sử dụng nguồn thu từ đất của các DN nhà nước đã thực hiện CPH giai đoạn 2011-2017, báo cáo Quốc hội kết quả tại kỳ họp thứ 7 (tháng 5/2019)”.

Cơ sở pháp lý để thực hiện cuộc kiểm toán:

Thực hiện nhiệm vụ Quốc hội giao, Tổng KTNN đã giao các đơn vị KTNN khu vực tổ chức thu thập thông tin, nghiên cứu xác định mục tiêu, nội dung, phạm vi; bố trí nhân sự, dự kiến phương án tổ chức kiểm toán báo cáo Tổng KTNN và KTNN đã ban hành Công văn số 1005/KTNN-TH ngày 13/7/2018 về bổ sung kế hoạch kiểm toán năm 2018 về kiểm toán “Việc quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình CPH DNNN giai đoạn 2011-2017” và giao bổ sung nhiệm vụ về hoạt động kiểm toán cho các KTNN khu vực. Đây là căn cứ pháp lý để các KTNN khu vực xây dựng kế hoạch kiểm toán của cuộc kiểm toán do từng đơn vị KTNN khu vực chủ trì.

Quá trình cổ phần hóa, các thông tin liên quan đến đất đai trước, trong cổ phần hóa rất đa dạng, phong phú và phức tạp có ảnh hưởng lớn đến giá trị DN cũng như quyền lợi của Nhà nước, DN và cổ đông. Do đó, nên các thông tin này cần phải được công khai thông báo minh bạch, rõ ràng khi phát sinh trong từng giai đoạn của quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ Việt Nam. Như vậy, ngoại trừ những trường hợp quy định áp dụng cụ thể, thời gian từ ngày 01/7/2014 đến hết giai đoạn thuộc phạm vi được kiểm toán (năm 2017) các kết luận, kiến nghị kiểm toán có liên quan phải được căn cứ quy định của Luật này.

Để cụ thể hóa nhiệm vụ kiểm toán quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình CPH DNNN giai đoạn 2011 -  2017 Chính phủ đã ban hành các Nghị định sau:

- Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính phủ về chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần có hiệu lực từ ngày 01/8/2007 và hết hiệu lực ngày 05/9/2011. Do phạm vi kiểm toán là giai đoạn 2011- 2017 nên Nghị định này vẫn là cơ sở pháp lý để kiểm toán viên tiến hành kiểm toán nếu các vấn đề liên quan đến cuộc kiểm toán phát sinh trong giai đoạn từ trước ngày 05/9/2011. Trong đó, các nội dung chính liên quan đến việc xử lý về đất đai khi CPH chủ yếu quy định tại Điều 30 của Nghị định.

- Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 về việc chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần có hiệu lực từ ngày 05/9/2011. Trong đó, vấn đề xử lý đất đai khi CPH được tập trung quy định tại Điều 31 của Nghị định.

- Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/01/2014. Nghị định sửa đổi 07 điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP, trong đó sửa đổi toàn bộ Điều 31: “Giá trị quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, đối với các DN đã hoàn thành việc CPH hoặc đang thực hiện CPH (đã xác định xong và được cấp có thẩm quyền công bố giá trị DN CPH) trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện giao đất, thuê đất và tính giá trị quyền sử dụng đất theo phương án đã được phê duyệt, không thực hiện điều chỉnh theo các quy định Điều 31 được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 189/2013/NĐ-CP.

- Nghị định số 116/2015/NĐ-CP ngày 11/11/2015 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 11/11/2015. Nghị định này sửa đổi bổ sung 09 Điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP, trong đó Điều 22 đã được sửa đổi tại Nghị định số 189/2013/NĐ-CP nay tiếp tục được sửa đổi tại Nghị định này. Các nội dung sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 116/2015/NĐ-CP không liên quan trực tiếp đến các quy định về xử lý đất đai khi CPH.

Cùng với đó, Bộ Tài chính cũng đã ban hành các Thông tư hướng dẫn thực hiện nhiệm vụ này. Tại Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007, hướng dẫn một số vấn đề về thực hiện chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP; Thông tư số 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2011 hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị DN khi thực hiện chuyển đổi DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, có hiệu lực từ ngày 15/02/2012, hết hiệu lực từ ngày 20/10/2014. Các nội dung của Thông tư hướng dẫn cụ thể các quy định tại Nghị định số 59/2011/NĐ-CP, trong đó liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại Khoản 9, Điều 18 của Thông tư; Thông tư số 127/2014/TT-BTC ngày 05/9/2014 hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị DN khi thực hiện chuyển đổi DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, có hiệu lực từ ngày 20/10/2014 và thay thế Thông tư số 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 59/2011/NĐ-CP về việc chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần...

Quản lý, sử dụng đất khi cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước và vấn đề đặt ra

Việc chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần là quá trình chuyển DN từ chủ sở hữu nhà nước sang hình thức chủ sở hữu nhiều thành phần; đồng thời, DN cũng chuyển hình thức hoạt động sang loại hình công ty cổ phần. Như vậy, DNNN từ hình thức sở hữu nhà nước sang hỗn hợp. Việc này dẫn đến những thay đổi quan trọng về hình thức tổ chức, quản lý cũng như phương thức hoạt động công ty.

Liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai trong quá trình CPH DNNN có một số nội dung chủ yếu cần quan tâm như sau:

Xây dựng phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa:

Theo quy định tại Nghị định số 59/2011/NĐ-CP và các nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 59/2011/NĐ-CP quy định, trước khi xác định giá trị DN, DN CPH có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất đang được giao quản lý và sử dụng, gồm: Đất sử dụng làm trụ sở, văn phòng giao dịch; xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối (kể cả đất đã được Nhà nước giao có thu hoặc không thu tiền sử dụng đất) trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định để thực hiện.

Phương án sử dụng đất của DN phải dựa trên cơ sở rà soát tất cả diện tích đất đai đang quản lý, xác định rõ đất có nhu cầu sẽ tiếp tục sử dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh sau khi CPH, đất không có nhu cầu sử dụng trả lại cho các địa phương... Đồng thời, phương án sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ và phải được gửi đến UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên địa bàn trước khi thực hiện xác định giá trị DN. Đất DN CPH được chấp thuận trong phương án phê duyệt sẽ được thực hiện dưới 2 hình thức do DN lựa chọn (Giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất).

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không có mục đích kinh doanh; Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.

Phê duyệt phương án sử dụng đất CPH:

Phương án sử dụng đất là một trong những hồ sơ DN CPH phải hoàn thiện trong phương án CPH để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án CPH nói chung, trong đó có phương án sử dụng đất nói riêng phải thực hiện theo quy định tại Nghị định số 59/2011/NĐ-CP tùy theo quy mô, loại hình DN, phạm vi quản lý DN. 

Ngoài ra, DN CPH có trách nhiệm gửi phương án sử dụng đất được phê duyệt cùng toàn bộ hồ sơ có liên quan đến UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên địa bàn để xin ý kiến về các lô đất DN sẽ tiếp tục sử dụng sau CPH và giá đất làm căn cứ để xác định giá trị DN.

Các thông tin cáo bạch
liên quan đến sử dụng đất khi cổ phần hóa

Quá trình CPH, các thông tin liên quan đến đất đai trước, trong quá trình CPH rất đa dạng, phong phú và phức tạp có ảnh hưởng lớn đến giá trị DN cũng như quyền lợi của Nhà nước, DN và cổ đông, nên các thông tin này cần được công khai minh bạch, rõ ràng khi phát sinh trong từng giai đoạn của quá trình CPH.

Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa

Xác định giá trị doanh nghiệp đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả diện tích đất Nhà nước đã giao cho DN xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào giá trị DN theo quy định sau:

- Đối với những DN CPH đang thực hiện hình thức thuê đất nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì giá đất để xác định giá trị QSDĐ vào giá trị DN CPH là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi DN có diện tích đất được giao) quy định và công bố tại thời điểm tính giá đất vào giá trị DN CPH theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.

- Đối với những DN CPH đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp (kể cả diện tích đã giao cho DN xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN CPH là giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi DN có diện tích đất được giao) xác định nhưng không thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định và công bố tại thời điểm gần nhất với thời điểm tính giá đất vào giá trị DN CPH theo quy định của pháp luật về đất đai. Khoản chênh lệch tăng giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại với giá trị đang hạch toán trên sổ sách kế toán được hạch toán tăng vốn nhà nước tại DN CPH. Trường hợp giá trị QSDĐ xác định lại thấp hơn chi phí thực tế về QSDĐ đang hạch toán trên sổ kế toán thì tính theo giá DN đang hạch toán.

Đối với những DN cổ phần hóa đang thực hiện hình thức thuê đất nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN cổ phần hóa là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố tại thời điểm tính giá đất vào giá trị DN cổ phần hóa theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp diện tích đất DN được giao có bao gồm cả diện tích đất sử dụng cho các hoạt động sản xuất cung ứng các dịch vụ, sản phẩm công ích, phúc lợi công cộng (như công viên cây xanh, môi trường đô thị, bến bãi xe khách, đất làm công trình thủy lợi…) không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được loại trừ những diện tích này khi xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị DN CPH. Đối với diện tích đất sử dụng cho các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn theo quy định của pháp luật về đất đai cũng được xem xét, loại trừ theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. DN CPH quản lý, sử dụng diện tích đất này theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền phù hợp với quy hoạch và pháp luật về đất đai.

- Đối với diện tích đất đã giao cho DN và DN đã sử dụng để góp vốn thành lập pháp nhân mới thì cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án CPH xem xét xử lý theo nguyên tắc: Chuyển giao cho DN 100% vốn nhà nước khác làm đối tác nếu được các đối tác góp vốn trong pháp nhân mới chấp thuận; DN tiếp tục kế thừa tính vào giá trị DN CPH theo nguyên tắc như một khoản đầu tư tài chính dài hạn.

Xác định giá trị doanh nghiệp đối với trường hợp thuê đất

Đối với hình thức thuê đất: Ngoài trường hợp giao đất, diện tích đất còn lại DN CPH thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị DN theo quy định, cụ thể:

Đối với diện tích đất thuê theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm thì DN được tiếp tục thực hiện thuê đất trả tiền hàng năm theo quy định của pháp luật hiện hành và không tính tiền thuê đất vào giá trị DN.

Đối với những DN trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành thì phải xác định lại trị giá quyền sử dụng đất thuê theo giá thuê đất tại thời điểm CPH cho thời gian thuê đất còn lại để tính vào giá trị DN. Khoản chênh lệch tăng do xác định lại trị giá quyền sử dụng đất thuê được hạch toán tăng vốn nhà nước tại DN CPH.

Trường hợp DN đã được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của DN nay thực hiện hình thức thuê đất thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai và gửi cơ quan quyết định CPH, cơ quan quản lý nhà đất tại địa phương. Giá trị QSDĐ được giao còn lại tại thời điểm xác định giá trị DN được xác định là số tiền DN đã trả trước tiền thuê đất cho một khoảng thời gian nhất định theo mặt bằng giá thuê đất tại thời điểm DN hoàn tất thủ tục thuê đất với cơ quan quản lý tại địa phương.

Một số điểm cần lưu ý trong quá trình kiểm toán việc quản lý đất đai khi cổ phần hóa

Để có thể đáp ứng đầy đủ yêu cầu của Quốc hội tại Nghị quyết số 60/2018/QH14, thông qua quá trình kiểm toán, KTNN sẽ đánh giá việc tuân thủ pháp luật; kiến nghị sửa đổi các văn bản, quy định liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất trong quá trình CPH và sau CPH của các DNNN còn bất cập, chưa hợp lý, chưa phù hợp với thực tiễn.

Bên cạnh đó, KTNN cũng đánh giá tính hiệu lực, hiệu quả của việc quản lý, sử dụng đất trong quá trình CPH và sau CPH DNNN… chỉ ra được những hạn chế, bất cập về xử lý đất đai, những thất thoát về tài nguyên đất đai của nhà nước (nếu có) trong và sau quá trình CPH các DNNN, cuộc kiểm toán cần được tiếp cận tập trung trên các khía cạnh sau (trọng tâm cuộc kiểm toán): Việc xây dựng, phê duyệt phương án sử dụng đất của DN CPH khi xác định giá trị DN (mục đích sử dụng đất phù hợp với sắp xếp, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước theo quy định); Việc quản lý, sử dụng đất theo phương án đã được phê duyệt của DN sau khi CPH (thực hiện phương án sử dụng đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngoài phương án được duyệt, thu hồi đất vi phạm, đất không sử dụng...); Việc xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào NSNN khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Qua nghiên cứu các quy định về CPH và việc xử lý tài chính là đất đai khi CPH cho thấy, còn một số hạn chế, bất cập là những kẽ hở rất dễ bị lợi dụng gây thất thoát tài nguyên đất đai trong quá trình CPH DNNN, cụ thể:

Thứ nhất, theo quy định hiện hành, giá trị đất đai đưa vào quá trình CPH DNNN không bao gồm đất thuê của Nhà nước, kể cả trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; Hơn nữa, không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê. Đây là một kẽ hở về giá trị liên quan tới đất đai mà các DNNN được quyền thuê của Nhà nước. Về mặt kinh tế, vị trí đất đai là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị đất đai trong sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (bất luận đất đai đó có được theo phương thức nào miễn là được sử dụng ổn định).

Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước chỉ giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, còn lại phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước. Như vậy, đất thuê của Nhà nước gắn với lợi thế của địa điểm kinh doanh đang tạo lực hút lớn đối với các nhà đầu tư chiến lược hoặc những DN tư nhân đang muốn nắm cổ phần chi phối đối với các DN cổ phần hình thành từ CPH DNNN. Nhiều DN đang được giao quản lý sử dụng hàng loạt địa điểm “đất vàng” có giá trị lên tới hàng ngàn tỷ đồng nhưng lại có giá trị DN rất thấp. Hậu CPH, các cổ đông có thể hưởng một khoản chênh lệch lớn nếu như DN được cấp quyền sử dụng đất và lợi thế quỹ đất này chắc chắn rơi vào túi cá nhân. Như vậy, CPH mà không định giá giá trị sử dụng đất hoặc lợi thế từ đất đang sử dụng và ưu tiên sử dụng chắc chắn sẽ không khách quan, làm thất thoát tài sản của Nhà nước.

Thứ hai, qua thực tế công tác xác định giá trị DN hiện nay cho thấy, chưa có quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đã được đồng ý về mặt chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án công trình hỗn hợp nhà ở thương mại (cho phép về mặt chủ trương chuyển đổi từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất), nhưng tại thời điểm có quyết định chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần chưa có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau khi hoạt động theo mô hình công ty cổ phần mới được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thực tế, dự án được phôi thai từ khi còn là DNNN, đã được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác để thực hiện dự án, xác định được lợi ích của các bên được hưởng từ việc hợp tác đầu tư. Việc hợp tác đầu tư cũng đã được các cơ quan chức năng chấp thuận.

Vậy vấn đề đặt ra lợi ích này thuộc về Nhà nước hay công ty cổ phần? Rõ ràng toàn bộ quá trình thực hiện đầu tư thuộc giai đoạn DNNN, giá trị vốn góp trong hợp tác kinh doanh chính là giá trị từ đất đai Nhà nước mang lại. Tuy nhiên, khi xác định giá trị DN chưa đủ cơ sở để đưa vào giá trị DN do chưa có quyết định cho phép chuyển đổi. Đất đai là sở hữu nhà nước, giá trị lợi thế đất đai mang lại chính là tài sản nhà nước. Do chưa có cơ chế để xử lý, từ việc quy định không rõ ràng này đã làm Nhà nước mất đi một khoản lợi ích không nhỏ từ đất đai và giá trị này được chuyển từ Nhà nước sang tư nhân.

Thứ ba, theo quy định: “Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN CPH là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi DN có diện tích đất được giao) quy định và công bố tại thời điểm tính giá đất vào giá trị DN CPH theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”. Thực tế, giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành hiện nay thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, để xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sát với trên thị trường để xác định lại giá đất là một vấn đề rất khó, mang tính chủ quan. Nếu không có cơ chế, quy định rõ việc sử dụng giá thị trường như thế nào sẽ dẫn đến việc giá được áp dụng không sát với giá thực tế, từ đó gây thất thoát giá trị đất đai lẽ ra thuộc tài sản Nhà nước.    

Tài liệu tham khảo:

  1. Luật Kiểm toán nhà nước 2015 số 81/2015/QH13 ngày 24/6/2015 của Quốc hội khoá XIII;
  2. Nghị quyết số 60/2018/QH14 ngày 15/6/2018 của Quốc hội khóa XIV về tiếp tục hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, sử dụng vốn, tài sản nhà nước tại DN và CPH DNNN để khắc phục những hạn chế, vướng mắc, bất cập, thực hiện có hiệu lực, hiệu quả chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng vốn, tài sản nhà nước tại DN và CPH DNNN;
  3. Công văn số 1005/KTNN- TH ngày 13/7/2018 của KTNN về bổ sung Kế hoạch kiểm toán năm 2018;
  4. Đề cương kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất trong và sau quá trình CPH DNNN giai đoạn 2011 - 2017, ban hành kèm theo Quyết định số 2051/QĐ- KTNN ngày 18/10/2018.
THÔNG TIN CẦN QUAN TÂM