Ông Nguyễn Ngọc Thành

Ông Nguyễn Ngọc Thành: Có thể nói, đây là một hình thức tốt nhất trong điều kiện hiện nay, nhằm đảm bảo chắc chắn cho cả 3 bên: Ngân hàng kiểm soát được dòng tiền của dự án, nhà đầu tư có được sự đảm bảo chắc chắn về nguồn vốn, giúp chủ động triển khai dự án đúng tiến độ. Còn người mua nhà cũng tin tưởng hơn về những cam kết của chủ dự án.

Khi ngân hàng tham gia sâu vào hoạt động của DN, họ có hỗ trợ gì về phương án đầu tư, quản lý dòng tiền để đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án?

Không chỉ tiến hành thẩm định để phục vụ cho vay, mà ngân hàng tham gia vào dự án BĐS cần phải nắm rõ hết những nội dung của dự án. Để kiểm soát dòng tiền của dự án, ngân hàng phải đặt ra các điều kiện về thanh toán, đồng thời, kiểm tra, giám sát toàn bộ quy trình giải ngân vốn đúng theo quy định chặt chẽ. Đây là những yếu tố quan trọng, giúp ngân hàng “nắm đằng chuôi” khi cho vay và đảm bảo sự thành công của dự án.

Dù ngân hàng cam kết đồng hành với chủ đầu tư, nhưng mối quan hệ nào cũng có rủi ro, tranh chấp pháp lý. Vậy theo ông, làm sao hạn chế những rủi ro này?  

Quá trình vận hành cơ chế chính sách, hay triển khai dự án BĐS nào cũng đều tiềm ẩn những rủi ro, tranh chấp phức tạp nên cần lường trước tình huống xấu để xác định trách nhiệm của từng bên tham gia. Khi tiến hành bắt tay hợp tác giữa ngân hàng và chủ đầu tư thì cần xác lập một nguyên tắc và cơ chế tài chính cụ thể, minh bạch. Điều này giúp xác định quyền lợi và nghĩa vụ, trách nhiệm của hai bên, hạn chế những tranh chấp sau này mà không biết đổ trách nhiệm cho ai.

Trên thực tế, đang có hiện tượng DN phát hành trái phiếu để có tiền đầu tư vào dự án A, nhưng sau đó, tiền bán trái phiếu lại điều chuyển sang dự án B, làm dự án A bị dở dang và phát sinh chi phí tài chính rất lớn, đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Điều này sẽ khiến DN và khách hàng mua sản phẩm dự án bị thiệt hại không, thưa ông?

Khi đã liên kết giữa ngân hàng và chủ đầu tư mà kiểm soát chặt chẽ thì không có chuyện sử dụng vốn sai mục đích. Đơn cử, khi dùng nguồn vốn đó để thanh toán tiền cho một gói thầu, thì DN phải có đủ bộ hồ sơ nghiệm thu, quyết toán nộp cho ngân hàng. Làm sao có thể lấy hồ sơ dự án này để giải ngân cho dự án khác được.

Trong những trường hợp mà chủ đầu tư cố tình sử dụng vốn sai mục đích thì sẽ vi phạm ngay các điều khoản hợp tác đã kí kết và trách nhiệm phải thuộc về chủ đầu tư. Khi có mối quan hệ hợp tác này, tình huống sử dụng vốn sai mục đích, về lý thuyết là có, nhưng thực tế khó xảy ra.

Trước đây, có xảy ra việc CĐT sử dụng tiền vốn ngân hàng vào dự án khác nhưng đó là khi chỉ là quan hệ cung ứng tín dụng thông thường, không có sự hợp tác chặt chẽ giữa NH và DN. Còn nếu xảy ra, là hậu quả rất khôn lường, sử dụng vốn sai mục đích là phá sản dự án, làm tổn hại trực tiếp cho ngân hàng và người tiêu dùng.

Khi lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm sâu, người ta tìm đến các kênh đầu tư vốn sinh lời cao hơn như chứng khoán, BĐS… Ông có nghĩ là hiện có cơ hội tốt để dòng tiền đổ vào BĐS không?

Quan sát thông thường thì nhà đầu tư không gửi tiền nữa mà tìm kênh đầu tư khác, đây là nhận xét có tính chủ quan. Lựa chọn gửi tiết kiệm, chứng khoán, BĐS phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư của người có tiền, chứ không chỉ vì lãi suất giảm, lợi tức từ ngân hàng giảm đi thì họ tự chuyển hướng sang BĐS.

Thị trường BDS không phụ thuộc vào yếu tố lãi suất mà phụ thuộc vào khả năng phát triển kinh tế, thu nhập, … Sinh lời từ tín dụng và BĐS là hoàn toàn khác nhau. Gửi tiết kiệm: ổn định, không rủi ro,thời gian ngắn. Còn đầu tư BĐS biến động, nhiều rủi ro, thời gian dài…

Vậy theo ông, cam kết của Thống đốc có tín hiệu giảm lãi suất trung và dài hạn có hỗ trợ gì cho DN BĐS?

Việc giảm lãi suất cho vay là nhu cầu rất bức thiết, được các DN chờ đợi. Đây là một biện pháp tích cực và hỗ trợ các nhà sản xuất, kinh doanh, vì khả năng cạnh tranh sẽ phụ thuộc vào vấn đề giá thành. DN BĐS cũng rất cần giảm lãi suất như vậy.

Tuy nhiên, điều mà các DN đang băn khoăn nhất làm sao để vay được vốn? Hiện nay, nguồn vốn đưa vào sản xuất, kinh doanh chủ yếu đang bị vướng mắc từ phía các DN, nhất là khả năng đáp ứng các điều kiện, thủ tục vay vốn của ngân hàng.

Lãi suất giảm chỉ là một yếu tố hỗ trợ, kích thích vay vốn, còn yếu tố quyết định với DN phải là giảm bớt các chi phí đầu tư để tăng sức cạnh tranh.