Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có 108 dự án ở 43 tỉnh, thành có báo cáo, khiếu nại về tranh chấp quỹ bảo trì chung cư. Trong đó có đến 39 dự án chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định của pháp luật.

Phí dịch vụ là chủ yếu

Nếu như mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án chung cư chuẩn bị hoặc mới bàn giao nhà cho cư dân chủ yếu liên quan đến tiến độ, chất lượng dự án, thì tại các chung cư đã đi vào hoạt động, vấn đề gây bức xúc nhất lại tập trung vào phí quản lý, ban quản trị và phí bảo trì.

Mới đây nhất là "cuộc chiến" giữa chủ đầu tư và cư dân dự án Artemis (đường Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, Hà Nội) do CTCP ACC Thăng Long làm chủ đầu tư, đã bùng phát sau khi âm ỉ trong nhiều tháng trước do hai bên không thống nhất được mức phí quản lý.

Tại chung cư Khang Gia Tân Hương (TP. Hồ Chí Minh), từ năm 2014 đến nay, hàng chục tỷ đồng vẫn bị chủ đầu tư chiếm dụng. Tại chung cư Phú Thạnh, tình trạng tranh chấp cũng "nóng" không kém, khi tiền quỹ hơn 23 tỷ đồng vẫn đang bị chủ đầu tư găm giữ.

Điển hình, vừa qua xảy ra "cuộc chiến" giữa chủ đầu tư và cư dân dự án Star City (81 Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội). Do có nhiều vướng mắc về vấn đề tài chính với chủ đầu tư là CTCP Đầu tư & Thương mại Vneco Hà Nội (Vneco) và CTCP Tập đoàn Đại Dương (Ocean Group), sáng 26/10, hàng trăm cư dân sống tại tòa nhà đã kéo nhau lên trụ sở chính của chủ đầu tư đòi quyền lợi.

Đại diện ban quản trị chung cư Star City cho biết hiện nay, cư dân vô cùng bức xúc về việc Vneco và Ocean Group chiếm dụng trái phép quỹ bảo trì của cư dân. Sau 4 năm cư dân về sinh sống, tòa nhà đã xuống cấp, thang máy thường xuyên hư hỏng, có thời điểm bị rơi… nhưng không có kinh phí để sửa chữa.

"Cách đây hơn một tuần, một cô sống ở tầng 25 của tòa nhà đã bị rơi trong thang máy. Mặc dù không ảnh hưởng đến tính mạng, nhưng ai dám chắc sau này tình trạng trên không còn diễn ra, và tính mạng cư dân ai dám đứng ra đảm bảo?", đại diện chung cư bức xúc.

Theo ban quản trị tòa nhà, Vneco mới bàn giao một phần quỹ bảo trì trị giá 2.455.194.977 đồng, phần còn lại trị giá hàng chục tỷ đồng đang bị Vneco và Ocean Group chiếm dụng, không bàn giao đầy đủ cho ban quản trị .

Bên cạnh đó, thực trạng mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư về vấn đề phí dịch vụ không phải là chuyện hiếm thời gian gần đây. Trước đó, tại các dự án như Hồ Gươm Plaza, Keangnam, Hapulico cũng đã nhiều lần nảy sinh tranh chấp khiến cư dân bức xúc.

Thứ nhất, đó là sự khác biệt về phong cách sống, tiêu chuẩn sống đã dẫn đến những xung đột dai dẳng giữa cư dân với chủ đầu tư.

Thứ hai, người dân Việt Nam vốn có thói quen sống tại nhà mặt đất, không phải chi phí cho các hoạt động quản lý nào. Trong khi đó, sống tại chung cư, mỗi tháng phải thêm từ vài trăm đến hàng triệu đồng tiền phí dịch vụ, đây là vấn đề không đơn giản.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết mâu thuẫn tranh chấp chung cư chủ yếu xảy ra giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa cư dân với ban quản trị, giữa ban quản trị với chủ đầu tư và các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư.

Mấu chốt của các cuộc tranh chấp tập trung ở các vấn đề như: Diện tích sử dụng chung – riêng (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…), quỹ bảo trì 2%, chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ, cách tính diện tích căn hộ, bầu ban quản trị, nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, hệ thống phòng cháy chữa cháy…

"Vấn đề tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành là một nội dung tồn tại ở nhiều dự án chung cư", đại diện Sở Xây dựng nhấn mạnh.

Mâu thuẫn điển hình và gay gắt nhất là quản lý phí bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư không bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần cho BQT như chung cư Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, HTT Tower 197 Trần Phú, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza…

Trên thực tế, trong hợp đồng, lợi thế luôn ở phía chủ đầu tư, hoặc chủ đầu tư không thực hiện nghiêm. Đơn cử như nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và không thực hiện các điều khoản phạt như trong hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định.

Điều này dẫn đến hàng loạt vụ tụ tập đông người gây xôn xao dư luận xã hội. Có khoảng 18 dự án mắc phải lỗi này như: Skyview Trần Thái Tông, Usilk City, AZ Lâm Viên, AZ Thăng Long…

Theo các chuyên gia, để giải quyết tranh chấp chung cư, ngoài những nỗ lực vào cuộc xử lý kiên quyết của thành phố, chính quyền địa phương, rất cần sự hỗ trợ, đồng thuận của người dân và hơn hết là sự hợp tác tích cực của chủ đầu tư.