Với hàng loạt sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đang “down” giá xuống mức tối thiểu 9 - 10 triệu đồng/m2, giá nhà ở đã về đáy và khó giảm thêm nữa. Tuy nhiên, dự đoán về khả năng giá nhà vẫn tiếp tục giảm trong năm 2013 và thậm chí cả năm 2014 thì vẫn còn nguyên.

Nhà thu nhấp thấp - điều kiện cao

Về giá, còn nhớ năm 2012, một chủ đầu tư nhà ở bình dân nói, giá 14 triệu đồng/m2 cho giá nhà ở phân khúc trung bình đã là “kịch kim”. Theo một phân tích của chuyên gia đầu tư tài chính Đinh Thế Hiển, 10 triệu đồng/m2 cũng là mức giá hợp lý – và có thể khả thi của các chủ đầu tư tại thời điểm hiện nay.

Như vậy, với hàng loạt sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đang “down” giá xuống mức tối thiểu 9-10 triệu đồng/m2, giá nhà ở đã về đáy và có thể nói là không giảm thêm được nữa. Tuy nhiên, dự đoán về khả năng giá nhà vẫn tiếp tục giảm trong năm 2013 và thậm chí cả năm 2014 thì vẫn còn nguyên. Ngay các chủ đầu tư cũng chưa dám đưa ra các nhận định đâu là đáy của thị trường. Bởi theo nguyên tắc của thị trường, một khi cung vẫn chưa gặp cầu thì để muốn gặp cầu, cung ắt còn phải điều chỉnh.

Cầu ở đây không chỉ là nhu cầu mà là giá nhà đất tối thiểu như đã nêu, nếu so với túi tiền của người mua nhà hiện tại vẫn còn cao. Một gia đình có 2 người cộng lại đạt mức thu nhập thấp khoảng 8,5 triệu đồng/ tháng, chắc chắn đi làm khoảng 20 năm cũng chẳng tích lũy nổi được 200 triệu đồng, tương ứng khoảng 1/3 giá trị một căn nhà ở xã hội, nhà dành cho người thu nhập khoảng 50 m2.

Ngoài ra, những điều kiện đi kèm quá cao cũng khiến người có nguyện vọng mua nhà thu nhấp thấp, theo lời khuyên của Thứ trưởng Đặng Hùng Võ, chỉ nên thuê nhà. Ví dụ, theo thông tin chúng tôi ghi nhận được ở một số dự án trước đây là dự án cao cấp, nay được chuyển đổi sang nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, do có vị trí đẹp và gần như giữ nguyên khung xây dựng, thiết kế theo quy hoạch cũ (trừ diện tích sản phẩm), nên được rất nhiều người thu nhập nộp hồ sơ đăng ký mua, thì điều kiện không chỉ là người mua phải có tối thiểu 1/3 giá trị vốn ban đầu, mà còn có rất nhiều điều kiện và các “vòng” xét duyệt khác, chưa nói đến vòng xét duyệt của ngân hàng. Chẳng hạn như điều kiện quy định nếu gia đình đăng ký mua là hai vợ chồng, thì cả hai phải cùng làm việc và có Cty chi trả lương đóng trong địa bàn quận – nơi có dự án bán sản phẩm nhà ở xã hội mà người mua nộp hồ sơ muốn mua. Hay như điều kiện người đăng ký mua chưa từng đứng tên bất kỳ sản phẩm nhà ở nào cho dù sản phẩm đó đã bán đi. Ngoài ra, một số điều kiện “cộng thêm” mà nếu người nộp hồ sơ đạt, sẽ được “tích lũy điểm” khi ra hội đồng xét duyệt như gia đình có công với cách mạng, người có bao nhiêu huân huy chương đóng góp cho xã hội được Nhà nước công nhận, tặng thưởng… Quả thực, xưa nay chỉ mới nghe Co.opMart là doanh nghiệp (DN) tiên phong, và sau đó là các shop hàng tiêu dùng sử dụng cách thức tích lũy điểm thưởng, tặng quà để thu hút người tiêu dùng. Nay đến nhà ở xã hội cũng sử dụng tích lũy điểm thưởng để xét hồ sơ của người được mua nhà, thì cảm giác người mua nhà thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà của mình càng vời xa…

Giải pháp thu nhỏ diện tích căn hộ : Cơ hội cho số ít

Mặc dù vậy, có lẽ mọi chuyện sẽ không quá khó khăn với người mua nhà nếu diện tích căn hộ được giảm xuống. Hình dung một cách đơn giản, cứ 10 triệu đồng/m2 nhân lên với diện tích căn hộ. Căn hộ càng rộng thì giá thành càng cao. 

Có lẽ vì vậy mà mới đây Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có công văn đến các cấp có thẩm quyền đề nghị xem xét giải quyết cho phép cơ cấu lại diện tích căn hộ của dự án chuyển mục đích dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội. HoREA nêu rõ, “Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD “hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ” chỉ có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2014.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, một số DN phát triển bất động sản đã có văn bản đề nghị Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân (UBND) TP. Hồ Chí Minh xem xét, điển hình như Công ty TNHH Địa Ốc Đất Lành đề nghị điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ diện tích lớn sang diện tích nhỏ dự án chung cư Thái An, quận 12; Cty cổ phần Quốc Cường Gia Lai đề nghị chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại của block A dự án lô 4, khu 6B, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh… Song đến tháng 08/2013, Văn phòng UBND thành phố đã có văn bản số 6090/VP-ĐTMT truyền đạt ý kiến của Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Hữu Tín giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc, UBND quận, huyện và sở ngành có liên quan nghiên cứu tiêu chí, điều kiện để chuyển từ căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ; chuyển đổi công năng dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, công trình dịch vụ để trình UBND TP có chủ trương xem xét chung, không giải quyết riêng lẻ.

Như vậy, để có thể cơ cấu lại diện tích căn hộ, chủ đầu tư dễ dàng triển khai dự án và người mua nhà thu nhập thấp có điều kiện với tới “căn nhà mơ ước” một cách dễ dàng hơn, nhiều DN sẽ phải tiếp tục đợi. Nguyên Thứ trưởng Đặng Hùng Võ cho rằng thời điểm này người thu nhập thấp chưa nên mua nhà hẳn đã rõ là có nguyên do. Vấn đề là đợi đến bao giờ khi chỉ còn 1 năm nữa là Thông tư 02/2013/TT-BXD hết hiệu lực ?

Thực tế, CTCP An Phú do không chờ đợi được nên đã phải triển khai thi công theo thiết kế đã được phê duyệt. Còn những DN khác có cùng nguyện vọng này, chắc chắn sẽ lại càng khó khăn trong khi chờ đợi cho tới… mùa quýt năm sau.

Vẫn biết, chuyện cơ cấu lại diện tích căn hộ liên quan đến diện mạo của đô thị nên rất đáng được cân nhắc, nghiên cứu kỹ càng. Nhưng làm sao để có những sản phẩm cung ra hợp cầu, liên quan đến chuyện sống còn của DN và cả nguyện vọng an cư lập nghiệp của đông đảo người dân, thì trong lúc “nước sôi lửa bỏng”, người dân và DN lại cứ tiếp tục bài ca “chờ đợi”, xem ra hình như chưa thỏa đáng.

Đáng tiếc là khi nhà ở xã hội đã bắt đầu có tín hiệu tràn cung, thì cầu từ phía nhiều người dân, vẫn chỉ dừng ở… ao ước ngước nhìn!