Thị trường đang thiếu sự đa dạng sản phẩm nghỉ dưỡng

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam thời gian qua với Reatimes, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotel châu Á - Thái Bình Dương cho rằng: “Hầu hết các khách sạn đều đạt công suất cao trong thời gian qua, thúc đẩy việc xây dựng các dự án mới. Bất động sản nghỉ dưỡng đang đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Thị trường hiện nay sẵn sàng cho các loại hình sản phẩm mới, tiên phong trong việc sáng tạo và kết hợp các xu hướng mới vào dự án trong tương lai”.

Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cũng nhận định, các chủ đầu tư hiện nay quá chú trọng vào các cơ hội thị trường trong ngắn hạn và chủ yếu phát triển các sản phẩm phục vụ tăng trưởng nhu cầu phòng. Thị trường đang thiếu sự đa dạng các loại hình sản phẩm do việc lặp lại các mô hình đã hiện hữu, thay vì nắm bắt các xu hướng và mô hình mới.

Trong khi đó, ngành du lịch nghỉ dưỡng đang có sự thay đổi rất nhanh với nhiều cơ hội mở ra cho các chủ đầu tư, không chỉ tăng trưởng nhu cầu phòng mà còn tăng trưởng các đối tượng khách hàng mới. Do đó nếu đơn thuần chỉ phát triển một dự án với phòng và sảnh lớn sẽ không đảm bảo tính cạnh tranh cũng như phù hợp với nhu cầu của khách hàng trong trung và dài hạn.

Từ đó, ông Mauro nhấn mạnh rằng: “Thị trường Việt Nam rất tiềm năng cho những loại hình sản phẩm phức tạp và đa dạng hơn, nắm bắt các xu hướng đang thay đổi trên toàn cầu. Chúng ta có thể cảm nhận được những sự thay đổi này đang diễn ra hằng ngày. Công nghệ hiện đang chuyển hóa cách thức cũng như các hoạt động du lịch. Những xu hướng khác có thể kể đến như big data (nguồn dữ liệu lớn), trí thông minh nhân tạo, hệ thống tự động và cảm biến tòa nhà.

Chủ đầu tư cần cân nhắc các yếu tố này khi phát triển dự án của họ ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu. Thiết kế, điều phối nhân sự cũng như cấu trúc chức năng của khách sạn đều sẽ thay đổi trong tương lai. Ngoài ra còn có các xu hướng thay đổi về nhân khẩu học như tăng trưởng dân số cao tuổi, hay tầng lớp trung lưu tại khu vực châu Á sẽ mở ra rất nhiều cơ hội mới. Chủ đầu tư cần chú trọng hơn nữa vào trải nghiệm của khách hàng và tạo ra “dấu ấn riêng” cho dự án khách sạn của mình”.

Xuất hiện các mô hình mới

Trong số các sản phẩm nghỉ dưỡng tại Việt Nam thì condotel hiện đang là xu hướng nổi bật trên thị trường. Theo ước tính của Savills Hotels, thị trường sẽ chào đón hơn 18.000 căn trong 2 năm tiếp theo (bao gồm tại các thị trường du lịch chính) và hầu hết dự án condotel hiện được quản lý bởi chính chủ đầu tư.

Tuy nhiên xu hướng thị trường gần đây các chủ đầu tư bắt đầu chú trọng hơn đến việc kết hợp thương hiệu quản lý. Mô hình branded residence (căn hộ và villa có thương hiệu) chưa phổ biến tại thị trường Việt Nam tuy nhiên được đánh giá là mô hình đầu tư tốt đã có mặt tại các thị trường trong khu vực. Thiết kế và thương hiệu từ đơn vị thứ ba đóng vai trò quan trọng trong các dự án condotel và branded residence, thúc đẩy về bán hàng, hỗ trợ vận hành cũng như nâng cao giá trị cho dự án.

Theo ông Andrew Pang từ Yoo Asia Limited, “trước tiên cần phân biệt giữa branded residence và condotel. Branded residence là căn hộ được chú trọng thiết kế và quản lý bởi một thương hiệu nổi tiếng. Thông thường các căn hộ này là một phần của khu phức hợp bao gồm khách sạn được quản lý bởi cùng một nhà điều hành dưới một thương hiệu chung. Phần lớn condotel được thiết kế như khách sạn với các căn có diện tích nhỏ để bán, và thường được quản lý bởi chính chủ đầu tư, trong nhiều trường hợp gắn liền với chính sách cam kết lợi nhuận cao hơn so với thực tế. Trên quan điểm thiết kế, một sản phẩm tốt nên được thiết kế với bếp nhỏ và chú trọng vào phòng tắm, dù dự án được quản lý bởi thương hiệu khách sạn hay thương hiệu riêng của chủ đầu tư. Ngoài ra thiết kế nội thất cũng như tổng thể tòa nhà cần có sự đồng nhất để tạo dấu ấn riêng của cho thương hiệu và sản phẩm”.

Ông Karan Kaul, đại diện Onyx Hospitality, cho biết thêm: “Chúng tôi cũng đồng quan điểm với đối tác Yoo, việc kết hợp đơn vị quản lý với một thương hiệu thiết kế nổi tiếng giúp cho dự án có thể đạt được giá bán cao hơn cũng như mang lại giá trị cộng sinh về tiêu chuẩn dịch vụ quốc tế. Các dự án thuần condotel cần được cân nhắc kỹ hơn bởi cả chủ đầu tư và nhà đầu tư.Thông thường các dự án này chỉ chú trọng vào mặt bán hàng, thay vì quan tâm đến việc vận hành trong dài hạn sau giai đoạn hoàn tất xây dựng và đưa vào hoạt động. Ở phân khúc từ cao cấp trở lên, một dự án phức hợp bao gồm độc lập hai thành phần khách sạn và branded residence sẽ phù hợp hơn so với mô hình condotel".

Song song đó, đại diện các nhà điều hành cũng chia sẻ về đối tượng du lịch mới - thế hệ Millennial - hiện chiếm 24% tổng dân số toàn cầu. Ở Việt Nam, một quốc gia với dân số trẻ, đối tượng này chiếm tỷ trọng đến 38% tổng dân số (2016). Do đó du khách Millennial mang lại tiềm năng lớn về doanh thu du lịch và nghỉ dưỡng.

Ông Chavatik Wanakasemsan (Winn), từ Lub d Company Limited, chia sẻ rằng: “Đối tượng khách du lịch trải nghiệm thường không chuộng các khách sạn truyền thống mà tìm kiếm sự trải nghiệm văn hóa cùng với bạn bè hoặc cộng đồng địa phương. Hầu hết họ đều yêu cầu đường truyền wifi tốc độ cao để truyền tải video, xem youtube hoặc netflix. Các nền tảng và loại hình chia sẻ lưu trú như Airbnb, Couch Surfing, Hostel và Poshtel phục vụ nhu cầu các đối tượng này. Phòng ngủ chỉ là một phần trải nghiệm trong suốt chuyến du lịch của họ. Những du khách này yêu thích ghi lại những hình ảnh và khoảnh khắc, tìm hiểu ẩm thực văn hóa địa phương và chia sẻ qua các kênh mạng xã hội. Xu hướng du khách liên tục di chuyển đến các địa điểm khác nhau và họ có nhu cầu kết hợp vừa du lịch vừa làm việc. Co-working space (không gian chia sẻ) giúp cho những du khách này có thể dễ dàng làm việc tại chính khách sạn của họ”.

Đại diện này cũng đánh giá cao tiềm năng của mô hình Poshtel: “Theo thống kê về khách hàng tại các dự án của Lub d ở nhiều địa điểm khách nhau, khách đến từ Việt Nam thuộc top ba nguồn khách lưu trú tại Lub d. Và ước tính từ năm 2018 đến 2020 thị trường du khách Millennial sẽ đạt tốc độ tăng trưởng hai con số. Đây sẽ là thử thách cho các khách sạn truyền thống trong việc điều chỉnh theo nhu cầu của phân khúc này. Chúng tôi nhìn thấy khoảng trống tại thị trường dành riêng cho Lub d, phân khúc định vị giữa 3 và 4 sao. Mô hình khách sạn của Lub d kết hợp giữa loại phòng riêng tư gồm phòng tắm và các phòng chia sẻ giường, thiết kế sảnh trở thành điểm trung tâm gặp gỡ giữa các khách lưu trú cũng như khách không lưu trú chia sẻ các tiện tích chung”.

Trong khi đó, một phân khúc quan trọng của du lịch nghỉ dưỡng là dịch vụ giải trí. Việt Nam vẫn thiếu các loại hình dịch vụ ăn uống và giải trí chất lượng, so với các điểm đến du lịch trong khu vực như Phuket, Bali, Bangkok và Singapore. Theo ông Mauro, tiện ích dịch vụ ăn uống và giải trí có thể mang lại nguồn doanh thu đáng kể cho các khách sạn và resort.

Ông Kevin Wallace, đại diện Nikki Beach đánh giá cao tiềm năng loại hình giải trí beach club (câu lạc bộ bãi biển) cũng như club tại các khu đô thị ở thị trường Việt Nam. Tại sự kiện, ông đã chia sẻ những lợi ích mang lại từ khu phức hợp giải trí đối với chính dự án đó cũng như cho các khách sạn resort khu vực xung quanh và toàn bộ địa điểm du lịch. Ông cho rằng thị trường Việt Nam đang thiếu các loại hình tiện ích giải trí mới. “Với dân số trẻ của Việt Nam và sự tăng trưởng thu nhập của tầng lớp trung lưu, nhu cầu trải nghiệm ẩm thực, giải trí, phim ảnh, nghệ thuật, âm nhạc và thời trang tại các điểm đến ven biển như Long Hải, Hồ Tràm, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Cam Ranh và Phú Quốc hay các đô  thị như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ gia tăng trong thập kỷ tới và đây cũng là các thị trường tiềm năng cho các mô hình giải trí này”.