Năm 2009: Thị trường bất động sản sẽ hồi phục
Ngân hàng nới lỏng tín dụng BĐS là một tín hiệu vui trong bối cảnh cả doanh nghiệp và người dân đang khó khăn về vốn.
Nhờ thế, giao dịch BĐS có thể sẽ ấm lên trong thời gian tới. Tuy nhiên, vốn không phải là yếu tố quan trọng nhất.
Đó là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng.
Theo ông Hà: “Khó có thể nhận định chính xác thời điểm thị trường phục hồi, tuy nhiên, nếu giá đầu vào như chi phí giải phóng mặt bằng, giá vật liệu đều giảm cộng thêm việc ngân hàng bật đèn xanh cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS) như hiện nay, giá nhà chắc chắn sẽ phải hạ theo”.
Vốn không phải là quan trọng nhất
- 80% người dân có nhu cầu không mua được nhà. Với tư cách người đứng đầu Cục quản lý nhà, ông nhìn nhận tình trạng này như thế nào?
- Theo tôi đây là do tình trạng cung không đủ cầu. Một phần vì kinh tế xuất phát điểm thấp, chúng ta cố gắng đáp ứng nhu cầu người dân không thể trong một thời gian ngắn đáp ứng đầy đủ nhu cầu của họ được.
Thực tế tất cả người dân đều đang có chỗ ở, nhưng chỗ ở ấy (nhà ở hoặc nhà thuê) có đáp ứng được yêu cầu hay chưa còn phải cố gắng trong tương lai. Nhà nước đang tìm các giải pháp đáp ứng tốt hơn, như chỉ đạo đẩy mạnh tín dụng BĐS hay dự án phát triển nhà ở xã hội.
- Nhưng khảo sát của các công ty nước ngoài cho thấy chúng ta lại đang dư thừa phân khúc nhà cao cấp, điều này có nói lên định hướng “cung” của nhà quản lý đang lệch lạc?
- Việc thừa cung cao cấp hay không là do chính sách, thuế, quy hoạch quyết định chứ Nhà nước không thể áp đặt chủ đầu tư phải làm nhà cho người thu nhập thấp.
Chúng ta chỉ có định hướng chủ đầu tư đáp ứng những phân khúc đang có nhu cầu cao. Nhà ở trung bình đang có nhu cầu rất lớn, và giá phân khúc này không giảm nhiều so với nhà cao cấp, nếu chủ đầu tư nhận thấy lợi nhuận họ sẽ chuyển hướng đầu tư.
- Ngân hàng nhà nước “bật đèn xanh” cho vay BĐS, ông có nghĩ đây sẽ là kích cầu quan trọng đối với thị trường?
- Ngân hàng nới lỏng tín dụng BĐS là một tín hiệu vui trong bối cảnh cả doanh nghiệp và người dân đang khó khăn về vốn. Nhờ thế, giao dịch BĐS có thể sẽ ấm lên trong thời gian tới. Tuy nhiên, vốn không phải là yếu tố quan trọng nhất. Tôi nghĩ nếu giá đầu vào từ chi phí giải phóng mặt bằng, giá vật liệu nếu hạ xuống giá nhà sẽ hạ theo.
Người dân phải chấp nhận rủi ro khi góp vốn
- Vì thiếu vốn nên nhiều chủ đầu tư đã “lách” bằng các hợp đồng vay vốn của người dân, ngay cả với các dự án chưa giải phóng mặt bằng (GPMB) vốn tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho người dân nếu dự án không giải phóng được hoặc giải phóng chậm. Theo ông, có nên quy định kiểm soát việc huy động vốn?
- Luật BĐS đã quy định rõ khi nào được huy động, khi nào được bán. Việc chủ đầu tư huy động vốn cho dự án là hợp pháp, đương nhiên nhà nước không thể cấm được.
Tuy nhiên, chúng tôi vẫn khuyến cáo người dân trước khi ký hợp đồng phải xem xét kỹ các điều khoản, nên tham khảo từ các công ty tư vấn luật.
Mặt khác, khi góp tiền người dân cũng chính là người kinh doanh nên phải chấp nhận rủi ro. Nếu dự án thành công, giá cao người dân được hưởng lợi lớn anh có chia sẻ cho chủ đầu tư không? Tôi nghĩ câu trả lời là Không.
Việc kiểm soát như thế nào rất khó khăn vì đây là hợp đồng dân sự có sự thỏa thuận của hai phía, nhưng trong hợp đồng nên có quy định và chế tài khi đã huy động vốn vay mà không thực hiện phải có hình thức xử phạt. Chủ đầu tư sẽ phải sử dụng vốn đúng mục đích: vay vốn để đầu tư dự án chứ không phải huy động vốn bán sản phẩm khác.
Thực tế thời gian vừa qua, thị trường biến động bất ngờ, chủ đầu tư có dự đoán giỏi cũng không thể biết giá biến động như thế. Bối cảnh bất khả kháng nên người dân và cả chủ đầu tư nên ngồi lại thỏa thuận với nhau thay đổi khung giá hoặc tiền vốn góp… Nếu nhất thiết đưa ra tòa thì thủ tục rất phiền phức.
Riêng về các điều khoản hợp đồng, tôi cho rằng Luật dân sự và cả Luật Nhà ở sẽ phải tiếp tục nghiên cứu để lấp những chỗ trống hiện nay.
- Việc ra đời sàn giao dịch BĐS hiện nay liệu có hạn chế được việc huy động vốn bất cập này không thưa ông?
- Sàn giao dịch là một quy định rất tiên tiến, phù hợp, người dân sẽ có những thông tin tư vấn cụ thể. Dần dần sẽ chuyên nghiệp hóa từ người bán tới người mua cho đến hệ thống quản lý. Nếu nắm được nhiều thông tin hơn, chắc chắn người dân sẽ có lựa chọn sáng suốt hơn trước khi quyết định góp vốn.
- Nhưng nếu sàn ấy do các doanh nghiệp đứng ra thành lập, sàn có thể lại chính là sân sau của họ?
- Doanh nghiệp hình thành sàn khi bán phải đưa hàng ra sàn, có thành sân sau hay không chưa thể nói trước? Điều này cón do yếu tố cạnh tranh, ở đâu tốt và tin tưởng thì người dân vào. Doanh nghiệp làm ăn không hiệu quả sẽ bị đào thải, quan trọng nhất là người tiêu dùng có chấp nhận sàn ấy hay không.
Đó là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng.
Theo ông Hà: “Khó có thể nhận định chính xác thời điểm thị trường phục hồi, tuy nhiên, nếu giá đầu vào như chi phí giải phóng mặt bằng, giá vật liệu đều giảm cộng thêm việc ngân hàng bật đèn xanh cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS) như hiện nay, giá nhà chắc chắn sẽ phải hạ theo”.
Vốn không phải là quan trọng nhất
- 80% người dân có nhu cầu không mua được nhà. Với tư cách người đứng đầu Cục quản lý nhà, ông nhìn nhận tình trạng này như thế nào?
- Theo tôi đây là do tình trạng cung không đủ cầu. Một phần vì kinh tế xuất phát điểm thấp, chúng ta cố gắng đáp ứng nhu cầu người dân không thể trong một thời gian ngắn đáp ứng đầy đủ nhu cầu của họ được.
Thực tế tất cả người dân đều đang có chỗ ở, nhưng chỗ ở ấy (nhà ở hoặc nhà thuê) có đáp ứng được yêu cầu hay chưa còn phải cố gắng trong tương lai. Nhà nước đang tìm các giải pháp đáp ứng tốt hơn, như chỉ đạo đẩy mạnh tín dụng BĐS hay dự án phát triển nhà ở xã hội.
- Nhưng khảo sát của các công ty nước ngoài cho thấy chúng ta lại đang dư thừa phân khúc nhà cao cấp, điều này có nói lên định hướng “cung” của nhà quản lý đang lệch lạc?
- Việc thừa cung cao cấp hay không là do chính sách, thuế, quy hoạch quyết định chứ Nhà nước không thể áp đặt chủ đầu tư phải làm nhà cho người thu nhập thấp.
Chúng ta chỉ có định hướng chủ đầu tư đáp ứng những phân khúc đang có nhu cầu cao. Nhà ở trung bình đang có nhu cầu rất lớn, và giá phân khúc này không giảm nhiều so với nhà cao cấp, nếu chủ đầu tư nhận thấy lợi nhuận họ sẽ chuyển hướng đầu tư.
- Ngân hàng nhà nước “bật đèn xanh” cho vay BĐS, ông có nghĩ đây sẽ là kích cầu quan trọng đối với thị trường?
- Ngân hàng nới lỏng tín dụng BĐS là một tín hiệu vui trong bối cảnh cả doanh nghiệp và người dân đang khó khăn về vốn. Nhờ thế, giao dịch BĐS có thể sẽ ấm lên trong thời gian tới. Tuy nhiên, vốn không phải là yếu tố quan trọng nhất. Tôi nghĩ nếu giá đầu vào từ chi phí giải phóng mặt bằng, giá vật liệu nếu hạ xuống giá nhà sẽ hạ theo.
Người dân phải chấp nhận rủi ro khi góp vốn
- Vì thiếu vốn nên nhiều chủ đầu tư đã “lách” bằng các hợp đồng vay vốn của người dân, ngay cả với các dự án chưa giải phóng mặt bằng (GPMB) vốn tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho người dân nếu dự án không giải phóng được hoặc giải phóng chậm. Theo ông, có nên quy định kiểm soát việc huy động vốn?
- Luật BĐS đã quy định rõ khi nào được huy động, khi nào được bán. Việc chủ đầu tư huy động vốn cho dự án là hợp pháp, đương nhiên nhà nước không thể cấm được.
Tuy nhiên, chúng tôi vẫn khuyến cáo người dân trước khi ký hợp đồng phải xem xét kỹ các điều khoản, nên tham khảo từ các công ty tư vấn luật.
Mặt khác, khi góp tiền người dân cũng chính là người kinh doanh nên phải chấp nhận rủi ro. Nếu dự án thành công, giá cao người dân được hưởng lợi lớn anh có chia sẻ cho chủ đầu tư không? Tôi nghĩ câu trả lời là Không.
Việc kiểm soát như thế nào rất khó khăn vì đây là hợp đồng dân sự có sự thỏa thuận của hai phía, nhưng trong hợp đồng nên có quy định và chế tài khi đã huy động vốn vay mà không thực hiện phải có hình thức xử phạt. Chủ đầu tư sẽ phải sử dụng vốn đúng mục đích: vay vốn để đầu tư dự án chứ không phải huy động vốn bán sản phẩm khác.
Thực tế thời gian vừa qua, thị trường biến động bất ngờ, chủ đầu tư có dự đoán giỏi cũng không thể biết giá biến động như thế. Bối cảnh bất khả kháng nên người dân và cả chủ đầu tư nên ngồi lại thỏa thuận với nhau thay đổi khung giá hoặc tiền vốn góp… Nếu nhất thiết đưa ra tòa thì thủ tục rất phiền phức.
Riêng về các điều khoản hợp đồng, tôi cho rằng Luật dân sự và cả Luật Nhà ở sẽ phải tiếp tục nghiên cứu để lấp những chỗ trống hiện nay.
- Việc ra đời sàn giao dịch BĐS hiện nay liệu có hạn chế được việc huy động vốn bất cập này không thưa ông?
- Sàn giao dịch là một quy định rất tiên tiến, phù hợp, người dân sẽ có những thông tin tư vấn cụ thể. Dần dần sẽ chuyên nghiệp hóa từ người bán tới người mua cho đến hệ thống quản lý. Nếu nắm được nhiều thông tin hơn, chắc chắn người dân sẽ có lựa chọn sáng suốt hơn trước khi quyết định góp vốn.
- Nhưng nếu sàn ấy do các doanh nghiệp đứng ra thành lập, sàn có thể lại chính là sân sau của họ?
- Doanh nghiệp hình thành sàn khi bán phải đưa hàng ra sàn, có thành sân sau hay không chưa thể nói trước? Điều này cón do yếu tố cạnh tranh, ở đâu tốt và tin tưởng thì người dân vào. Doanh nghiệp làm ăn không hiệu quả sẽ bị đào thải, quan trọng nhất là người tiêu dùng có chấp nhận sàn ấy hay không.
