Sự phát triển nhanh của ngành du lịch đã tác động mạnh mẽ và lan tỏa tới nhiều ngành, lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có các cơ sở lưu trú như khách sạn, nhà nghỉ... Đặc biệt kích thích làn sóng đầu tư vào bất động sản du lịch với loại hình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng… vốn được đánh giá là rất tiềm năng. Từ đó, nhiều chủ đầu tư tập trung đưa ra thị trường loại "đặc sản" này.

Cũng cần nhắc lại là trào lưu này xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2013, bùng nổ vào 2016 và có dấu hiệu thoái trào từ cuối năm 2018, mà dự án Cocobay Đà Nẵng là một “giọt đắng” khi chủ đầu tư dự án này thông báo không thể tiếp tục chi trả lợi nhuận dù trước đó đã cam kết trong hợp đồng, khiến không ít nhà đầu tư "vỡ mộng".

Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn, Công ty tư bất động sản Savills Hà Nội nhìn nhận, một Cocobay Đà Nẵng chỉ là cá biệt, và condotel vẫn là loại hình đầu tư hấp dẫn, cần sớm ban hành khuôn khổ hành lang pháp lý để nó được hoạt động đúng luật.

Để góp phần tháo gỡ những vướng mắc đó, ngày 14/2, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã có văn bản (số 703/BTNMT-TCQLĐĐ) gửi Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Trước đó, tại Chỉ thị số 11/CT-TTg, Bộ TN&MT được Chính phủ giao ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (condotel, resort, officetel…).

Chiểu theo văn bản trên, Bộ TN&MT đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án. Thời hạn sử dụng của loại hình là 50-70 năm.

Về câu chuyện này, ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) khẳng định, về bản chất, văn bản trên là hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các luật và văn bản gửi đi chỉ là văn bản hướng dẫn, chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật. Đồng nghĩa, văn bản 703 chỉ mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TN&MT với các Sở TN&MT các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).

Và cơ bản, văn bản này của Bộ TN&MT không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay cấp sổ đỏ cho condotel, một luật sư khẳng định.

Theo Luật Du lịch năm 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống. Trong khi Luật Đất đai quy định việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Còn Luật Đất đai cũng quy định, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Còn đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì theo văn bản của Bộ TN&MT, thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Trong khi condotel được hiểu là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Vì vậy, luật sư này khuyến nghị các nhà đầu tư đừng lầm tưởng condotel đã được Nhà nước đồng ý cấp sổ đỏ mà quyết định tiếp tục đầu tư vào loại hình bất động sản này trong giai đoạn hiện tại.

Chỉ cấp sổ đỏ cho condotel khi bên mua đã có đủ hồ sơ, hội đủ điều kiện cho loại hình này. Đầu tiên là trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất. Thứ hai là quyết định giao đất, cho thuê đất. Thứ ba là giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công... Nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện trên, người mua mới được Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận. Mặt khác, khi thực hiện dự án với loại hình nghỉ dưỡng thì đã xác định ở đây là đất thương mại dịch vụ du lịch, nên từ chủ trương đầu tư, đề xuất đầu tư, giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, phê duyệt… đều phải tuân theo tiêu chí của đất sản xuất kinh doanh dịch vụ. Trong khi mục tiêu xây căn hộ du lịch chỉ là lưu trú ngắn hạn, chưa kể việc thẩm định công năng của căn hộ du lịch cũng khác với công năng của nhà ở, ông Phấn cho biết thêm.

Việc chuyển đổi condotel sang nhà ở là không thể được. Bởi nếu cho phép cấp sổ đỏ sẽ dẫn đến việc phải xem xét và điều chỉnh quy hoạch hạ tầng của cả khu vực xung quanh dự án bởi việc hình thành khu dân cư thì hiển nhiên sẽ phải đối mặt với áp lực về hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội gồm: điện, trường học, trạm, giao thông, môi trường, an ninh trật tự…

Đại diện Savills Việt Nam cho rằng, condotel ra đời là để phục vụ lưu trú nên được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn khách sạn, từ đó đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê. Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel thì dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định.

Một số chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 10 - 12%/năm là không khả thi và mức cam kết lợi nhuận từ 4 – 6% mới là hợp lý, nhằm đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định. Trong trường hợp này người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển. Việc đẩy mức cam kết lợi nhuận lên cao dễ tạo thành cuộc đua giữa các chủ đầu tư với nhau.

Trên thực tế, việc khai thác condotel phụ thuộc rất nhiều vào tỷ lệ lấp đầy và giá phòng. Thị trường luôn có nhiều biến động, chẳng hạn như dịch bệnh COVID-19 đang diễn biến phức tạp hiện nay và chưa có hồi kết buộc chủ đầu tư phải ứng phó linh hoạt với các tình huống phát sinh. Đã đến lúc condotel được mang danh tính thực của nó!