Chiếm lĩnh thị trường 2017

Theo số liệu của CBRE, trong năm 2017, thị trường đón nhận 35.000 căn hộ chào bán mới. Trong đó, phân khúc trung cấp và bình dân chiếm lĩnh thị trường với tổng cộng 80% nguồn cung mới. Cả năm, thị trường ghi nhận 23.000 giao dịch thành công, tăng 12% so với năm 2016.

Riêng TP.HCM, báo cáo của CBRE cho thấy, năm 2017, khu vực này có 31.106 căn hộ được tung ra thị trường, trong đó phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017 (tăng so với 40% trong năm 2015).

Nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ cũng không hề "lép vế"  với 32.905 căn hộ được bán vào năm 2017, trong đó phân khúc trung cấp chiếm 60%. Đây cũng là năm đầu tiên trong 5 năm, số lượng căn hộ bán được cao hơn số lượng căn hộ chào bán mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong năm 2017, TP.HCM luôn ghi nhận dự án căn hộ tầm trung và bình dân chiếm tỷ lệ đến 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường. Đây là tín hiệu đáng mừng, vì các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ). Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ bình dân vẫn còn khá thấp (chỉ chiếm 25,2%), chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người có thu nhập thấp.

Trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM khi đưa sản phẩm này ra thị trường thì đều bán hết. Đơn cử Hưng Thịnh cung cấp ra khoảng 2.000 căn hộ và nhanh chóng bán hết chỉ trong một vài tháng. Him Lam đưa ra hơn 1.000 căn hộ có giá 1 – 2 tỷ đồng cũng nhanh chóng hết hàng.

Trong khi đó, tại Hà Nội, căn hộ tầm trung cũng đang chiếm khoảng 60 - 70% nhu cầu của thị trường. Theo số liệu của các đơn vị chuyên kinh doanh và môi giới dự án tại Hà Nội, giá căn hộ tầm trung trong nội thành đã tăng lên 2% so với nửa đầu năm. Hiện giá bình quân là 25 - 26 triệu đồng/m2.

Lý giải về sức hút của phân khúc căn hộ tầm trung, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land cho rằng, thanh khoản tốt là điều dễ nhận thấy và doanh nghiệp nào cũng muốn phát triển các dự án nhà ở này vì đây là dòng sản phẩm cực kỳ dễ bán, nhu cầu rất cao. Trong khi chi phí đất phát triển sản phẩm này không cao bằng sản phẩm cao cấp.

Dư địa phát triển cho năm 2018

Trong chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt trọng tâm đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, cách đây 5 -10 năm, người dân mua nhà cần diện tích lớn và gắn liền với hoạt động kinh doanh, buôn bán. Thế nhưng hiện nay khách mua nhà là những người trẻ nhiều hơn và họ mua nhà cho một thế hệ chứ không phải là đại gia đình từ 2 đến 3 thế hệ như so với trước đây. Thành phần khách hàng này đa phần có công việc ổn định, thu nhập ở mức vừa phải và có nhu cầu sống trong những căn hộ diện tích vừa phải, tiện nghi với giá bán hợp lý.

Ngoài ra, theo thống kê mỗi năm, TP.HCM có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 200.000 công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, ngành giáo dục, y tế, cũng như người có thu nhập trung bình, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người nhập cư có nhu cầu nhà ở.

Tuy nhiên, với giá nhà đất khá cao và dự báo còn tiếp tục tăng, việc tiếp cận nhà của các đối tượng này càng trở nên khó khăn hơn. Đây là yếu tố tiềm năng cho thị trường bất động sản phát triển, đặc biệt là với phân khúc căn hộ tầm trung và căn hộ giá rẻ.

Lãnh đạo HoREA cũng đưa ra dự báo trong giai đoạn 2017 - 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp.

Nhận định về phân khúc này trong năm 2018, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở, Savills Hà Nội cho biết: “Trong năm 2018, các căn hộ tầm trung có nhiều khả năng để trở thành sản phẩm dẫn dắt trên thị trường, bởi phù hợp với nhu cầu mua nhà để ở của một bộ phận lớn người dân, đồng thời cũng là một sản phẩm đầu tư cho thuê”.

Tuy nhiên, tiềm năng là một chuyện, thực tế phát triển dòng sản phẩm này lại là câu chuyện khác, đòi hỏi cả chủ đầu tư và khách hàng phải có sự thay đổi tư duy về chất lượng cũng như giá thành, vị trí sản phẩm.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land cho rằng, để thực hiện được dòng sản phẩm này không hề dễ dàng, nhất là trong việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp. Do đó, doanh nghiệp nào có đất ra sản phẩm này sẽ là đơn vi kinh doanh tốt trong năm 2018.  

Cũng theo ông Phúc, với cơ sở hạ tầng đang phát triển khá mạnh, việc đi xa không còn là vấn đề quan trọng. Tuy nhiên, để có thể thu hút được người mua nhà, doanh nghiệp phải giải được bài toán làm thế nào để phát triển dòng sản phẩm vừa túi tiền, vừa đảm bảo được tiện ích.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội cho rằng: “Một khi đã xác định phân khúc này là một chiến lược đầu tư dài hơi, doanh nghiệp phải chú trọng đến việc nâng cao chất lượng sản phẩm, chứ không chỉ xây dựng nhanh để thu tiền khách hàng. Theo đó, các nhà đầu tư luôn phải kiểm soát chất lượng thi công trong từng giai đoạn, đưa khách hàng đến tận công trường để có điều kiện tận mắt chứng kiến và xác thực, tìm hiểu kỹ thông tin từ đội ngũ quản lý hay bán hàng,...”

Trong khi đó, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long nhấn mạnh, để làm được một dự án giá vừa túi tiền, ngoài quỹ đất thì chuỗi giá trị gia tăng từ việc phát triển sản phẩm, quy hoạch, thiết kế cho đến xây dựng, bán hàng và dịch vụ... đều phải rất chuyên nghiệp để có thể tiết kiệm được chi phí. Điều này không dễ thực hiện nếu không có trải nghiệm và kinh nghiệm phát triển bất động sản đủ lâu.