Thị trường địa ốc cuối năm được nhiều đơn vị phân phối nhận định sẽ không có biến động lớn, nhưng dường như phân khúc thị trường căn hộ chung cư vẫn đang có dấu hiệu ấm dần lên với tỷ lệ giao dịch thành công tăng cao. Các chương trình ưu đãi nhằm thúc đẩy doanh số, chốt tài chính cuối năm của nhiều chủ đầu tư cũng bắt đầu được tung ra.

Thực tế thị trường cũng đã ghi nhận sự mở bán ồ ạt của nhiều dự án chung cư. Không có nhiều sự biến động giá quá lớn ở từng dự án cụ thể, tuy nhiên, giá bán ở chung cư lại có sự chênh lệch khá rõ nét ở 2 đầu cầu bắc qua sông Hồng. Chẳng hạn nhiều dự án đang bán ra thị trường ở 2 đầu cầu Vĩnh Tuy. Cây cầu rất quan trọng kết nối Hải Phòng, Quảng Ninh đến trung tâm thành phố.

Phía bên trong cầu (quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng) có Times City, Hòa Bình Green City, Thăng Long Garden. Vượt cầu Vĩnh Tuy sang tới quận Long Biên có thể điểm danh các dự án đáng chú ý như Chung cư Green House KĐT mới Việt Hưng, Chung cư Sunrise Building 3 KĐT Sài Đồng…

Nhìn vào 2 khu vực này có thể dễ nhận thấy các dự án khu phía trong cầu có lợi thế hơn. Nhưng do hệ thống đường mới thuận lợi, lưu lượng phương tiện giao thông chưa cao nên thời lượng di chuyển tới trung tâm thành phố từ 2 khu vực lại đang tương đương nhau. Tuy nhiên, điểm qua thị trường có thể thấy rõ sự chênh lệch rất lớn về mặt bằng giá giữa 2 nhóm dự án này.

Nhóm dự án bên trong cầu có giá giao động từ 25 triệu đồng đến 40 triệu đồng/m2. Thấp nhất hiện nay là dự án Thăng Long Garden với giá giao động từ 22 đến 24tr/m2 cho căn hộ bàn giao thô. Tính chi phí hoàn thiện, đơn giá mỗi căn hộ cũng sẽ giao động khoảng từ 25 đến 27 triệu đồng/m2.

Các chung cư còn lại đều chỉ có sản phẩm căn hộ hoàn thiện nội thất cao cấp. Đứng đầu bảng giá là Times City với đơn giá khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2. Trong đó, ngoại trừ Times City có thiết kế các căn hộ diện tích nhỏ 53m2, các dự án còn lại đều thiết kế căn hộ diện tích tương đối lớn với 2 phòng ngủ.

Nhóm 2 dự án chung cư phía bên kia cầu, thuộc quận Long Biên lại có mức giá thấp hơn khá nhiều. Giá cho 1 căn hộ 2 phòng ngủ đầy đủ nội thất cơ bản khoảng 1,6 tỷ đồng. Đơn giá sau thuế khoảng từ 20 đến 21 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT 10%, và phí bảo trì 2%).

Trong đó, tuy cùng phân khúc căn hộ hoàn thiện, có nội thất cơ bản, chung cư Sunrise Building 3 có giá thấp hơn so vo với Chung cư Green House khoảng 1 triệu đồng/m2. Chủ dự án Sunrise Buiding 3 cho biết nhằm kích cầu vào dịp cuối năm, dự án sẽ có chương trình chiết khấu trên giá căn hộ, nên đơn giá của một căn hộ thuộc chung cư Sunrise có thể xuống thấp hơn hoặc khách mua hàng có thể vay vốn ngân hàng SeaBank với mức lãi suất ưu đãi 0% năm đầu tiên. Hiện dự án đang được phân phối bởi sàn BĐS An Cư.

Thứ nhất là sự khác biệt của sản phẩm, phía bên trong cầu, ngoại trừ dự án Thăng Long Garden có sản phẩm là căn thô (khách hàng tự hoàn thiện nội thất), các dự án còn lại đều định vị sản phẩm là căn hộ hoàn thiện với nội thất cao cấp (thông thường có đầy đủ sàn gỗ, bếp, điều hòa, cửa, một số dự án có thêm tủ và một số đồ gỗ khác). Trong khi đó, cả Green House và Sunrise Building 3 đều hướng tới nhóm gia đình trẻ với sản phẩm căn hoàn thiện với nội thất cơ bản. Nên khách hàng dễ lựa chọn nội thất phù hợp.

Lý do thứ 2 là tâm lý chung của khách hàng có ảnh hưởng lớn tới việc định vị giá. Đa phần người mua nhà có tâm lý ngại đi qua cầu. Đa phần khách hàng đều ngại về mật độ giao thông.

Tất nhiên, một nguyên nhân không thể không kể đến chính là quỹ đất và chi phí giải phóng mặt bằng tại các khu đô thị mới thuộc quận Long Biên chắc chắn thấp hơn rất nhiều so với các dự án gần khu vực trung tâm.

Không giống như câu thành ngữ “tiền nào của nấy” mà người Việt Nam vẫn hay sử dụng, việc chênh lệch về giá không nói lên quá nhiều về chất lượng công trình và sản phẩm phẩm của các dự án chung cư mà giá cả được chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau. Tùy vào nhu cầu ở thực của khách hàng mà mỗi dự án được đánh giá là “đắt” hay “rẻ”.