"Cú hích" chính sách

Hai luật có ý nghĩa quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ 1/7/2015. Khi đó, các chính sách mới sẽ tác động lớn tới hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Luật Nhà ở sửa đổi lần này được đánh giá là khá "cởi mở" khi chỉ cần người nước ngoài đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam là đã có thể mua nhà và sở hữu, không nhất thiết phải sinh sống, học tập và làm việc tại Việt Nam trong một thời gian dài như dự thảo trước đó.

Trên thực tế, quy định này đã được thực hiện thí điểm cách đây 5 năm, nhưng với những điều khoản khá chặt chẽ. Và cho đến hiện tại, sau nhiều lần bàn thảo, xin ý kiến đóng góp từ các Bộ ngành, hiệp hội, chuyên gia trong nền kinh tế, cơ chế nới lỏng về quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài đã chính thức trở thành hiện thực.

Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) là quy định việc đầu tư xây dựng các dự án BĐS để kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Để đảm bảo tính khả thi của dự án, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định ít nhất 20 tỷ đồng và phải ký quỹ trước khi thực hiện dự án (luật hiện hành chỉ yêu cầu doanh nghiệp có vốn pháp định ở mức 6 tỷ đồng).

Luật cũng có nhiều quy định bảo vệ quyền lợi của bên mua như: chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện. Lần thu tiền đầu tiên, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận...

Liên quan tới nguồn vốn cho thị trường, thông tư 17 của Bộ Xây dựng có hiệu lực vào ngày 25/11 mới đây đã cho phép người mua nhà ở thương mại có giá trị dưới 1,05 tỉ đồng được phép tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.

Đặc biệt là việc thay đổi trọng số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản, từ mức 250% xuống mức 150% trong Thông tư 36 mới ban hành của NHNN. Đánh giá chung về mặt định tính là sửa đổi này chắc chắn sẽ giúp các ngân hàng có thêm nguồn để cho vay lĩnh vực BĐS, trong khi vẫn giữ được hệ số an toàn vốn tối thiểu (CAR) ở mức 9%.

Bên cạnh đó, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, mới đây Chính phủ vừa ban hành Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo Nghị định, tùy mức độ vi phạm, đối tượng có hành vi vi phạm sẽ bị phạt từ 500.000 đến 1 tỷ đồng.

Kỳ vọng của thị trường

Nhận định về tác động của luật và chính sách tới thị trường BĐS, ông Trần Ngọc Quang, quyền Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng, hai luật sửa đổi với nhiều điểm mới được Quốc hội thông qua sẽ tạo ra sự cởi mở hơn cho thị trường, đồng thời khắc phục những điểm tồn tại, giúp quản lý nhà nước chặt chẽ hơn nên được kỳ vọng tạo "cú hích" cho thị trường phát triển lành mạnh hơn.

TS. Luật sư Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, cho rằng, giờ đây thị trường sẽ không chỉ phản ứng từ một niềm hy vọng hay dự báo nữa, mà sẽ phản ứng dựa trên những chính sách đã được thông qua và sẽ có hiệu lực vào một thời điểm xác định. Thị trường bất động sản chắc chắn sẽ có sự bùng nổ trong thời gian ngắn sắp tới.

Liên quan tới quy định cho phép người nước ngoài mua nhà, theo ông Lê Minh Dũng, GĐ khối BĐS và đầu tư nghỉ dưỡng (BIM Group), quy định mới cởi mở hơn với đối tượng người nước ngoài cùng với xu hướng hội nhập và phát triển của kinh tế Việt Nam, khi mà ngày càng nhiều người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc sẽ có ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản, làm tăng thêm tổng cầu về nhà ở. Việc thừa nhận chính thức các quyền về sở hữu nhà ở với đối tượng người nước ngoài cũng sẽ làm tăng thêm tính minh bạch cho thị trường bởi trước đây, nhiều người nước ngoài muốn sở hữu bất động sản tại Việt Nam đã phải nhờ người trong nước đứng tên.

Theo số liệu thống kê, Việt Nam xếp thứ 9 trên thế giới về lượng kiều hối và số lượng này không ngừng tăng qua các năm. Tổng lượng kiều hối những năm gần đây đều trên đạt 10 tỉ đô la Mỹ và một phần không nhỏ được đầu tư vào thị trường bất động sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Giờ đây, lượng kiều hối này có thể hoàn toàn yên tâm rót vào thị trường bất động sản.

Rõ ràng, việc thực hiện chính sách này sẽ làm tăng thêm cầu về nhà ở nhờ thêm một lượng người mua nhà mới, từ đó sẽ tăng thêm tính thanh khoản cho thị trường.

Một điểm quan trọng nữa là thị trường BĐS Việt Nam trở nên cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực và kỳ vọng sẽ thu hút thêm một nguồn tiền đáng kể cho thị trường.

Mặc dù đánh giá tích cực về thị trường BĐS hiện nay, tuy nhiên, để bất động sản thực sự sôi động cần có thời gian và các chính sách khác hỗ trợ. Sau khi 2 đạo luật được thông qua, các cơ quan chức năng cần sớm hoàn thiện các văn bản hướng dẫn như nghị định, thông tư để luật sớm đi vào cuộc sống.