Nguồn cung khan hiếm

Trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, năm 2020, tính thanh khoản của thị trường vẫn tiếp tục cao, giao dịch thành công 70 - 90%. Nhưng điều đáng trăn trở nhất là cung vẫn thiếu hụt so với cầu.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đến hết quý III/2019, thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm, nhất là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, tại TP.HCM, chỉ có 5 dự án được mở mới so với con số 20 - 30 dự án mở mới bình quân các năm trước.

Ông Võ cho biết, con số của Hà Nội có khá hơn TP.HCM một chút nhưng nhìn chung vẫn ít. Số lượng dự án được phê duyệt đưa vào thị trường rất kém. Chính vì thiếu hụt nguồn cung như vậy, khả năng giá bất động sản sẽ bị đẩy lên cao.

“Cuối năm 2019, theo thống kê của một số tổ chức nghiên cứu bất động sản, tại TP.HCM, giá bất động sản tăng 12%, tại Hà Nội tăng 6%. Năm 2020 sẽ tiếp tục diễn biến này. Điều đáng lo ngại là khi cung giảm thì đầu cơ sẽ đổ bộ vào, lại càng làm giá tăng”, ông Võ dự báo.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, việc các dự án trong giai đoạn kiểm soát chặt chẽ đã khiến nguồn cung khan hiếm.

Trên thực tế, nhu cầu về bất động sản vẫn còn rất tiềm năng nhưng từ quý III/2019 thị trường cũng bắt đầu chứng kiến sự giảm tốc và có thể sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong năm 2020.

Theo tổng hợp của Batdongsan.com.vn, tổng diện tích sàn xây dựng của các dự án đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội và TP.HCM năm 2019 sụt giảm 52% so với năm 2018. Số lượng căn hộ đủ điều kiện mở bán trong giai đoạn từ 2020 - 2022 được Batdongsan.com.vn dự báo sẽ khó đạt được mức đỉnh như giai đoạn 2017 - 2018.

Dù nhận định thị trường sẽ cải thiện hơn trong năm 2020 nhưng theo ông Nguyễn Quốc Anh, không thể đạt được mức đỉnh như năm 2017 và tiếp tục vướng một số khó khăn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cũng cho biết, xu hướng khan hiếm nguồn cung mới xuất hiện từ cuối năm 2018, tiếp diễn trong năm 2019 và sẽ khiến thị trường từ năm 2020 - 2022 tiếp tục thiếu hàng.  

Pháp lý và vốn, thách thức nào lớn hơn?

Khi được hỏi về triển vọng năm mới, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2020, dự báo thị trường bất động sản vẫn giữ “nhịp thở” như năm 2019. Những lực cản trong vấn đề pháp lý vẫn sẽ đeo bám thị trường.

“Thị trường có những thách thức nằm ở chính sách phát triển dự án, thủ tục và giá đất ở các tỉnh bắt đầu tăng. Nguồn cung hạn chế làm tăng giá bất động sản. Khi đó, cơ hội cho đối tượng nghèo, chính sách tiếp cận nhà ở ít hơn”, ông Đính lo ngại.

Vị Tổng thư ký này cho rằng, những trở ngại về mặt pháp lý tuy không mới, song trong năm 2020 tiếp tục là lực cản đối với thị trường bất động sản. Sức ép từ việc Nhà nước rà soát, kiểm tra, siết chặt việc cấp phép đối với các dự án mới, các dự án có dấu hiệu chưa tuân thủ đúng pháp luật khiến các cơ quan quản lý nhà nước chững lại trong việc phê duyệt dự án đầu tư, cấp phép xây dựng mới.

Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, câu chuyện pháp lý sẽ vẫn là vấn đề lớn trong năm 2020. Pháp lý ở đây không chỉ ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà cả ở phân khúc nhà ở.

“Hiện nay, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, các doanh nghiệp, chuyên gia, trong đó có tôi đã có nhiều báo cáo về các khoảng trống và các khoảng xung đột pháp luật có liên quan đến đầu tư dự án... Các bất cập đã được doanh nghiệp kêu ca từ lâu, chuyên gia đã chỉ ra rất cụ thể, nhưng đến nay vẫn cứ vướng, cứ dừng lại và cứ bế tắc”, ông Võ cho biết.

Điều đáng lo, theo ông Võ, là việc sửa Luật Đất đai chưa chắc đã xong trong năm 2020. “Có sửa được cũng phải cuối năm, nên khả năng dự án nhà ở trong năm 2020 tiếp tục khó khăn”, ông Võ lo ngại.

Không chỉ yếu tố pháp lý, vốn cũng là một vấn đề lớn đối với doanh nghiệp bất động sản trong năm 2020 với rất nhiều quan ngại về việc siết tín dụng vào thị trường bất động sản.

Ông Võ cho biết, không chỉ thắt nguồn vốn tín dụng vào bất động sản, ngay cả phát hành trái phiếu - một kênh huy động rầm rộ của doanh nghiệp địa ốc năm 2019 - cũng sẽ theo hướng siết lại do quy định của Luật Chứng khoán (sửa đổi).

“Mặc dù khó vậy nhưng các nhà đầu tư vẫn sống được là do cách thức “bán nhà trên giấy”, đó là phương thức cứu vốn cho thị trường bất động sản”, ông Võ nói và nhận xét: Suy cho cùng, vấn đề lớn nhất đối với doanh nghiệp vẫn là pháp lý.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cầu có thể tăng, giá cũng có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, thị trường có thể trở lại “bình thường”.

Chỉ ra một vài điểm sáng của thị trường, ông Nghĩa nói: Đầu tư của Chính phủ, đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản cũng có xu hướng tăng. Chính phủ chuẩn bị khởi công một số dự án hạ tầng lớn, từ đó sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

“Đầu tư của tư nhân cũng có tác động mạnh tới thị trường. Đầu tư của dòng đô thị hoá đang rất mạnh. Dòng này còn phụ thuộc vào dòng đầu tư nói chung, tạo ra một trào lưu về đô thị hoá mới, bắt đầu từ năm 2017 và dự kiến kéo dài tới 10 năm", ông Nghĩa nhận định.

Về câu chuyện siết vốn tín dụng, ông Nghĩa cho biết đã từng khuyến cáo về việc kiểm soát tài chính với thị trường bất động sản phải thận trọng, không được làm đóng băng, phải phát triển ổn định, dài hạn.

Ở một góc nhìn khác, một số chuyên gia cho rằng, vấn đề thắt chặt tín dụng bất động sản ở góc độ tích cực sẽ đòi hỏi các chủ đầu tư phải đổi mới, thay đổi tư duy đầu tư để tìm ra hướng đi phù hợp. Việc cần làm trong năm mới là các chủ đầu tư cần đa dạng hóa các kênh tạo vốn, linh hoạt trong hợp tác đầu tư, trong đó đẩy mạnh thu hút nguồn vốn ngoại vốn rất hấp dẫn.