Khởi sắc nhưng chưa thể bùng nổ

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), xét về nguồn cầu, nhu cầu thực về nhà ở để an cư vẫn luôn hiện hữu rất nhiều. Do đó, khi thị trường đáp ứng được nguồn hàng phù hợp thì người dân vẫn sẽ mua. Nhất là chung cư, với tầm giá khoảng 3 tỷ/căn, phân khúc này vẫn dễ mua bán hơn so với nhà riêng, nhà phố hay các sản phẩm cao cấp giá hơn chục tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, nhìn về nguồn cung, ông Đính cho rằng năm 2024 sẽ không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường do dự án của các chủ đầu tư vẫn chưa thể giải quyết tận gốc các vướng mắc. Cuối tháng 11, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, song vẫn còn Luật Đất đai chưa được phê duyệt.

Chưa kể với hai luật vừa thông qua, phải đợi tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành. Điều này có nghĩa trong cả năm tới, những chính sách mới chưa được mang vào áp dụng để tháo gỡ vướng mắc cho loạt dự án đang nằm đợi cơ chế. Từ đây, kéo theo nguồn cung năm sau chưa thể được cải thiện, thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn.

Còn theo Batdongsan.com.vn, thời điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể sẽ xuất hiện từ quý II - quý IV/2024. Sau đó, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn như thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Trong đó, giai đoạn thăm dò dự kiến sẽ diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực.

Tiếp theo sẽ là giai đoạn củng cố, dự kiến rơi vào quý IV/2024 đến Quý I/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu 2025 sẽ góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý để định hướng và tạo động lực cho thị trường phát triển bền vững.

Giá chung cư vẫn "phi mã"

Đáng chú ý, các chuyên gia cũng đánh giá, các tác động từ khủng hoảng, suy thoái chung của thế giới vẫn sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam vẫn cần thêm nhiều chính sách vĩ mô hơn nữa để điều tiết tỷ lệ lạm phát  và tỷ giá hối đoái.

Chính sách tiền tệ nhiều khả năng tiếp tục được Nhà nước thắt chặt, do đó dòng tiền trên thị trường là không nhiều, bất động sản vẫn tiếp tục khó khăn.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng các chủ dự án bắt buộc phải tự cứu mình bằng cách tái cấu trúc sản phẩm nhằm gia tăng thanh khoản, bán được hàng. Phải điều chỉnh thay vì chú trọng vào sản phẩm cao cấp, hạng sang thì chuyển sang tập trung vào phân khúc bình dân, trung, thấp cấp, khi đó mới có thể tiêu thụ nhanh chóng. Tuy nhiên, giải pháp này chỉ áp dụng với những dự án đang tồn tại.

Còn với những dự án mới, Chính phủ vẫn tiếp tục thúc đẩy tháo gỡ, vị chuyên gia cho rằng tốc độ đẩy hàng sẽ chậm chứ không ồ ạt vì tâm lý cẩn trọng, tránh sai phạm. Nhiều khả năng lượng giao dịch có thể tốt hơn năm 2023. Song, mức độ tăng trưởng chỉ nhích nhẹ chứ không đột biến.

Ở cương vị doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, quỹ đất hiện ít, khó khăn nên các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, lợi nhuận sẽ tốt hơn. “Giá đầu vào cao, chi phí cao, việc giải phóng đền bù để có quỹ đất hiện cũng cao hơn trước, buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời, không thể bán giá thấp”, ông Quyết nói.

Bên cạnh đó, theo lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc, do thủ tục pháp lý mấy năm nay quá chậm, dẫn tới nguồn cung ít. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư lên cao. Theo quy luật kinh tế cung - cầu, cần giải quyết dứt điểm vấn đề nguồn cung ắt sẽ ổn định được giá thị trường.