Đằng sau vụ việc Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Thái Luyện và Tổng Giám đốc Nguyễn Thái Lĩnh - Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba (gọi tắt là Công ty Alibaba) bị khởi tố, bắt tạm giam về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” đã cho thấy một hình thức kinh doanh, môi giới bất động sản được tổ chức tinh vi theo kiểu đa cấp, thông qua các hợp đồng thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có sản phẩm thực tế… Qua đó, vấn đề quy trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương cũng cần được đặt ra một cách nghiêm túc.

Nhiều kẽ hở trong quản lý bất động sản

Theo những thông tin điều tra ban đầu, Công ty Alibaba là điển hình của tình trạng phân lô bán nền với “dự án ma”, với kiểu bán hàng đa cấp, lấy tiền người sau trả lãi cho người trước

Tuy nhiên, sau khi Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minhkhởi tố, bắt tạm giam đối với Tổng giám đốc Nguyễn Thái Lĩnh và Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thái Luyện để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, đã cho thấy sự thật nhiều kẽ hở trong quản lý bất động sản cũng như trách nhiệm của ngành chức năng chưa rõ ràng.

Anh Nguyễn Phú Quý (quê tỉnh Đồng Nai), một khách hàng của Công ty Alibaba cho biết đã mua tới 4 nền đất của dự án Tân Thành Center City 5 tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu sau khi được nhân viên của Công ty Alibaba khẳng định dự án này có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

Theo đó, anh Quý ký hợp đồng với Công ty Chiến Thắng (được cho là Công ty con của Công ty Alibaba nhưng pháp lý lại độc lập); đồng thời ký “hợp đồng quyền chọn” với Công ty Alibaba và cam kết thu mua lại với lãi suất 12% sau 6 tháng. Tuy nhiên, sau năm lần liên hệ, Công ty Alibaba vẫn không mua lại như thỏa thuận. 

Sau đó, sự việc càng trở nên phức tạp, dù không có sự đồng ý của anh Quý nhưng Công ty Alibaba vẫn tự ý ký nháy rút tiền của anh chuyển sang tái đầu tư (ký hợp đồng đầu tư 7 lô đất) sang dự án khác - Dự án Alibaba Center Phước Bình Đồng Nai. Thấy có dấu hiệu lừa đảo, anh Quý yêu cầu chấm dứt hợp đồng, rút lại vốn nhưng công ty không giải quyết.

Những trường hợp như anh Quý không phải hiếm, bởi sau khi biết tin lãnh đạo của Công ty Alibaba sa vòng lao lý đã không khỏi rối bời, bởi nhiều tài sản họ đầu tư vào dự án của công ty có nguy cơ mất trắng...

Theo kết quả điều tra của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hồ Chí Minh và Bộ Công an thì thủ đoạn của Công ty Alibaba là không lập dự án theo các quy định pháp luật đối với dự án bất động sản mà tự phân lô bán nền trên đất nông nghiệp. 

Cụ thể, Công ty Alibaba mua đất nông nghiệp với giá chỉ 100.000 - 150.000 đồng/m². Để được tách thửa thì buộc phải đạt hạn mức đất tối thiểu và với điều kiện lô đất đó phải tiếp giáp đường. Về hạn mức tách thửa đất nông nghiệp, tùy mỗi tỉnh quy định phải trên 500m² hoặc trên 1.000m².

Để đạt tiêu chuẩn này – lô đất tiếp giáp đường, Công ty Alibaba đã tìm cách lách luật khi nộp đơn xin tự nguyện hiến đất mở đường trong chính khu đất của mình. Thẩm quyền cho phép làm đường thuộc UBND xã nên một số xã đã ký đồng ý cho Công ty Alibaba mở đường mà không cần tuân thủ các quy định như phải được quy hoạch và phải đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật, cốt nền. Và khi đã có đường này, Công ty Alibaba mới có thể tiến hành thủ tục tách thửa được. 

Tuy nhiên, nếu đất nông nghiệp được quy hoạch đất ở tại nông thôn thì mỗi 1.000m² cũng chỉ lên thổ cư được 200m² (số còn lại đất vườn). Trong khi đó, Công ty Alibaba thường lại tự phân 100m²/lô và đem bán hoặc hợp tác với cam kết chuyển mục đích sử dụng đất là đất ở. Điều này có nghĩa là, công ty này đã lừa đảo khách hàng khi biết rõ đất không thể chuyển đổi mục đích thành đất ở, nếu có nhận đất cũng không xây nhà được.

Cũng thông qua việc này cho thấy Công ty Alibaba đã tận dụng kẽ hở, dùng danh nghĩa cá nhân để phân lô bán nền đất nông nghiệp. Nếu một dự án tiến hành đúng trình tự thủ tục thì phải do UBND cấp tỉnh phê duyệt và qua rất nhiều sở, ngành, cơ quan chức năng xem xét, mất nhiều thời gian mới xong, nhưng với việc Alibaba lách luật trục lợi, lừa đảo khách hàng, tự phân lô như đề cập, chỉ qua chính quyền cấp xã, huyện thì thời gian được rút ngắn rất đáng kể và không phải tốn nhiều chi phí.

Riêng về hoạt động của Công ty Alibaba, cơ quan điều tra nhận định đây là doanh nghiệp có mô hình hoạt động gần giống các công ty đa cấp. Bộ sậu Công ty Alibaba là ba anh em ruột. Ngoài Nguyễn Thái Luyện là Chủ tịch HĐQT và Nguyễn Thái Lĩnh làm Tổng giám đốc vừa bị khởi tố, bắt tạm giam thì người em trai là ông Nguyễn Thái Lực, được giao nhiệm vụ đi thu mua đất nông nghiệp, đứng tên rồi cả ba cùng vẽ ra các dự án nhằm lừa khách hàng.

Với chủ trương kinh doanh theo mô hình đa cấp (là hình thức lấy tiền của người này để trả nợ người khác), Công ty Alibaba lấy sản phẩm bất động sản “ảo” làm mồi nhử cho khách hàng; đi cùng với đó là cam kết lãi cao “chót vót” là hoạt động không thể thiếu đối với mô hình kinh doanh đa cấp...

Để lôi kéo nhân viên tham gia vào công ty, Nguyễn Thái Luyện chủ trương cho nhân viên tham gia đóng góp cổ phần, thực chất là hình thức mua đất ở từng khu đất cụ thể. Và nhân viên đã tích cực quảng bá hình ảnh, bán hàng dự án với nhiều cam kết “trên trời” để huy động vốn. 

Ngoài ra, khi các nhân viên kéo thêm người tham gia vào công ty thì sẽ lập tức được thăng chức dần dần… Vì thế thực tế, vì quyền lợi của mình nên khi xảy ra sự cố pháp lý, các nhân viên này vẫn “sống chết” bảo vệ Chủ tịch HĐQT và đội ngũ lãnh đạo của công ty vì có quyền lợi trong đó.

Thông tin từ cơ quan Công an cho hay, tính đến thời điểm hiện tại, số lượng nhân viên của Alibaba và các công ty con đã lên đến 2.600 người. Tuy nhiên, cơ quan Công an cho rằng, con số nhân viên hay cộng tác viên của Alibaba có thể còn đông hơn nữa.

Có sự buông lỏng, tạo cơ hội cho Công ty Alibaba lừa đảo khách hàng?

Về phía người mua đất của Alibaba, họ sẽ được ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với công ty “chủ đầu tư dự án” (thực chất chỉ là công ty được cá nhân sử dụng đất ủy quyền làm các thủ tục liên quan đến việc phân lô tách thửa). Sau đó, khách ký “hợp đồng quyền chọn”, với phương án cơ bản là nhận lãi suất, không nhận đất. 

Theo Nguyễn Thái Luyện, mục đích của loại hợp đồng này là nhằm mục đích loại bỏ các khách hàng không có nhu cầu nhận nền đất. Có nghĩa là sau khi mở bán lần 1, số nền đất khách hàng không có nhu cầu nhận đất sẽ được công ty bán lần 2 (với giá bằng giá gốc + lãi suất + 10% chi phí quản trị doanh nghiệp). Tương tự, các nền đất đem ra thị trường bán lần 3 với công thức trên.

Ngoài ra, cũng có khách hàng cho công ty thuê lại đất với giá thuê 2%/tháng; công ty mua lại chênh lệch 30% sau 12 tháng hoặc mua lại chênh lệch 38% sau 15 tháng... Trong thời gian đó, công ty được toàn quyền sử dụng lô đất của khách cho mục đích kinh doanh.

Cơ quan Công an xác định Nguyễn Thái Luyện, Nguyễn Thái Lĩnh và đồng bọn đã thành lập Công ty Alibaba và các công ty thành viên, tự vẽ các dự án không có thật tại một số tỉnh phía Nam chưa làm thủ tục pháp lý, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép cho làm dự án... nhưng đã huy động tiền của hàng ngàn khách hàng để chiếm đoạt.

Cụ thể, chỉ tính đến ngày 30-6, Công ty Alibaba đã ký hợp đồng bán đất nền cho hơn 6.700 khách hàng, thu về số tiền hơn 2.500 tỷ đồng.

Theo luật sư Nguyễn Hải Nam (thuộc Đoàn Luật sư TP HCM), theo điều 4 Nghị định 40/2018/NĐ-CP của Chính phủ quy định về quản lý hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp quy định: “Hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp chỉ được thực hiện đối với hàng hóa. Mọi hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp với đối tượng không phải là hàng hóa đều bị cấm…”. 

Như vậy, việc kinh doanh đối với bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Luật này không cho phép kinh doanh bất động sản dưới hình thức đa cấp.

Liên quan đến vụ án này, các chuyên gia cho rằng cũng cần xem xét trách nhiệm của chính quyền địa phương, nơi có dự án phân lô, rao bán, xây dựng hạ tầng. 

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), cho rằng ngay từ việc Công ty Alibaba mua đất, san lấp mặt bằng đã là sai rồi, việc đó có thể ngăn chặn ngay, bởi chính quyền địa phương không thể nói là không biết. 

Người dân mua đất của Công ty Alibaba lẽ ra phải thẩm định về pháp lý của miếng đất đó, của dự án đó. Nhưng chúng ta hãy hỏi vì sao họ lại bỏ qua việc thẩm định? Ấy là vì họ thấy Công ty Alibaba san lấp mặt bằng, làm hạ tầng đường sá. Họ thấy đó là một dự án và họ đặt niềm tin vào đây. Tại sao họ đặt niềm tin? Là vì họ nghĩ rằng Công ty Alibaba đã làm được như vậy tức là công ty này đã được chính quyền cho phép.

Vấn đề là tại sao chính quyền lại để Công ty Alibaba làm được đến thế? Cái đó là trách nhiệm của địa phương… Điều khó hiểu là Công ty Alibaba khởi công, đổ đất, xây hạ tầng rầm rộ tại các “dự án”, nhưng chính quyền lại bảo không biết, đến khi người ta bán ầm ĩ rồi mới có động thái, đến khi có khiếu kiện mới bắt đầu giải quyết. 

“Tôi cho đấy có sự buông lỏng nhất định việc làm của doanh nghiệp, tạo khe hở cho việc Công ty Alibaba lừa đảo khách hàng”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Nhận định này là có cơ sở bởi đơn cử như tại Bà Rịa – Vũng Tàu, theo ông Nguyễn Văn Thắm, Chủ tịch UBND Thị xã Phú Mỹ, để xảy ra tình trạng vi phạm, có các “dự án ma” trên địa bàn này do có sự quản lý lỏng lẻo của các phòng, ban và UBND xã, phường, nơi có “dự án ma”. 

UBND Thị xã Phú Mỹ đã chỉ đạo lãnh đạo các địa phương tự kiểm điểm trách nhiệm của mình, xem đây là bài học để rút kinh nghiệm. Sắp tới, tùy vào mức độ vi phạm, UBND thị xã Phú Mỹ sẽ có hình thức xử lý nghiêm.

Có thể nói, vụ việc của Công ty Alibaba chính là bài học đắt giá trong việc khắc phục những lỗ hổng pháp lý về đất đai và cả trách nhiệm của chính quyền địa phương cùng các cơ quan chức năng liên quan.