BĐS tiếp tục đà phục hồi

Trong đề án về việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được UBND TP. Hồ Chí Minh phê duyệt. Theo đó, doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS bên cạnh các yếu tố về chính sách, quản lý, thủ tục hành chính, định hướng phát triển thị trường BĐS.

Nhiều nguồn lực tiếp tục đổ vào thị trường BĐS. Trong năm vừa qua, nền kinh tế cả nước đã tiếp tục phục hồi và tăng trưởng tốt, giữ vững ổn định vĩ mô, GDP đạt 6,81% cao nhất trong 10 năm trở lại đây, tăng trưởng tín dụng đạt 18%. Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh và cả nước tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016.

Phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền đã đáp ứng được nhu cầu thực của người tiêu dùng. Phân khúc này vẫn là phân khúc chủ đạo, chiếm 74% thị phần, có tính thanh khoản cao và phát triển bền vững, nhưng vẫn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Phân khúc văn phòng cho thuê phát triển tốt, tỷ lệ cho thuê hơn 90%. Các phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại, du lịch nghỉ dưỡng cũng tăng trưởng tốt. Số lượng kiều hối chuyển về TP. Hồ Chí Minh đạt 5,2 tỷ USD (chiếm 50% lượng kiều hối cả nước), tăng 4,5% so với năm 2016 và có khoảng 22% đã được đầu tư vào thị trường BĐS.

Đối với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã đạt gầy 36 tỷ USD, tăng 1,67 lần so với năm 2016, và tỷ lệ giải ngân vốn FDI đạt 17,5 tỷ USD, đạt mức cao nhất trong 10 năm qua. Trong đó, nguồn vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS chiếm khoảng 8,5% tổng nguồn vốn FDI, đứng thứ 3 trong toàn quốc và đứng thứ 2 tại TP. Hồ Chí Minh. Trong năm 2017, Nhật Bản đã thay thế Hàn quốc để trở thành nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất vào Việt Nam, vào TP. Hồ Chí Minh và vào thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, trong 2 tháng đầu năm 2018, nguồn vốn FDI tiếp tục đà tăng trưởng, đạt 3,34 tỷ USD, trong đó, có 312 triệu USD, đầu tư vào lĩnh vực BĐS, chiếm 9,3% nguồn vốn FDI. Các doanh nghiệp nước ngoài đã hợp tác đầu tư với doanh nghiệp BĐS Việt Nam dưới hình thức mua cổ phần, hoặc góp vốn đầu tư, hoặc cho vay vốn. Thông qua việc hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài, nhiều dự án BĐS đã được quy hoạch, thiết kế với phong cách kiến trúc đa dạng, đáp ứng được nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng.

Năm 2018, là thời điểm Ngân hàng Nhà nước đẩy mạnh tái cấu trúc các tổ chức tín dụng, xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội sẽ tạo điều kiện tái khởi động lại các dự án BĐS “trùm mền” đang là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu, sẽ góp phần tạo thêm nhiều hàng hóa cho thị trường M&A.

Liên quan tới việc thí điểm cơ chế đặc thù, năm 2018 cũng là năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết 54 của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh, tạo điều kiện cho thành phố chủ động xây dựng, phát triển TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vững vị trí đầu tàu kinh tế của cả nước, ngang tầm khu vực Đông Nam Á, phát triển bền vững, có chất lượng sống tốt, thân thiện môi trường, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng, xây dựng đô thị thông minh.

Những nhân tố để duy trì ngành BĐS cạnh tranh

Trong một diễn đàn về vấn đề phát huy vai trò của doanh nghiệp BĐS triển khai thực hiện đề án phát triển thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh. Giáo sư, Tiến sĩ Richard Peiser thuộc Đại học Harvard đã đánh giá các nhân tố cơ bản để tạo ra và duy trì ngành BĐS cạnh tranh. Cụ thể, những nhân tố sẽ duy trì ngành BĐS cạnh tranh về quỹ đất, quy định, nguồn tài chính, cơ sở hạ tầng….

Về quỹ đất, có nguồn cung đủ quỹ đất cho phát triển để đủ đáp ứng được nhu cầu, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị, việc ghi nhận quyền sở hữu đất và việc đảm bảo quyền sở hữu. Đối với vấn đề tài chính ở khía cạnh người mua nhà đòi hỏi việc cần có một khoản tiền mặt để thanh toán cùng với tài sản cầm cố để vay dài hạn khoản vay dao động từ 70 - 80% theo giá trị.

Về phía ngân hàng, tiếp tục cho vay thế chấp lâu dài đối với người mua nhà và cần tăng cường vốn vay xây dựng cho nhà thầu và các nhà phát triển. Cho phép chủ nợ ban đầu bán khoản nợ cầm cố để tái cấp vốn cho khoản vay mới. Bên cạnh đó, sự đảm bảo từ phía Chính phủ cho thị trường cho vay thế chấp nhà ở sẽ tạo điều kiện cho thị trường thế chấp thứ cấp phát triển. Cũng theo Tiến sĩ Richard Peiser việc quy định các quy trình phê duyệt quy hoạch cần đảm bảo được việc rà soát quy hoạch chung 5 năm một lần, quy hoạch cụ thể để phê duyệt chi tiết xây dựng.

Ở một khía cạnh khác, Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright Việt Nam nhận định về vấn đề quy hoạc đô thị tại Việt Nam. Tiến sĩ Du có trích dẫn lại nội dung kỳ họp của Hội đồng nhân dân TP. Hồ CHí Minh ngày 04/10/2012, cụ thể, “xuất hiện tình trạng quy hoạch chạy theo dự án, nguyên nhân chủ yếu vì trong thời kỳ phát triển thị trường BĐS và vì mục tiêu tăng trưởng nên các nà đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch (chuyển chức năng khác thành chức năng nhà ở, tăng tầng cao, hệ số sử dụng đất), tác động xấu đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được duyệt, gây khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch”.

Ông Du cũng nêu vấn đề trong quá trình phát triển đô thị ở Việt Nam cũng gặp trục trặc trong vấn đề quy hoạch đô thị ở Việt Nam. Cụ thể, sự không ăn khớp giữa kỹ thuật và chính trị trong quy hoạch đô thị và thực thi các bản quy hoạch. Cụ thể, việc dự báo dân số khác xa thực tế làm cho các quy hoạch sớm trở nên lạc hậu. Việc hoạch định các mức vốn đầu tư phi thực tế, thiếu những đánh giá phương án sử dụng đất hoặc hạ tầng giao thông, thiếu vắng sự tham gia thực chất của người dân.

Đánh giá về những vai trò của doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) khuyến nghị các doanh nghiệp luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS.

Khuyến nghị các doanh nghiệp luôn luôn nỗ lực phấn đấu trở thành là nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp, có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn. Tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng, chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của thành phố, chương trình nhà ở xã hội của thành phố, chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam. Đồng thời, các doanh nghiệp phải tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường năng lực tài chính của doanh nghiệp, giảm dần lệ thuộc vào vốn tín dụng.