Thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) trong thời gian vừa qua khá sôi động với các giao dịch lớn chủ yếu trong các lĩnh vực sản xuất hàng tiêu dùng, tài chính và bất động sản nhằm tập trung khai thác thị trường hơn 96 triệu dân của Việt Nam.

Trong đó, thị trường bất động sản dù hạ nhiệt trong sáu tháng đầu năm nhưng vẫn chứng kiến nhiều thương vụ M&A lớn, đặc biệt là bốn thương vụ đình đám được thực hiện nửa đầu năm nay bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Mới đây, tập đoàn Keppel Land thông qua công ty thành viên Monestine Pte. Ltd. đã ký kết thoả thuận với Công ty CP Địa ốc Phú Long để mua 60% cổ phần trong ba lô đất có tổng diện tích 6,2ha ở huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh.

Một liên doanh giữa tập đoàn FLC và Công ty Lotte Land (công ty con của tập đoàn Lotte, Hàn Quốc) cũng được thành lập vào đầu tháng trước với mục đích kinh doanh bất động sản. Công ty cổ phần Lotte FLC có vốn điều lệ 556,5 tỷ đồng; trong đó, Lotte Land nắm giữ 60% cổ phần và các công ty của FLC nắm giữ 40% cổ phần còn lại.

Liên doanh này sẽ thực hiện dự án trên khu đất 6,4ha tại Đại Mỗ, thuộc Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Đây là khu đất tập đoàn FLC trúng đấu giá 860 tỷ đồng vào năm 2017.

Trong tháng 1/2019, Công ty Lotte E&C (một thành viên của tập đoàn Lotte) đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư cùng công ty Hưng Lộc Phát nhằm rót vốn cho một dự án bất động sản ở quận 7, TP. Hồ Chí Minh.

Thương vụ lớn duy nhất được điểm tên do bên mua là doanh nghiệp thực hiện là việc Công ty CP Đầu tư Nam Long công bố đầu tư 2.300 tỷ đồng để mua lại 70% cổ phần của Công ty Portsville Pte. Ltd. (thuộc Keppel Corporation Limited của Singapore) trong Công ty TNHH Thành phố Waterfont Dong Nai.

Theo đánh giá của ông Lê Tuấn Bình, Trưởng phòng tư vấn đầu tư chi nhánh Hà Nội, Công ty TNHH Savills Việt Nam, đối với lĩnh vực M&A trong mảng bất động sản, Việt Nam là thị trường mới nổi trong khu vực châu Á, có thể so sánh với các thị trường nóng nhất như Thái Lan, Singapore, Hong Kong. Các dự án nổi bật với lợi nhuận cao nên các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm cơ hội ở Việt Nam.

"Trong nửa đầu năm 2019, nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam rất cao, đặc biệt đến từ châu Á như Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và Hong Kong", ông Bình cho biết.

Đại diện Savills Việt Nam cho rằng trước đây, các nhà đầu tư trong nước có xu hướng làm việc với các nhà đầu tư nội nhiều hơn vì giao dịch tiến hành nhanh hơn và hiểu nhau hơn.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong nước cũng đã cởi mở hơn nhiều và mong muốn phối hợp với các nhà đầu tư nước ngoài để tiếp cận nguồn vốn, trao đổi kinh nghiệm cũng như tận dụng năng lực phát triển dự án của các nhà đầu tư ngoại. Họ đã tích cực, chủ động hơn trong việc tham gia hội nhập, tham gia các thương vụ M&A.

Trong quá trình làm việc, các đơn vị trong nước đã dần quen thuộc với quy trình và yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài nên có sự chuẩn bị rõ ràng trước khi đưa ra quyết định hợp tác.

Ba yêu cầu hàng đầu của các nhà đầu tư ngoại được ông Bình chỉ ra là tính minh bạch của dự án, uy tín của chủ đầu tư và yếu tố pháp lý.

Trong đó, tính minh bạch là yêu cầu đầu tiên của các nhà đầu tư nước ngoài khi vào Việt Nam bởi đây là yếu tố quyết định thời gian triển khai của dự án. Nếu dự án không minh bạch hoặc có vướng mắc về thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng thì các nhà đầu tư dù muốn và dù có tiềm lực tài chính mạnh đến đâu cũng không thể triển khai dự án. Đồng thời cũng sẽ phát sinh rắc rối cho các hoạt động về sau.

Minh bạch là việc dự án đã đáp ứng được các yêu cầu của nhà nước để phát triển hay chưa. Các nhà đầu tư chỉ có thể quyết đinh tham gia khi đó là một dự án sạch, không còn trở ngại. Ông Bình cho biết nhiều nhà đầu tư chỉ đổ tiền khi đã hoàn thành xong quy hoạch dự án, hay một số nhà đầu tư thậm chí còn yêu cầu đến mức phải có sổ đỏ.

Uy tín của chủ đầu tư cũng rất quan trọng vì đó là điều kiện cần có để hai bên có thể đồng hành trong quá trình phát triển dự án.

Vấn đề pháp lý của dự án cũng là điều các chủ đầu tư Việt đang cố gắng cải thiện trong thời gian qua bởi những rắc rối trong vấn đề pháp lý là điều khiến các nhà đầu tư lo sợ. Đó là sự phức tạp về nháp lý của chính bản thân chủ đầu tư như vấn đề về cấu trúc sở hữu, quy hoạch dự án cùng với hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai còn nhiều tranh cãi.

Đại diện đến từ Savills Việt Nam cho biết đang cảm thấy khả quan với thị trường M&A trong nửa cuối 2019 cũng như trong năm 2020. Việt Nam hiện đang là một thị trường nổi bật với các hiệp định thương mại thể hiện uy tín của Việt Nam trên trường quốc tế.

"Việt Nam là một thị trường khá an toàn để rót vốn vào so với những biến động của các nền kinh tế khác trong khu vực như Hong Kong, Trung Quốc trong thời gian gần đây. Dòng vốn ở nước ngoài có thể nói là đang xếp hàng để vào Việt Nam", ông Bình nhận định.

Ông Bình cũng cho rằng các chính sách thúc đẩy hoạt động M&A ở Việt Nam ngày càng được nới rộng, các nhà đầu tư nội phối hợp rất tốt với các cơ quan nhà nước để có được giấy tờ minh bạch hơn khiến dự án tiến hành nhanh hơn. Nhờ vậy, các nhà đầu tư cũng yên tâm hơn.