Nhiều chuyên gia khuyến nghị cần đẩy nhanh công tác hoàn thiện thể chế, rút ngắn thời gian về thủ tục đầu tư, công khai, minh bạch các khâu thực hiện dự án..., từ đó góp phần tăng nguồn cung, giảm bớt chi phí trung gian, tạo điều kiện giảm giá thành nhà ở.

Giá giao dịch bất động sản tăng "nóng"

Anh Nguyễn Vũ Hải (Thanh Xuân, Hà Nội) đang tích cực tìm kiếm một mảnh đất, hoặc hai căn hộ chung cư phù hợp với giá khoảng 12 tỷ đồng, trong đó xác định vay ngân hàng khoảng 3-4 tỷ đồng, nhưng cả tháng nay vẫn chưa thể tìm nơi ưng ý. Anh đành phải tìm kiếm nhà thông qua các môi giới bất động sản và chờ đợi. "Nhu cầu không phải để đầu cơ, lướt sóng, chủ yếu nếu được nơi phù hợp thì sẽ cho thuê hoặc xây dựng để cho thuê vì trước sau đây cũng là một khoản tiết kiệm. Tiền cho thuê sẽ dành trả lãi ngân hàng", anh Hải chia sẻ.

Hiện nay, phân khúc bất động sản dưới 5 tỷ đồng tại Hà Nội gần như "vắng bóng" trên thị trường. Anh Minh Tri, một người chuyên mua bán bất động sản tại Hà Nội cho biết, giá bất động sản thời gian qua tăng vọt tại nhiều phân khúc. Nhu cầu tìm kiếm của người mua khá lớn, nhưng cung phù hợp không nhiều, dẫn đến việc đẩy giá lên cao. Chính anh mấy tháng trước đã bán căn hộ chung cư khu Sunshine Riverside, Tây Hồ, sau khi trừ tất cả chi phí, lãi khoảng 1,5 tỷ đồng. Hiện, anh đã mua một căn nhà trong ngõ tại khu vực phố Lạc Long Quân, quận Tây Hồ và cũng đang có nhu cầu bán. Khi đăng lên mạng, hằng ngày nhận được gần 10 cuộc gọi đến xem nhà. Người mua nhà đặt hàng môi giới bất động sản để tìm kiếm nơi ở, nhưng thời gian qua rất khó tìm được. Thậm chí, có trường hợp nhà thuộc dạng tái định cư khu vực đường Võ Chí Công trước đây chỉ khoảng dưới 30 triệu đồng/m², ì ạch không có giao dịch, nhưng gần đây đã có giá hơn 50 triệu đồng/m². "Một căn hộ khoảng 70m² khi mới đăng lên mạng với giá khoảng 3,5 tỷ đồng và đã có người dạm mua. Tuy nhiên, sau ba ngày, giá đã tăng lên 3,8 tỷ đồng và chủ nhà nhất quyết không cho mặc cả", anh Tri cho biết thêm.

Tương tự Hà Nội, giá nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng đều mỗi năm bất chấp thị trường bất động sản có trầm lắng hay không. Thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong 10 năm qua, trung bình mỗi năm giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng khoảng 12%. Một số dự án thuộc phân khúc trung cấp tại thành phố Thủ Đức cách đây khoảng bốn năm chỉ có giá từ 26 triệu đồng/m², hiện giao dịch trên thị trường thứ cấp có giá không dưới 50 triệu đồng/m². Ngay các dự án tại thành phố Thuận An, thành phố Dĩ An (tỉnh Bình Dương) cũng đã đạt ngưỡng 45 đến 55 triệu đồng/m²; trong khi đó, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m²) và căn hộ nhà ở xã hội thì nguồn cung rất ít, hầu như không có trên thị trường Thành phố Hồ Chí Minh trong ba năm qua.

Lý giải nguyên nhân của đợt tăng giá lần này, nhiều chuyên gia nhận định cũng có yếu tố tích cực khi niềm tin thị trường có dấu hiệu quay trở lại, nhưng tiêu cực khi giá nhà ngày càng xa vời đối với hầu hết người dân là người có thu nhập trung bình và thấp. Một nguyên nhân khác là hiện nay, mức lãi suất của các ngân hàng giảm mạnh, trong khi những thị trường khác như vàng, chứng khoán còn nhiều diễn biến bất thường, cho nên người dân đã mạnh dạn đầu tư vào đất đai, nhà ở.

Tìm giải pháp giảm giá nhà ở

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, có bốn yếu tố tác động khiến giá nhà ở liên tục tăng bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng, đó là: Thủ tục hành chính, tiền sử dụng đất, chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư, chi phí không tên.

Đối với ẩn số tiền sử dụng đất như hiện nay, các chủ đầu tư dự án khó xác định được tiền thuế đất phải đóng, từ đó cũng không hoạch định được chính xác giá thành sản phẩm khi bán ra. Chỉ khi nào thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15-20% giá trong bảng giá đất), khi ấy sẽ vừa loại trừ được cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất, góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở; đồng thời, giảm thời gian thực hiện các thủ tục hành chính khi xây dựng dự án nhà ở cũng là cách giảm giá thành sản phẩm. Một dự án nhà ở phải mất đến 5 năm thực hiện thủ tục sẽ kéo theo rất nhiều chi phí bị đội lên, do đó, không thể giữ nguyên giá bán ban đầu được, thậm chí, thủ tục càng kéo dài thì giá nhà ở càng tăng.

Ngoài tiền sử dụng đất, thời gian làm thủ tục dự án, chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư cũng quyết định giá thành dự án nhà ở. Nếu chủ đầu tư có năng lực quản trị kém, hoặc thiếu nguồn lực tài chính sẽ dẫn đến tăng nhiều loại chi phí như: Quản lý, tài chính, bán hàng, hậu mãi, từ đó làm tăng giá bán bất động sản, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Ngoài ra, chi phí không tên nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, thông suốt và có tính giải trình, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và "dám nói không với tiêu cực" trong quá trình thực hiện đầu tư dự án.

Ông Châu cảnh báo, việc tăng hay giảm giá nhà ở là theo điều kiện của thị trường. Tuy nhiên, nếu giá nhà ở tiếp tục tăng phi mã, quá xa với khả năng tiếp cận của người dân, nhất là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp sẽ gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến phân tích, có ba nhóm vấn đề liên quan đến chính sách phát triển bất động sản hiện còn nhiều vướng mắc, gồm: Nhóm tổ chức thực thi pháp luật, nhóm chồng chéo giữa các văn bản luật với nhau và nhóm thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật chưa điều tiết kịp. Bên cạnh đó, quy định các bước thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay còn khá phức tạp, thời gian kéo dài (có dự án mất tới 5-7 năm mới hoàn thành công trình), khiến doanh nghiệp có thể bỏ lỡ cơ hội kinh doanh hiệu quả. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng ban hành công khai, minh bạch quy trình thủ tục về đầu tư xây dựng để người dân, doanh nghiệp có thể nắm bắt, sẵn sàng tham gia thị trường, từ đó loại bớt những chi phí không tên, cơ chế xin-cho, góp phần giảm giá thành nhà ở.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Duy Minh, để phát triển hài hòa, bền vững thị trường bất động sản, tất cả các chủ thể liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Nhà nước cần có những biện pháp quyết liệt hơn nữa để thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội mua nhà cho người thu nhập thấp; đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại sản phẩm, giảm chi phí đầu tư, giảm chi phí giá thành nhằm tạo tính thanh khoản cho thị trường, góp một phần trách nhiệm vào các chương trình nhà ở của Chính phủ, trong đó có Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".