Theo quan sát thực tế thị trường bất động sản, “cuộc chơi lớn” đã bắt đầu từ đầu năm nay khi hàng chục, thậm chí đến cả trăm dự án được khởi động và mở bán, cả những dự án mới, cũng như những dự án “tái sinh”. Trong khi đó, các đơn vị môi giới cũng đã và đang kiện toàn một ngũ bán hàng để bước vào “cuộc chơi” mới. Trong “cuộc chơi” này, khách hàng chính là trung tâm, quyết định sự thắng thua của các bên.

Trong quá trình tìm hiểu và thu thập tài liệu để thực hiện chuyên đề, phóng viên Đầu tư Bất động sản đã phát hiện một thực tế trên thị trường căn hộ tại Hà Nội. Ấy là việc thị trường căn hộ thời gian qua không chỉ tăng mạnh thanh khoản, nóng lên ở phân khúc căn hộ bình dân có mức giá từ 1,5 tỷ đồng trở xuống, mà còn sôi động ở cả phân khúc căn hộ cao cấp. Nhiều dự án cao cấp cũng xuất hiện tiền chênh, khan hàng, nhất là với những dự án nội đô, bởi nguồn cung bây giờ, theo nhiều chuyên gia, “làm gì còn nhiều nữa đâu mà lựa chọn”!

Phân khúc căn hộ cao cấp xuất hiện nhiều dự án có giá chênh, nhưng ở nhiều dự án khác, chủ đầu tư phải tìm đủ chiêu kích cầu, vẫn khó bán được hàng. Căn hộ cao cấp đang có hai bộ mặt đối nghịch nhau đến lạ, nhưng cũng không khó đưa ra một lời giải thích.

Vừa rồi, khi được giám đốc một đơn vị phân phối bất động sản lớn ở Hà Nội cho biết, một số dự án căn hộ cao cấp do đơn vị này phân phối đã bán hết phần lớn sản phẩm, bất chấp việc dự án mới chỉ vừa xong móng, người viết bán tín bán nghi, bởi dân môi giới cũng thỉnh thoảng tung tin đồn, lợi dụng truyền thông để đẩy giá. Tuy nhiên, khi đi khảo sát, tìm hiểu thực tế việc bán hàng thì hóa ra, những gì vị giám đốc kia nói không sai.

Mới đây, nghe thông tin căn hộ Dự án Mandarin Garden xuất hiện tiền chênh tới 500 - 600 triệu đồng/căn, nghĩ rằng đây chỉ là chiêu làm giá của mấy bác “cò” nhà đất. Chỉ đến khi được trực tiếp chứng kiến một giao dịch, với số tiền chênh cả nửa tỷ đồng thì mới tin đó là sự thật. Mà chẳng riêng gì Mandarin Garden, nhiều dự án căn hộ cao cấp khác cũng xuất hiện mức giá chênh từ vài trăm ngàn đến vài triệu đồng một mét vuông.

Tất nhiên, căn hộ cao cấp không nóng đến độ mọi người có thể nhìn thấy như với nhà giá rẻ, nhưng giao dịch ở nhiều sản phẩm phân khúc này vẫn âm thầm diễn ra.

Nếu nhìn vào diễn biến trên, mọi người sẽ cho rằng, bất động sản đã “sốt trở lại”, nhưng thực tế lại không phải hoàn toàn như vậy. Bức tranh thị trường vẫn có những gam màu xám. Trong khi một số dự án khan hàng, thì cũng có những dự án, chủ đầu tư phải mướt mồ hôi, tung đủ chiêu kích cầu, mà ế vẫn hoàn ế.

Ngay cả với một số dự án căn hộ có tiền chênh cả trăm triệu thật đấy, nhưng vẫn cứ ế hàng như thường. Chẳng phải do chủ đầu tư găm hàng thổi giá, mà vì những căn hộ quá lớn, nên quá kén khách mua. Và dĩ nhiên, với những căn hộ này, chủ đầu tư cũng chỉ mong bán được… giá gốc!

Căn hộ cao cấp dường như đang trở về đúng ý nghĩa của căn hộ cao cấp, nghĩa là dự án phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về vị trí và dịch vụ bố trí bên trong tòa nhà. Đây là nhận định của ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Theo ông Trung, người có nhu cầu mua căn hộ cao cấp hiện nay có thời gian thẩm định dự án, nên họ cũng khắt khe hơn đối với dự án cao cấp so với thời điểm cứ có nhà trên giấy là người ta ganh đua nhau suất nộp tiền như giai đoạn thị trường sốt nóng.

Với kinh nghiệm cả chục năm tư vấn bán hàng tại Savills Việt Nam, nay là Tân Hoàng Minh, ông Trung cho biết, nhiều khách hàng mua căn hộ cao cấp hiện nay không quan tâm nhiều đến giá, thậm chí, nhiều người chấp nhận mua cao hơn thị trường vài giá, nếu dự án có vị trí tốt, dịch vụ tiện ích trong tòa nhà theo đúng tiêu chí của căn hộ cao cấp.

Đây cũng chính là lý do khiến một số dự án căn hộ hạng sang trong nội đô luôn trở thành hàng hiếm, trong khi nhiều dự án xa trung tâm vẫn ế hàng, dù người có nhu cầu đã nhập cuộc trở lại.