Hiện nay ngoài Việt Nam, Trung Quốc, Cuba còn có một số nước thực hiện chế độ sở hữu công về đất đai bằng luật pháp như Hồng Kông, Singapore, Israel, hay đất đai thuộc nhà vua như Anh, thế nhưng thị trường bất động sản có trở ngại gì đâu.

Vấn đề then chốt là làm thế nào mà quyền của người sử dụng đất cũng được bảo vệ bằng luật pháp như quyền của người sở hữu đất. Để làm việc đó người ta đưa quyền sử dụng đất vào quyền tài sản, được bảo vệ bằng Luật Tài sản. Chẳng hạn, trong Luật Tài sản (năm 2007) của Trung Quốc, sau khi Điều 3 tuyên bố Nhà nước kiên trì kinh tế đa sở hữu với sở hữu công làm chủ thể thì Điều 4 liền xác định là tài sản của Nhà nước, tập thể, tư nhân được pháp luật bảo vệ, không ai được xâm phạm.

Điều 39 quy định người nắm giữ quyền tài sản có quyền chiếm hữu, sử dụng, hưởng lợi và định đoạt đối với bất động sản hay động sản của mình theo luật định. Tôi mong Quốc hội nước ta sớm ban hành Luật Tài sản.

Khi nước ta quốc hữu hóa đất đai năm 1980 thì không có xáo trộn gì vì đang lúc nền kinh tế kế hoạch hóa, nhưng nay đem tư hữu hóa trở lại trong nền kinh tế thị trường thì sẽ có nhiều hậu quả phức tạp khó lường.

Một ví dụ: lúc đầu tôi tưởng chỉ vài năm là thực hiện xong NĐ 61/CP chủ trương bán nhà của Nhà nước cho người đang ở thuê để xóa bao cấp nhà ở, nào ngờ đến nay đã 20 năm mà vẫn chưa hoàn thành!

Bên cạnh đó, cách phân loại đất hiện nay thành đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp thể hiện tư duy lấy nông nghiệp làm trung tâm, không còn phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa, đô thị hóa.

Nên gọi đất phi nông nghiệp là đất xây dựng, và quy định trong đó có nhóm đất đô thị. Vì không xem đất đô thị là một nhóm như hiện nay nên không có chính sách riêng về đất đô thị, thu thuế nhà đất đô thị, ra văn bản pháp quy về quản lý đất đô thị, không xác định chính xác được mật độ dân số đô thị, hàng năm không thống kê diện tích đất đô thị. Do đó, đề nghị bổ sung nhóm đất đô thị vào Luật.

Điều quan trọng trong chính sách đất đô thị là làm thế nào để huy động vốn cho phát triển đô thị từ sử dụng đất đô thị. Về mặt này, có thể tham khảo kinh nghiệm hay của các nước để đưa vào Luật như phí phát triển, nghĩa vụ quy hoạch, thu hồi vốn đã tạm ứng cho phát triển hạ tầng.

Chẳng hạn Đài Loan quy định chủ đầu tư các dự án khu đô thị công thương nghiệp tổng hợp có nghĩa vụ “quyên tặng” cho chính quyền sở tại 30% diện tích đất toàn khu để làm khu sinh thái xanh và “quyên hiến” số tiền ít nhất bằng 12% giá trị đất toàn khu đô thị để chính quyền lập quỹ giao đơn vị quản lý cây xanh chăm sóc khu vực sinh thái xanh. Phương thức này trong luật nước Anh gọi là “nghĩa vụ quy hoạch”.

Luật nước ta cần có quy định rõ về việc bảo vệ đất canh tác, nhất là đất màu mỡ. Hiện nay không có điều khoản nào, vì thế mới có hiện tượng mở tràn lan các khu công nghiệp, khu giải trí, sân golf vào vùng đất canh tác. Trung Quốc quy định chặt chẽ việc bảo vệ đất nông nghiệp, trước hết là đất có thủy lợi và đất rau, hạn chế đưa đất nông nghiệp vào phát triển đô thị.

Tôi đề nghị thay chế độ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế bằng chế độ trưng thu đất vì lợi ích công cộng, và xác định rõ lợi ích công cộng là những gì, như thông lệ trên toàn thế giới.

Như vậy, sẽ thể hiện đúng thực chất của vấn đề, vì đâu chỉ có việc thu hồi đất đai mà Nhà nước đã giao mà còn cả tài sản của công dân gắn với đất nữa. Người có tài sản bị trưng thu không phải là đối tượng bị thiệt hại mà nên được xem là người đóng góp (tài sản) vào sự phát triển, do đó ngoài việc thu hồi phần giá trị đã đóng góp thì còn phải được hưởng lợi từ sự phát triển đó, như vậy mới công bằng.

Giá trị tài sản đóng góp không nên đánh giá qua giá thị trường, vì giá thị trường là kết quả giao dịch ở thời điểm xác định tại một địa điểm xác định, còn giá trưng thu là giá áp dụng cho một khu vực trong một quãng thời gian.

Vì vậy, chỉ nên nói là đánh giá một cách công bằng hoặc theo giá công bằng, tức là ít nhất phải đủ để tái tạo lại tài sản tương đương tại địa điểm khác tương tự.

Hơn nữa, chỉ nên thu hồi đất để giao thẳng cho dự án trong trường hợp cá biệt và ở ngoài đô thị, còn trong đô thị thì nên thực hiện chế độ dự trữ đất để phát triển đô thị theo quy hoạch, tức là Nhà nước trưng thu một diện tích đất rộng lớn nằm trong phạm vi quy hoạch sẽ được thực hiện trong từng kế hoạch 5 năm rồi giao cho chính quyền đô thị quản lý, lập quy hoạch chi tiết và chia lô, xây dựng hạ tầng khung rồi tùy mục đích phát triển của từng lô mà chuyển nhượng đất cho các bên có nhu cầu sử dụng theo các giá khác nhau.

Riêng đối với lô đất dành cho các hoạt động kinh doanh thì tổ chức đấu giá đất hay đấu thầu dự án. Nếu không đủ số bên tham gia đấu giá hoặc đấu thầu thì có thể giao đất theo giá thỏa thuận.

Như vậy, các dự án phát triển khu đô thị mới sẽ được thực hiện liền khoảnh và tập trung, đỡ tốn kém đầu tư hệ thống hạ tầng cấp 1, xây khu vực nào xong là có thể vận hành ngay, tạo được bộ mặt đô thị hoàn chỉnh và hiện đại, nhất là thực hiện được tính minh bạch, xóa cơ chế xin cho, hạn chế sự lạm quyền của các công chức và chống được tham nhũng.

Dự án riêng lẻ nào ngoài khu vực nói trên dù phù hợp quy hoạch thì chủ đầu tư cũng phải tự tìm kiếm lấy đất theo cơ chế thị trường.

Đất trong khu vực quy hoạch nhưng sẽ thực hiện trong tương lai xa hơn thì được tự do chuyển nhượng (không có quy hoạch “treo”) nhưng chính quyền được áp dụng quyền “tiên mãi” như từng được áp dụng ở miền Nam dưới thời chính quyền cũ.

Ngoài tiền phải nộp để được chuyển nhượng đất từ quỹ dự trữ đất, thì các chủ đầu tư chỉ phải đóng các sắc thuế như thuế giá trị gia tăng và thuế lợi nhuận khi chuyển nhượng tài sản đã được phát triển cho các bên có nhu cầu, và các bên này hàng năm đóng thuế tài sản.

Tóm lại, các khoản thu từ đất, trước hết là đất đô thị, phải thống nhất và rõ mục đích, không nên đối tượng này thì nộp thế này, đối tượng khác nộp thế khác.

* Tác giả bài viết hiện là Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam