Từ chính sách đến thực tiễn

Hiện nay, hệ thống chính sách thu từ bất động sản (BĐS) ở Việt Nam với 7 khoản thu có thể được phân chia thành 3 nhóm: (i) Các khoản thu khi xác lập quyền sở hữu; (ii) Các khoản thu khi sử dụng BĐS; (iii) Các khoản thu phát sinh trong quá trình chuyển nhượng BĐS.

Trong mỗi chính sách thu trên, có 3 yếu tố cấu thành chủ yếu là thuế suất, diện tích và giá tính thu. Trong đó, thuế suất và diện tích BĐS tính thu về cơ bản là rõ ràng, dễ xác định, duy chỉ có giá tính các khoản thu liên quan đến nhà đất hiện nay là chưa thống nhất về phương pháp xác định. Mỗi địa phương có cách xác định giá khác nhau, tạo nên nhiều loại giá khác nhau và gây khó khăn không ít cho việc triển khai các chính sách thu liên quan đến BĐS ở Việt Nam.

Kết quả đạt được

Cùng với hệ thống văn bản hướng dẫn, chính sách giá đối với các khoản thu từ BĐS tại Việt Nam khá đa dạng, đối tượng thu phong phú như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại nông thôn và đô thị (bao gồm đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp khác). Sau gần 20 năm thực hiện, các chính sách giá tính các khoản thu liên quan đến BĐS đã đạt được nhiều kết quả khả quan như sau:

- Căn cứ khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, các địa phương đã quy định giá đất ở địa phương mình để thực hiện các mối quan hệ kinh tế, tài chính về đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất, góp phần ổn định giá cả đất đai trên thị trường và làm công cụ, phương tiện thực hiện các chính sách thu tài chính đối với đất đai. Giá đất do các địa phương quy định đã dần bám sát khung giá đất do Chính phủ ban hành và đang từng bước phù hợp với thực tế ở địa phương.

Chính sách giá đối với nhà đất đã tạo ra căn cứ pháp lý để các tổ chức, cá nhân thuận tiện trong giao dịch từ khâu tính các khoản thu cho ngân sách tới việc làm cơ sở quy định các mức giá khác nhau trong giao dịch BĐS, tạo tiền đề làm tăng tính minh bạch cho thị trường… Hàng năm, các tỉnh/thành phố ban hành khung giá các loại đất thường cố gắng bám sát giá trị thị trường trong điều kiện bình thường để đánh giá đúng giá trị gia tăng của đất phù hợp với tiến trình phát triển của thị trường BĐS. Trên cơ sở bảng giá các loại đất, các chủ thể có quan hệ về đất đai có điều kiện thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ.

- Việc ban hành bảng giá đất hàng năm đã giúp thị trường BĐS phát triển ổn định hơn về giá cả, giúp tăng khả năng quản lý của Nhà nước về giá BĐS, làm cho giá thị trường có căn cứ để vận động không lên quá cao ở hầu hết các phân khúc thị trường khi có biến động về chính sách. Ngược lại, với mức giá quy định như vậy, các khoản thu vào ngân sách nhà nước (NSNN) từ các sắc thuế BĐS được ổn định thông qua quy định các mức giá trần, sàn tại các khu vực, địa bàn.

Khi Nhà nước điều chỉnh giảm giá cho thuê đất và thống nhất giá cho thuê đất đối với các doanh nghiệp (DN) trong và ngoài nước, hệ thống chính sách giá đất đã góp phần cải thiện môi trường đầu tư, ổn định chi phí về đất đai cho DN, tạo sự bình đẳng cho các nhà đầu tư. Giá đất ổn định giúp các DN thuận lợi hơn trong hạch toán kinh tế, là cơ sở vững chắc cho việc góp vốn liên doanh, là cơ sở để hạ các đợt tăng giá nhanh trên thị trường BĐS.

- Giá đất do Nhà nước ban hành là căn cứ để xác định giá vốn đất đai - giá trị tài sản của quốc gia phù hợp với quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, góp phần sử dụng tài sản BĐS ngày càng tiết kiệm, hiệu quả hơn. Khi có khung giá đất, quá trình hình thành giá chuyển nhượng trên thị trường được nhanh nhạy hơn.

- Thông qua chính sách giá, phần giá trị tăng thêm từ đất do Nhà nước đầu tư phần lớn đã được điều tiết vào ngân sách. Cụ thể, điều tiết phần giá trị tăng thêm đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, đầu mối giao thông, khu dân cư có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ theo quy định tại Nghị định 121/2010/NĐ-CP với mức nâng đơn giá cho thuê đất tối đa không quá 2 lần; điều tiết giá trị do chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi quy hoạch sử dụng đất gắn với chuyển mục đích sử dụng đất thông qua thu theo giá đất gắn với chuyển mục đích quyền sử dụng đất hoặc chuyển vị trí thửa đất…

- Việc định giá các giao dịch BĐS đã giúp Nhà nước quản lý, thống kê được những giao dịch liên quan. Tất cả các cơ sở định giá hiện nay do Hiệp hội hành nghề về giá và Bộ Tài chính quản lý. Công tác quản lý giá BĐS trong từng thời kỳ đã có những điều chỉnh phù hợp với sự phát triển của thị trường BĐS, với thông lệ quốc tế về kinh doanh và giao dịch BĐS, tiến tới phát triển một thị trường BĐS ổn định, bền vững.

- Việc ban hành chỉ số giá nhà ở và vật liệu xây dựng hàng tháng tạo thuận lợi cho quá trình quản lý, theo dõi biến động cung - cầu của thị trường nhà ở cho thuê, điện, nước, chất đốt và vật liệu xây dựng đồng thời là cơ sở tốt để tính thu vào ngân sách các mặt hàng nằm trong nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng.

Những mặt hạn chế

Một là, cơ chế giá đất vô hình trung đã tạo ra nhiều loại giá đất.

Hàng năm bảng giá đất được Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố xây dựng và trình UBND tỉnh vào khoảng tháng 7 đến cuối tháng 8 của năm để cơ quan này quyết định và áp dụng cho năm sau nên khó tránh khỏi sự biến động giá trong thời gian chờ quyết định của cấp có thẩm quyền. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng nhiều loại giá đất.

Việc giá tính các khoản thu liên quan đến BĐS chủ yếu dựa vào bảng giá đất hàng năm, trong khi bảng giá đất này thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của BĐS giao dịch thực tế nên đã tạo ra các chủ thể tham gia giao dịch BĐS thường trốn các khoản nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, tạo khó khăn trong quản lý thị trường BĐS.

Hiện nay, việc tính các khoản thu liên quan đến BĐS vào ngân sách trong khâu chuyển nhượng quy định giá chuyển nhượng BĐS là giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, vì lợi ích của cả người mua và người bán (bên bán được nộp thuế thu nhập cá nhân ít hơn, bên mua nộp lệ phí trước bạ thấp hơn), nên các bên thường chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao hơn không nhiều so với giá UBND tỉnh quy định và thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế tại thị trường khiến ngân sách nhà nước bị thất thu.

Hai là, khó khăn trong việc thực hiện định giá đất của Nhà nước.

Theo điểm a, khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai năm 2003, việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc: “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”.

Tiếp theo đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định 123/2007/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP). Tuy nhiên, với việc “sốt” giá vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008, trong 2 quý đầu năm 2010, giá BĐS đã tăng nhanh hơn rất nhiều tốc độ tăng của bảng giá đất hàng năm. Điều này đã gây thất thu cho ngân sách khi thực hiện tính các khoản thu liên quan đến BĐS theo bảng giá đất do các địa phương quy định hàng năm. Để khắc phục nhược điểm này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 120/2010/NĐ-CP, Nghị định 121/2010/NĐ-CP, theo đó quy định: (i) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, (ii) cho thuê đất.

Tuy nhiên, cơ chế đấu giá và định giá BĐS chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành chưa có hệ thống quản lý, theo dõi tình hình giá cả thị trường nên bị hạn chế về việc đảm bảo nguyên tắc bám sát giá trị thị trường trong điều kiện bình thường. Bên cạnh đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án thường chủ yếu là thu theo giá thấp hơn thị trường hoặc chỉ thu theo bảng giá đất của địa phương hàng năm.

Ba là, quy trình thẩm định giá BĐS còn tốn nhiều thời gian và chi phí.

Việc xác định lại giá đất sát với giá thị trường trong trường hợp giá đất giao dịch không phù hợp cho thấy việc định giá lại là rất khó khăn, phức tạp do phải tiến hành thuê mướn các công ty thẩm định giá để các tổ chức thẩm định này cung cấp Chứng thư thẩm định giá, trong khi chứng thư thẩm định giá lại chỉ có giá trị tham khảo. Mặt khác, việc thuê mướn này lại khiến NSNN phải chi ra 1 khoản tiền không cần thiết; quá trình thẩm định làm chậm thời gian trình cấp có thẩm quyền quyết định giá đất.

Bốn là, chính sách định giá nhà, đất phục vụ cho nhu cầu tính thu của Nhà nước chưa theo kịp giá trị thị trường.

Ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đã quy định về mức giá tối thiểu (tương tự như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP), nhưng mức giá tối đa của khung giá các loại đất hầu hết tăng lên gần 50% (trừ bảng 7 & 9 quy định trong Nghị định này). Tuy Nhà nước đã có động thái tích cực là điều chỉnh giá đất theo các vị trí, nhưng thực tế cho thấy giá đất ở giao dịch tăng rất mạnh trong những thời kỳ lượng giao dịch tăng (thường tăng khoảng 1,5 lần về giá), trong khi việc điều chỉnh giá đất của các tỉnh, thành phố lại không theo kịp mức giá thực tế giao dịch ngoài thị trường.

Giải pháp hoàn thiện

Thứ nhất, nhất quán trong giao đất, cho thuê đất, đấu thầu dự án… thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án.

Để tạo thuận lợi cho việc tính thu các khoản thuế, phí vào NSNN nhằm tránh thất thu cho NSNN nên thực hiện nhất quán khi tiến hành giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án, đồng thời tính thu các khoản liên quan đến nhà đất theo giá trúng đấu giá.

Bên cạnh đó, điểm a, Khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 cần quy định cụ thể thế giá nào là sát với giá thị trường, giá nào là giá thị trường, điều kiện nào gọi là điều kiện bình thường và chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là từ bao nhiêu lần trở lên…

Thứ hai, nên bỏ việc ban hành bảng giá đất hàng năm ở các địa phương. Chính phủ nên quy định giá đất ổn định và chỉ điều chỉnh tại từng địa bàn khu vực khi có biến động lớn về giá.

Thực tế hiện nay, giá đất ban hành năm sau thường cao hơn năm trước đã tạo ra đòn bẩy cho giá thị trường tăng cao. Hơn nữa, các dự án thường kéo dài từ 3 - 5 năm khiến cho tình trạng giá đền bù chênh lệch lớn ở các năm dự án đang triển khai, làm gia tăng tình trạng khiếu kiện. Vậy việc ban hành khung giá đất ổn định là điều cần thiết. Khi có biến động lớn về giá đất ở các nơi cụ thể, Chính phủ sẽ quyết định điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế để tạo điều kiện giá đất tiệm cận sát với giá thị trường.

Thứ ba, cần sớm có cơ chế hình thành giá tính các khoản thu liên quan đến BĐS dựa trên cơ sở giá bình quân của các sàn giao dịch BĐS tại các địa phương, đảm bảo bám sát giá trị thị trường.

Theo quy định tại Điều 9, Nghị định 71/2010/ NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì “chủ đầu tư được phép phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn giao dịch BĐS”. Nên sửa đổi điều này theo hướng quy định 100% BĐS nhà ở phải thực hiện đăng ký giao dịch qua sàn BĐS để thống nhất trong quản lý và tạo cơ chế hình thành giá trị và giá cả giao dịch bình quân trên sàn giao dịch BĐS các tỉnh, đồng thời quy định “giá sàn” đăng ký tại các sàn BĐS thấp nhất bằng giá do UBND tỉnh/ thành phố quy định hàng năm, sau đó hình thành giá trị và giá cả giao bình quân tại các tỉnh/thành phố. Trên cơ sở đó, Nhà nước lấy làm căn cứ tính các khoản thu liên quan đến nhà ở theo đúng thời điểm phát sinh giao dịch.

Thứ tư, thiết lập hệ thống thông tin nhất quán về giá BĐS để hình thành chỉ số giá BĐS trên toàn quốc… phục vụ tốt cho việc quản lý nhà nước, theo dõi diễn biến giá cả thị trường BĐS, đặc biệt là làm cơ sở phục vụ cho việc tính các khoản thu liên quan đến nhà đất.

Việt Nam mới chỉ có chỉ số giá về giá nhà ở và vật liệu xây dựng, các mảng hoặc phân khúc khác của thị trường BĐS vẫn chưa có chỉ số giá cả tương ứng, khiến quá trình theo dõi biến động cung cầu, giá cả thị trường về các loại hàng hóa còn lại rất khó khăn, công tác quản lý thị trường BĐS không được thuận lợi. Do vậy, cần khẩn trương xây dựng chỉ số giá cả các hàng hóa còn lại của thị trường để thuận lợi cho quá trình quản lý thị trường BĐS, đồng thời làm cơ sở cho việc tính thu hoặc làm cơ sở tham chiếu hay so sánh giá tính các khoản thu liên quan đến nhà đất vào NSNN đảm bảo sát với giá thị trường, tránh thất thu.

 Tài liệu tham khảo:

1. Báo cáo tổng kết Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài chính;

2. Báo cáo về tình hình thị trường BĐS năm 2011 và một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS (Bộ Xây dựng);

3. Tài liệu Hội thảo khoa học: “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng” (Viện Chiến lược và Chính sách tài chính).

Bài đăng Tạp chí Tài chính số 10/2012