Giá nhà khó giảm?       

Thời gian qua, thị trường bất động sản trải qua nhiều khó khăn, trong đó phải nói đến sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là các phân khúc bình dân, giá phù hợp.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018 - 2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm, nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối. Các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m², trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²). Tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 xuống 6% vào năm 2023.

Lệch pha cung cầu là lý do đẩy giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ, liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao. Thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh, tồn kho gia tăng, khiến doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng.

Trước thực trạng đó, giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất là các doanh nghiệp bất động sản là cần giảm giá bán. Còn cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, giá căn hộ sẽ rất khó giảm bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm - nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân... liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời.

Đồng thời, khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bán thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá. Hơn nữa, nếu đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà hạ bởi sức hút của thành phố quá lớn. Phương án hạ giá nhà cũng sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng trở lại và dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài đối với nền kinh tế.

Dịch chuyển ra vùng ven là tất yếu

Theo nghiên cứu của VARS, trong dài hạn, giá bất động sản phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ. Mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm - nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất. Xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây, như các dự án đại đô thị như Vinhomes, Ecopark... Với giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân, bất động sản ở những khu vực này cũng nằm trong xu hướng tăng trưởng giá. 

Nhiều ý kiến cho rằng, các dự án mới có xu hướng lan ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp và hạn chế.

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, chuyển dịch từ nội đô ra vùng ven là điều bắt buộc nếu muốn giảm giá nhà và giải pháp tối ưu nhất là nhanh chóng giải quyết bài toán về kết nối hạ tầng. Ví dụ thời gian qua, Chính phủ chỉ đạo sát sao "tăng tốc" thi công Vành đai 3, Vành đai 4, các dự án đường sắt đô thị ở khu vực TP. Hồ Chí Minh, cũng là trợ lực tốt cho xu hướng dịch chuyển ra vùng ven.

Vị chuyên gia này cho rằng, thời điểm này, phải tính toán số lượng dân số, tốc độ tăng dân số so với cơ sở hạ tầng để đầu tư thỏa đáng. Do ngân sách nhà nước còn hạn chế nên cần tăng cường phương thức hợp tác công - tư (PPP) với cơ chế hỗ trợ phù hợp để hoàn thiện cơ sở hạ tầng. 

VARS cũng đề xuất, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Mở rộng thành phố, quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị. Đồng thời, cần giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án bất động sản.

Về phía doanh nghiệp phát triển dự án, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm so với giá bán và cần thực hiện đúng trách nhiệm và cam kết của mình trong xây dựng hạ tầng.