Tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất: Hợp lý và minh bạch

Trong xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất là một trong hai yếu tố có tính chất quyết định (cùng với giá đất) tới đơn giá thuê đất, có tác động trực tiếp tới giá thành sản phẩm, dịch vụ. Nghị định số 46/2014/ NĐ-CP quy định mức tỷ lệ áp dụng chung là 1% (giảm 1/3 so với mức tỷ lệ % quy định tại Nghị định số121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ). Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3% (giữ nguyên như Nghị định số121/2010/NĐ-CP). Đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; Đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5% (giảm 1/3 so với Nghị định 121/2010/NĐ-CP).

Việc điều chỉnh tỷ lệ % tính tiền thuê đất lần này là sự tiếp nối các giải pháp của Chính phủ  nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ thị trường được áp dụng từ năm 2011 đến năm 2014. Bên cạnh đó, Nghị định cũng cho phép dự án thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 01/7/2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất thì tiếp tục ổn định đơn giá thuê đất đến hết thời gian ổn định. Trường hợp đơn giá thuê đất của thời gian ổn định đơn giá mà cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì được điều chỉnh đơn giá theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đối với các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/01/2006 mà có các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất ghi tại một trong ba loại giấy tờ gồm: Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê đất sẽ được xử lý theo theo nguyên tắc đảm bảo cam kết của Nhà nước và phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Cùng với việc điều chỉnh giảm mức tỷ lệ% tính đơn giá tiền thuê đất, Chính phủ cũng yêu cầu mức tỷ lệ phần trăm (%) do UBND cấp tỉnh ban hành phải cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện. Như vậy, sẽ không còn việc quy định “khung” mức tỷ lệ (%) giá đất để tính thu tiền thuê đất đối với mỗi mục đích sử dụng đất.

Đơn giản hóa xác định giá đất để tính tiền thuê đất

Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; Xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê; Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại. Riêng đối với xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo.

Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; Hàng năm, Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất. Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền thuê đất đảm bảo tính công khai minh bạch cũng như điều tiết được giá trị địa tô từ đất đối với một số dự án có khả năng sinh lời cao.

Nhiều trường hợp được miễn tiền thuê đất

Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định 10 trường hợp được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời hạn thuê. Đây là các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; Dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở cho công nhân của các khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; Đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; Đất thực hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển; Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công; Đất xây dựng cơ sở nghiên cứu khoa học của doanh nghiệp khoa học và công nghệ nếu đáp ứng được các điều kiện liên quan; Đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không trừ đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không; Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; Xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Đất để xây dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe phục vụ cho hoạt động vận tải hành khách công cộng theo quy định của pháp luật về vận tải giao thông đường bộ; Đất xây dựng công trình cấp nước; Đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Chính phủ cũng cho phép miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định. Sau thời gian xây dựng cơ bản, các dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo quy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường còn được miễn tiền thuê đất từ 3 đến 15 năm.

Đặc biệt, để đồng bộ với chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, Nghị định 46/2014/ NĐ-CP cũng cho phép miễn tiền thuê đất đến hết năm 2020 đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp luật cho từng vùng đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã nông nghiệp nhận giao khoán của doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất nông nghiệp nay phải chuyển sang thuê đất và ký hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai.

Nâng cao trách nhiệm của các đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất: